Как выбрать коммерческую недвижимость?

Выбор - это всегда хорошо. И мы решили его дать нашим инвесторам. На последней консультации я предложил на выбор инвестировать в 4 складских комплекса, 2 загородных арендных проекта, флиппинг загородного дома и пару готовых объекта стрит ритейла.

Конечно, выбор сделать крайне сложно, если всё в твоем бюджете. Но какие есть различия?

1. Стратегия/срок: спекуляция или долгосрок. У нас есть варианты, которые мы планируем улучшить и продать за 6-12 мес. А есть классические долгосрочные активы, которые отлично себя покажут на горизонте 5 и больше лет.

Тут для меня выбор прост: если это мой единственный капитал, то я бы пытался его преумножать и забегал в спекуляции. А впоследствии часть денег вкладывал в долгосрок, оставляя и рисковую часть портфеля.

2. Направление. Загородка, склады, торговля, офисы. Тут у всего есть свои плюсы и минусы. Где-то есть дешевое кредитное плечо, а где-то низкий порог входа. Тут инвестор просто должен выбрать то, что ему близко. И то, в чем больше понимает.

3. Индексация. Большая/малая/нет. Тут уже сложнее новичку. С одной стороны надежность, с другой будущий рост стоимости. Приведу несколько примеров:

- Красное и белое. Договор на 10 лет. Без индексаций. Этакая облигация в бетоне. Но очень стабильна и ликвидна. Платят и платят, и продать можно довольно легко.

- Склад с 22 арендатором (Графит Жуковский). Средняя индексация в год 12-15%. Очень высокая для коммерческой недвижки. Возможна за счет мелкой нарезки. Но есть и риски появления вакансии.

- Склад с 1 стабильным моно арендатором (Графит Пушкино). Стабильно, четко, в срок, долгосрочный договор. Индексация 5%.

На горизонте 5 лет индексация оказывает самое существенное влияние на рост цены актива. Но тут как и везде, чем выше доходность, тем выше риски. Выбирать вам.

4. Ну и последнее, но немаловажное. Тренд. Падающий он или растущий. Сравните ТЦ и склады. Что на ваш взгляд в более растущем тренде? Думаю 99% ответит одинаково.

«В сфере недвижимости вы зарабатываете 10% своих денег, потому что вы гений, и 90% — потому что вы ловите отличную волну» — Джеффри Грин.

Не пропустите свою волну. Будь то инфляция или новый бум интернет торговли. Лучшее время для инвестиций - всегда сегодня.