Склады в 2026. Ч. 2. Брать или ждать?

Продолжаю рассказывать вам свои мысли о текущем рынке складов.

На примере в валюте и крипте, я на себе понял человеческую слабость - из за особенностей человеческого мозга нам свойственно покупать на хаях, а продавать на низах. Если твой «человеческий» мозг не приобрел профессиональные навыки и опыт трейдера/инвестора, то в момент максимальной жадности на рынке – включается FOMO (бери, а то не успеешь) и ты покупаешь. А в момент максимального страха – продавай, а то потеряешь всё. Задумайтесь про себя.

Скорее всего вы скажете, что вы сможете удержаться и включить холодный расчет в такие моменты. Но точно ли это правда? Был ли момент, когда ваши вложения сложились в 3 раза, а дальше брезжил полный ноль? Было ли что все в вашей компании, кроме вас, прокатились на волне роста какого-то актива, накупили себе домов и тачек? Не захотите ли вы в этот момент купить тоже? Если нет, то вы кремень)

А причем тут склады? Я каждый день общаюсь с партнерами, инвесторами, арендаторами, продавцами и покупателями. Плюс читаю кучу новостей и каналов. И в 90% случаев люди ноют) Рынок плохой, экономика упала, показатели внизу, дефицит, отрицательный рост, снизьте ставки, дайте скидку и т.д. Особенно любят сетовать те, кто отвечает за результат у собственников. Ком диры, управляющие, исполнительные. Они могут целый день рассказывать, что рынок такой, у конкурентов так, в новостях сказали. И могу вам сказать, что 80% объектов управляется неэффективно. Раздутые расходы, откаты, незаинтересованность. Какой логичный вывод напрашивается у нормального человека? Нафиг это всё, буду дальше работать на работе, получать на депозите 13% и радоваться жизни.

А изменить этот вывод может только опыт работы на рынке. И мой опыт говорит мне, что «везёт тому, кто везёт». И в худшее время можно находить способы сдавать/продавать по хорошим ценам, если искать их каждую неделю, каждый день.

Итак, два промежуточных вывода:

1. Рынок не растущий, а значит победит тот, кто будет шевелиться и предпринимать кратно больше усилий. Значит нужна команда, живущая этим. И если у вас получится на падающем рынке, то на растущем вы с ней сделаете х10.

2. Рынок не растущий, а значит есть много разочарованных, уставших, закредитованных. Кто с радостью продаст тебе свои «плохие» активы по хорошей цене. А дальше дело за малым, сделать из плохого хорошее.

Я принял для себя эти выводы и перестал сомневаться. Надо ли покупать, а что будет завтра, съедут не съедут, закроются не закроются.

Просто делаем!

Поделюсь краткими итогами по нашим складским объектам за 1 квартал:

1. Графит Жуковский. Наш первый складской объект. За год мы проиндексировали аренду на 16%. Весь прошедший год объект арендован на 100%. У нас работает 22 арендатора, периодически меняясь. Тех, кто в рынке – я очень удивлю. Средняя ставка по объекту 1100 руб. за кв. в мес. И это на многоэтажном объекте в Жуковском. А вокруг ставки и 600 и 800 руб встречаются.

Проиллюстрирую на примере нашего арендатора, как мы их удерживаем. В ответ на подъем аренды, арендатор решил поискать другой вариант, написал письмо о съезде, начал поиски. Мы начали водить арендаторов: 6 штук за неделю. Арендатор стал недоверчиво посматривать, а точно ли он правильно съезжает, раз такой спрос? Походил по рынку, и, оказывается, предоставить 50 кубов воды в день, 80 квт эл-ва и отличный сервис не может никто за эти деньги. В итоге, арендатор запретил нам показы и подписал продление договора.

2. Графит Пушкино. О нем я вам подробно не рассказывал, но объект хорош. Купили его в первом квартале. Моно-арендатор, долгосрок с индексацией, полностью оборудованное производство. Сдано всё здание, включая лестницы и санузлы. Средняя ставка 700 руб. за кв.м. + 7% индексация. И тоже три этажа.

3. Графит Подольск. Только что приобрели. Небольшой объект, в котором мы пошли по сценарию «большое на малое» За 4 дня рекламы у нас есть три из четырех потенциальных арендаторов по ставке 1150 руб.! за кв.м. И это на «мертвом» рынке.

4. Графит Раменское. Объект, про который вы еще совсем ничего не слышали, а он есть)

Первая линия, прямой съезд с ЦКАД, торговля+склад. Пока на нем кипит стройка, и там мы видим спрос у конечников. Люди хотят купить склады и доп землю. Вчера пришел человек с оффером на весь объект, неделю назад на половину. Самое интересное, что на аренду пока спрос хуже, но, думаю, наружняя реклама поможет. Средняя ставка аренды, которую заложили в модель - 600 руб. за кв.м, при этом соседи сдают по 800+.

Думаете, хвастаюсь? Ну есть немного) Но хочу показать вам другое. За парой строчек о наших успехах, стоит каждодневная работа нескольких отделов. И там есть крики на планерках, обиды, увольнения и много работы. Кроме фокуса на это дело, есть второй секрет – гибкость. Мы должны подстраиваться под клиента. Например, дать ему возможность расшириться при росте или уменьшиться в тяжелые периоды. Заключить короткий договор по повышенной ставке для сезонных бизнесов. Организовать офис коворкинг для встреч, чтобы не арендовать собственный. Внедрить услуги, которые требуются.

Мои итоговые выводы на 2026:

1. Покупать, пока остальные ноют.

2. Брать востребованный сегмент с правильной нарезкой в правильном месте.

3. Не покупать дорого. Модель должна держать стресс сценарий.

4. Найти замотивированную управляющую компанию. Пассивные не выживут.

Согласны? Однажды этот мир прогнется под нас?) 🔥