Что такое ПМТ и ППТ на земельных участках?

ППТ (Проект планировки территории) - это градостроительный документ, который определяет, как будет развиваться определённая территория: где будут размещаться здания, дороги, инженерные сети, объекты инфраструктуры, зоны общественного и специального назначения. ППТ разрабатывается для крупных участков (например, квартал, микрорайон) и служит основой для дальнейшего проектирования и получения разрешения на строительство. Он устанавливает параметры застройки, красные линии, транспортные и инженерные коридоры, зоны размещения объектов, инфраструктуру в будущем, а также возможные объёмы строительства.

ПМТ (Проект межевания территории) - это документ, который детализирует границы отдельных земельных участков внутри территории, описанной в ППТ. ПМТ нужен для образования новых участков, уточнения или изменения их границ, выделения долей, а также для постановки участков на кадастровый учёт. В ПМТ указываются координаты поворотных точек, границы частных и общественных земель, придомовых территорий, участков под инфраструктуру и т.д.

Если участок входит в зону ППТ и ПМТ, это значит, что его границы и разрешённое использование определены градостроительной документацией. Без утверждённого ПМТ невозможно официально оформить участок в собственность, провести его раздел или объединение, а также зарегистрировать сделки с ним .

ППТ определяет, что и где можно строить, а ПМТ - где проходят границы участка, и можно ли его выделить или изменить.

Тут есть, как плюсы, так и минусы. Плюсы:

Участок имеет официально утверждённые границы и статус, что облегчает оформление прав, перепродажу, межевание и строительство при соблюдении градостроительных регламентов .

Минусы и риски:

В некоторых случаях ППТ может предусматривать ограничения по застройке, сервитуты, красные линии, которые могут уменьшить реальную площадь для использования или строительства .

Если участок входит в зону комплексного развития территории (КРТ), могут быть дополнительные ограничения и требования к застройке, вплоть до невозможности самостоятельного строительства без участия в проекте КРТ .

Важно проверить, нет ли на участке обременений, ограничений по использованию, а также соответствует ли его категория и вид разрешённого использования вашим целям .

Рекомендации для перепродажи и межевания

Проверяйте актуальность ППТ и ПМТ: Если документы утверждены и не устарели, участок юридически «чистый» для оформления и перепродажи.

Изучайте ограничения: Внимательно читайте текст ППТ и ПМТ - там могут бытьуказаны ограничения по высоте застройки, назначению, сервитуты, красные линии.

Проверяйте соответствие фактических границ данным ПМТ: Несовпадения могут привести к сложностям при регистрации прав и перепродаже.

Уточните статус участка в органах местного самоуправления и Росреестре: Это поможет избежать сюрпризов при оформлении сделки.

Покупка участка, который входит в зону ППТ и ПМТ, обычно не является препятствием для перепродажи или межевания, если документы актуальны и не содержат ограничений, противоречащих вашим целям. Такие участки даже более интересны с точки зрения юридической чистоты. Однако всегда проверяйте детали ППТ и ПМТ - они могут содержать ограничения, которые снизят ликвидность участка или усложнят его дальнейшее использование.

Наличие участка в границах утверждённого ППТ (проекта планировки территории) и ПМТ (проекта межевания территории) может повысить риск его изъятия для государственных или муниципальных нужд, если в этих документах предусмотрено размещение объектов публичного назначения (дороги, инфраструктура, КРТ и др.) на вашем участке .

ППТ и ПМТ сами по себе НЕ означают автоматического изъятия участка. Они определяют, как будет развиваться территория, и если на вашем участке планируется размещение публичных объектов (дорога, школа, инфраструктура), это может стать основанием для изъятия .

Изъятие возможно только для конкретных государственных или муниципальных нужд. Перечень таких случаев ограничен (объекты транспорта, энергетики, КРТ и др.) и несвязан с коммерческими интересами частных лиц .

Если в ППТ/ПМТ на вашем участке НЕ предусмотрено размещение публичных объектов, риск изъятия минимален. Просто нахождение участка в границах ППТ/ПМТ риска не создаёт - важно, что именно там запланировано. Если участок попадает под зону комплексного развития территории (КРТ) или под размещение публичного объекта, риск изъятия существенно возрастает.

Решение об изъятии может быть принято только после внесения изменений в градостроительную документацию и официальной публикации решения о КРТ. Собственник может оспорить решение об изъятии, если докажет, что размещение объекта возможно без изъятия его участка, или если строительство не началось в течение 6 лет после утверждения ППТ .

ППТ и ПМТ - это градостроительные документы, которые могут повысить риск изъятия участка только в том случае, если на вашем участке по этим документам планируется размещение публичных объектов или территория включена в КРТ. Перед покупкой участка для перепродажи обязательно изучите текст ППТ и ПМТ, чтобы понять, есть ли на вашем участке такие планы. Если их нет - риски изъятия минимальны. Если есть - участок может быть изъят, но с компенсацией по рыночной стоимости и возможностью оспаривания.

А вот как формируется "рыночная стоимость" при компенсации – поговорим в следующий раз. В канале еще больше пользы по земельным участкам, но в основном я в них инвестирую и перепродаю!

Другие посты по теме земельных участков 👇