Почему рынок недвижимости Дубая не станет «пузырем»

В последние годы рынок недвижимости Дубая демонстрирует впечатляющий рост, что привлекает внимание как частных инвесторов, так и крупных международных компаний. В то же время возникает закономерный вопрос: не перерастет ли такой стремительный рост в «пузырь», аналогичный тем, что уже происходили в других странах? Однако анализ текущих трендов, макроэкономических показателей и инвестиционной активности показывает, что дубайский рынок обладает прочными фундаментами, снижающими вероятность образования пузыря.

С начала 2021 года цены на недвижимость в Дубае увеличились в среднем на 75%, достигнув уровня 1 750 дирхамов за квадратный фут (примерно $476,50). Для сравнения: в 2020 году средняя цена составляла около 1 000 дирхамов за кв. фут ($272). Темпы роста в сегменте вилл и премиальных апартаментов в 2023–2024 годах даже опережали средний показатель — до 100–120% в отдельных районах, таких как Palm Jumeirah, Downtown Dubai и Dubai Marina.

Однако важно отметить, что этот рост обусловлен не спекулятивными покупками, а реальным, устойчивым спросом. Только в 2024 году на рынке жилой недвижимости было заключено сделок на сумму более 120 миллиардов дирхамов (около $32,7 млрд), что на 76% превышает аналогичный показатель 2023 года. Количество сделок превысило 110 000, и более 60% покупателей — это резиденты, приобретающие недвижимость для собственного проживания или долгосрочной аренды.

Дубай удерживает лидирующие позиции по притоку состоятельных иностранных инвесторов. Согласно отчету Henley & Partners, только в 2024 году в ОАЭ иммигрировали 6 700 миллионеров, что стало высшим показателем в мире, опередив Сингапур, США и Швейцарию. Многие из них выбирают Дубай как место для проживания, ведения бизнеса и размещения капитала в недвижимости.

Ключевым фактором привлекательности выступает благоприятная налоговая политика. В Эмиратах отсутствуют:

- налог на доход физических лиц;

- налог на прибыль от аренды;

- налог на прирост капитала;

- налог на имущество. Прочитайте подробнее о налогах на недвижимость в Дубае.

Дополнительно, покупка недвижимости от AED 2 млн (около $545 000) позволяет претендовать на золотую визу на 10 лет, что усиливает мотивацию инвесторов из Европы, Азии и СНГ. Узнайте, как стать налоговым резидентом ОАЭ и получать преимущества от этого.

Город продолжает активно развиваться благодаря реализации масштабных строительных и инфраструктурных проектов. Один из символов этого роста — проект One Za’abeel, завершенный в декабре 2023 года. Комплекс получил мировой рекорд за самый длинный вантовый мост между двумя башнями — 226 метров. Общая стоимость проекта составила более AED 10 млрд ($2,7 млрд).

В 2024 году был анонсирован запуск Chelsea Residences — первого в мире жилого комплекса, брендированного футбольным клубом. Проект реализуется в районе Dubai Maritime City с объемом инвестиций свыше £1 млрд. Также продолжается строительство The Island by Wasl — нового туристического мегапроекта с отелями, жилыми комплексами и крупнейшим пляжным клубом в регионе.

По оценке Knight Frank, только в 2024 году в строительство и инфраструктуру будет инвестировано свыше $100 млрд, включая более $25 млрд в сектор премиального жилья.

Почитайте о том, какие мега-проекты изменят облик Дубая и ОАЭ до 2040 года.

Дубай становится одним из мировых лидеров в сфере устойчивого и «зеленого» строительства. В новых проектах активно внедряются:

- системы повторного использования воды;

- солнечные панели и энергоэффективные стеклопакеты;

- сертификации по стандартам LEED, BREEAM и Estidama.

Около 30% новых объектов в 2024 году были сертифицированы как устойчивые или «умные дома». Такая тенденция делает рынок более стабильным и привлекательным для долгосрочных институциональных инвесторов, в том числе инвестиционных фондов из Европы и стран Персидского залива.

Согласно отчету UBS Global Real Estate Bubble Index 2024, Дубай находится в категории умеренного риска пузыря — в отличие от таких городов, как Торонто, Мюнхен и Гонконг, которые уже вошли в зону высокого риска. Это объясняется высокой долей покупок за наличный расчет — около 50% сделок проходят без привлечения ипотеки, что снижает системные риски и долговую нагрузку на рынок.

Кроме того, все большую популярность приобретают расчеты в криптовалюте: многие застройщики в Дубае и ОАЭ уже внедрили возможность оплаты с использованием цифровых активов, что отражает гибкость и технологическую ориентированность рынка. Узнайте, как открыть счет в банке Дубая нерезиденту.

Средняя арендная доходность по жилой недвижимости — 6–8% годовых (в премиум-сегменте — до 10–12%).

Коэффициент P/R (отношение цен продажи к арендному доходу) в среднем 17–20, что остаётся ниже опасного уровня (25+), наблюдаемого в перегретых рынках.

Объем новых предложений в 2025 году прогнозируется на уровне 50 000 новых объектов, что близко к балансу спроса и предложения.

По прогнозу консалтинговой компании JLL, рынок недвижимости Дубая в 2025 году вырастет еще на 12–15%, особенно в сегменте элитного жилья. Такие районы, как Business Bay, Jumeirah Village Circle и Dubai South, показывают рекордную активность благодаря строительству новых транспортных узлов и логистических кластеров в преддверии Всемирной выставки COP28 и Expo City.

Долгосрочные инвестиции в инфраструктуру (в том числе расширение метрополитена, запуск новых электростанций и развитие зелёных зон) будут поддерживать стоимость активов и спрос со стороны как частных, так и институциональных инвесторов.

Рынок недвижимости Дубая отличается высоким уровнем прозрачности, продуманной государственной политикой и ориентацией на устойчивое развитие. Рост цен подкреплен реальным спросом, масштабными инвестициями и международной мобильностью капитала, а не спекуляцией. Налоговые льготы, привлекательные арендные доходы и амбициозные девелоперские проекты создают прочную основу для дальнейшего роста.

Таким образом, несмотря на высокие темпы роста, рынок не демонстрирует признаков классического пузыря. Напротив, Дубай остаётся одним из самых надёжных и перспективных направлений для инвестиций в недвижимость в глобальном масштабе.