Главный страх инвестора
В одном чёрном‑чёрном городе чёрные‑чёрные люди мутили серенькое дельце. Так начинаются многие истории высокодоходных инвестиций в недвижимость.
Инициаторов осеняет: «Вау, это же легко и супердоходно! Почему до нас так никто не делал?» Инвесторов греют нули в процентах годовых в презентациях. И вот темка завертелась.
Дальше к темке присоединяются другие ловкачи, которые ещё меньше первых понимают. Потом тему раскачавают блогеры и инвест‑клубы. И вот праздник жизни кипит на всю катушку: проекты делаются, отчёты шлются.
Но тут наступает похмелье.
Оказывается, так было делать нельзя. А не делал так никто, потому что все крупные девелоперы знают: любую серую тему рано или поздно прикрывают. А инициаторы потом легко могут сесть в тюрьму. В итоге страдают те, кто остался в конце этой пирамиды.
Ну да хватит предисловий.
Сегодня хочу рассказать три истории из московской практики, где участников настиг главный страх любого инвестора в недвижимость — страх потери актива.
1. Надёжные, как скала, ГАБы
Инициатор распилил здание, посадил федералов, продал конечному инвестору из Саратова. Тот радуется, получает стабильный доход — и вдруг… Страшные три буквы — КРТ.
Ну, например, на днях так произошло на Тёплом Стане: ул. Профсоюзная, д. 152, корп. 1. Объект, в котором созданы несколько ГАБов с федералами («Ароматный мир», «Додо Пицца» и т. д.), попал в КРТ и на 99 % пойдёт под снос. Счастливые инвесторы получат возмещение от города, но оно гарантированно будет ниже, чем стоимость такого ГАБа.
Что пошло не так? Инвестор не учёл, что все «неэффективные» участки земли в Москве идут под развитие городом. Туда же идут страшненькие здания, гаражи и т. д. То, что сейчас КРТ не наложено, не гарантирует его отсутствия в будущем.
2. Доходная тема — апартаменты
Об этом я уже сломал десяток копий. Писал и о том, что не надо покупать, и о том, что будут сносить. И тут, кажется, всем понятно, что сотни бывших столовых, парковок, учебных корпусов и т. д. с большой вероятностью пойдут под запрет текущей деятельности.
Нельзя там было делать апарты/студии, мини‑офисы без смены ВРИ участка. Попали так тысячи инвесторов. А теперь новая напасть: эти здания ещё и в КРТ стали попадать. И теперь мало того, что пользоваться и продать нельзя, так ещё и снесут его в ближайшем будущем. А вот возместят ли при незаконном использовании собственникам деньги — это вопрос.
Что пошло не так? Инвестор не понял, почему это крупные девелоперы типа «ПИК», «Основа» мучаются, платят миллионы за смену ВРИ на «гостиничное», и подумал, что Серёга из инвест‑клуба, который строит аж три таких проекта, точно знает, что делает.
Оказалось, Серёга просто хотел заработать три конца, а на последствия ему было наплевать. Нарезал офисов под студии для жизни — теперь ходит в СК, пишет бумаги.
3. Глэмпинги
С 2022 года в России грянул бум туристической недвижимости. Все кому не лень пошли ставить палатки, строить домики на свободной земле. Теперь массово происходят закрытия — но это полбеды.
На днях узнал, что в соседнем СНТ с нами закрыли мини‑отель и сквош‑центр за незаконное использование земли. Теперь инвесторы чешут репу: что делать дальше?
Что пошло не так? В РФ принят закон о гостевых домах. Гостевой дом — это один дом на одном участке, назначение — ИЖС. В Ленинградской области, где закон работает пилотно, уже несколько тысяч домов узаконились и сдаются в аренду. И именно так и надо сдавать дома, а не делать, как проще и доходней.
Что нельзя?
•строить спортивные сооружения на землях ИЖС;
•строить пачку домов на одном участке в СНТ;
•застраивать сельхозку капитальными домами.
Люди, которые строили где попало, совсем не разбирались в вопросе, теперь лишаются активов.
Конечно, никто не гарантирует успех предприятия, если всё сделано в белую, но вероятность остаться без актива будет кратно меньше.
А какие серенькие темки есть сейчас, где можно влететь?
Ну, например, подвалы в жилых домах, куда массово ринулись все агрессивные инвесторы.
Дарк‑сторы запретят там гарантированно, а заодно могут запретить и всю остальную деятельность: кладовки, мини‑офисы и услуги.
Например, сельхозземля под переделку в промку. Это просто суперриск, что у инициатора ничего не выйдет.
Ну и я всегда относил к подобным рисковым стратегиям разделы квартир на студии, особенно с устройством сололифтов для канализации. Знаю, что многие это любят и делают, но, видя, как начали упорядочивать эту сферу в загородной недвижимости, думаю, дойдёт и до городских квартир.
Ну, сделают, например, налог в 50 раз выше для таких квартир — и бизнес сам умрёт.
А вы что думаете?
«Темки — зло!» 🔥
«Нагнал жути!» 👍🏽
«Ну нафиг вашу недвижимость!» 😎