Почему застройщики отказываются от классических двушек и кто покупает новые форматы жилья

Десять лет назад пределом мечтаний считалась трехкомнатная квартира с длинным коридором и отдельной кухней. Сегодня такие объекты висят на сайтах объявлений месяцами. Рынок недвижимости переживает глобальную трансформацию. Меняется не просто мода на планировки, меняется сам сценарий нашей жизни. Мы перестали тратить часы на готовку еды и начали заказывать доставку. Мы реже ходим в офис и чаще работаем из дома.

Цифры подтверждают сжатие жилья. Единый ресурс застройщиков сообщает, что средняя площадь квартиры в новостройках снизилась. Десять лет назад она составляла почти шестьдесят метров. Сегодня этот показатель упал до сорока девяти. Мы потеряли целую комнату. Это не жадность девелоперов, а ответ на запрос покупателя. Люди голосуют рублем за меньшие площади, но требуют от них большей функциональности. В этой статье я разберу, какие типы жилья вытесняют классику и стоит ли вкладывать в них деньги.

Раньше центром квартиры была гостиная. Там принимали гостей, накрывали столы и хранили хрусталь в сервантах. Сейчас этот сценарий уходит в прошлое. Мы встречаемся с друзьями в кафе или парках. Дома нам нужна тишина и личное пространство. Покупатель из IT-сферы или молодой предприниматель требует кабинет. Ему подойдет даже помещение в три квадратных метра, но там должна быть дверь и хорошая звукоизоляция для звонков.

Социология подтверждает смену приоритетов. Растет число домохозяйств из одного человека. Этим людям не нужны 80 квадратных метров, которые нужно убирать и обслуживать. Им нужны функциональные 40 метров, где каждый сантиметр работает на их комфорт. Застройщики меняют планировки не от хорошей жизни. Старый продукт просто перестал попадать в боли клиента.

Самый массовый новый формат — это европланировка. Суть проста: кухня и гостиная объединяются в одно большое пространство. Скептики видят в этом подвох и желание застройщика сэкономить. Девелопер действительно тратит меньше материалов на возведение перегородок и часто продает меньшую общую площадь по цене полноценной квартиры. Экономическая выгода для строителей здесь очевидна.

Однако для жильцов такой вариант часто оказывается удобнее советской классики. В стандартной квартире коридоры могут съедать до 15 процентов полезной площади. Вы платите за эти метры ипотеку, делаете в них ремонт и отапливаете их, но используете только для прохода из комнаты в кухню. В евроформате эти «мертвые зоны» исчезают.

Взамен семья получает просторную общую зону, где проводит большую часть времени. Спальни при этом делают компактными, так как туда приходят только спать. Это меняет подход к потреблению метров. Вы платите за функционал, которым реально пользуетесь, а не за темные углы.

Другой заметный тренд получил название коливинг. Представьте себе студенческое общежитие, которое сделали максимально комфортным и стильным. Человек покупает крошечную студию в 15 или 20 метров. Спать и мыться он может у себя. Но вся остальная жизнь вынесена в общие зоны. Внизу есть огромная гостиная, кинотеатр, спортзал и коворкинг.

Инвестор выбирает этот формат из-за доходности. Обычная студия в спальном районе сдается за тридцать тысяч рублей. Аналогичная студия в коливинге с сервисом и комьюнити уходит за сорок пять тысяч. Доходность на квадратный метр здесь выше в полтора раза. Инвестор понимает эту разницу и вкладывается в инфраструктуру дома, а не в личные метры.

Застройщики научились продавать дорого даже самые неликвидные этажи. Так появились сити-хаусы. Раньше первый этаж стоил дешевле всего. Теперь девелопер делает отдельный вход с улицы, огораживает небольшой участок земли под окном и называет это городским таунхаусом. Цена такого объекта сразу вырастает на 20 или 30 процентов. Это гениальный ход маркетологов, который превращает недостатки объекта в его преимущества и повышает чек продажи.

Инвестор всегда должен думать о выходе из сделки. Купить модную квартиру легко, а продать ее бывает сложно. Евроформат уже стал стандартом рынка. Такую квартиру вы продадите быстро и по хорошей цене. Люди привыкли к объединенным кухням и считают их нормой.

С сити-хаусами ситуация сложнее. Это штучный товар на любителя. Вы можете искать покупателя, который мечтает о выходе в палисадник на первом этаже многоэтажки, очень долго. Срок экспозиции таких объектов часто затягивается. Вы рискуете заморозить деньги на неопределенный срок.

Коливинги несут в себе еще больше рисков при перепродаже. Это продукт под аренду. Жить там семье с ребенком будет тесно и неудобно. Продать такую студию семейному человеку практически невозможно. Целевая аудитория коливингов слишком узкая. Если мода на совместное проживание пройдет, вы останетесь с неликвидной микростудией на руках.

Рынок движется в сторону шеринг-экономики. В ближайшие десять лет мы можем увидеть отказ от покупки квартир в собственность. Появится модель подписки на жилье. Вы платите ежемесячный взнос и можете жить в любом комплексе сети по всей стране. Это даст людям мобильность, которой так не хватает современному поколению.

Личное пространство будет сокращаться и дальше. В квартиру будут приходить только ночевать. Спальни превратятся в компактные капсулы для сна. Вся активность окончательно перетечет в общественные зоны жилого комплекса. Дома появятся общие профессиональные кухни, как в ресторанах, потому что готовить внутри квартиры станет дорого и немодно.

Рынок недвижимости дробится на множество сегментов. Больше нет понятия «просто квартира». Жилье превращается в гаджет с набором функций. Если вы покупаете недвижимость на три года, а потом планируете расширяться, выбирайте понятный рынку евроформат. Это ликвидный актив.

Если вы берете жилье на всю жизнь или под сдачу в аренду, можно рискнуть с экзотикой вроде сити-хаусов. Но помните, что любой нестандартный формат может как взлететь в цене, так и стать балластом. Оценивайте не красивое название в буклете, а реальный сценарий вашей жизни в этих стенах.

Рынок разделился на два лагеря. Одни готовы жить в пятнадцати метрах ради тусовки в лобби и высокого дохода от аренды. Другие считают это возвращением в коммуналки за большие деньги. А что выберете вы? Готовы ли вы отдать свою гостиную в общее пользование ради бесплатного спортзала и общения? Напишите свое мнение в комментариях.