214-ФЗ: как менялся с 2004 года

Конечно, последняя статья в уходящем году посвящена самой животрепещущей теме. Поговорим о том, как менялся 214-ФЗ. Кого защищал и кого защищает. В статье нет сложных формулировок. В информационном поле этого с избытком. Мы постарались простым человеческим языком рассказать о сути проблем: как так получилось, что у дольщиков отобрали все возможные способы защиты.

В лихие 90-е по понятным причинам резко прекратилось бюджетное финансирование строительства жилья. Ну не до того большим дядям было… О доступном проектном финансировании тогда тоже никто не слыхивал. Так строительная отрасль встала перед выбором: остановить стройку или искать креативные решения в новых экономических условиях. Застройщики такое решение нашли и выступили главными инициаторами привлечения средств граждан для строительства. Говоря простым языком, именно люди своими накоплениями помогли тогда строительному сектору «поддержать штаны».

Но без бумажки (продолжите фразу сами) денег никто бы не дал. Поэтому с людьми необходимо было оформить договорные отношения. Существующие на тот момент правовые нормы об инвестиционной деятельности и обязательствах, сделках и договорах позволили слепить всё воедино в одном договоре. Так граждане стали «инвесторами».

Помимо таких сделок деньги на стройку привлекались и другими способами: через договоры подряда, уступки требования (цессия) и иные. Но условия у всех были одинаковые. В рамках договора гражданин (инвестор/дольщик) обязуется частично оплатить строительство МКД, а застройщик обязуется построить данную недвижимость, обеспечить введение в эксплуатацию и передать гражданину в собственность квартиру, которая определена в договоре. Именно это мы и увидим в 2004 году с принятием ФЗ «О долевом строительстве».

Как это часто бывает, развитие закона запаздывает за реальными проблемами, возникающими между участниками правоотношений. 214-ФЗ не исключение. Множество судебных споров между застройщиками и дольщиками возникало и возникает по причине правовой коллизии. За чей счет этот банкет? Инвестора? Участника стройки? Покупателя? До 2004 года как такового понятия ДДУ в законодательстве не существовало. И суды давали неоднозначную оценку правовой природы заключаемых сделок.

Лишь по итогам сравнительного анализа законодательства был сделан вывод о том, что Закон «О защите прав потребителей» (далее – ЗоЗПП) дает гражданам больше гарантий защиты прав по договорам от недобросовестных контрагентов, в то время как ГК РФ ограничивает права дольщиков договорными рамками.

Так, первым важным шагом (а может попыткой взять под контроль) к разрешению конфликта интересов стало принятие 30 декабря 2004 года ФЗ «О долевом строительстве». Но введенный в действие закон существующие проблемы не решал. Всё потому, что его исходный текст был «соткан» на скорую руку и имел множество недостатков, в том числе – по защите прав дольщиков в случае банкротства застройщика. Судьям на помощь снова пришли ГК РФ и ЗоЗПП.

Как проблема выглядела в натуре? Застройщик собирает деньги у дольщиков по ДДУ, начинает строить обещанные квартиры, а потом стройка замораживается. Причины были разные: от кризиса (а они у нас явление закономерное) до мошенничества. Конечно, дольщики идут в суд. А какие у них были ещё варианты вернуть деньги или получить жилье? Суды встают на сторону дольщиков, присуждая внушительные неустойки за задержку сроков сдачи квартир. Застройщик такие суммы всем выплачивать не может. Идёт в банкротство. В итоге дольщики остаются без денег и без квартир.

Так назрели очередные изменения в 214-ФЗ. И с 01 июля 2019 года привлечение денежных средств граждан в строительство стало возможно только с применением счетов эскроу. Т.е. когда деньги дольщика переводятся на специальный счет, а застройщик получает к ним доступ только после того, как достроит объект. Казалось бы, проблема решена, а деньги граждан под надежной защитой. Но есть нюанс. И без того сложные отношения «застройщик-дольщик» усложнились ещё больше. Появилась новая заинтересованная сторона.

К чему привело прямое вмешательство банков в долевое строительство, мы в полной мере ощутили в 2024-м. Но пока застройщики и дольщики, хотя чего уж там – вся сфера жилищного строительства, стали зависимы от кредитных организаций.

Новые поправки в закон, связанные с качеством жилья, стали обсуждаться ещё до пандемии. Федеральный проект «Жильё» подтолкнул к решению этих вопросов. В Госдуму на рассмотрение одновременно внесли несколько законопроектов, которые должны были исключить долевое строительство из области регулирования ЗоЗПП. Комитет Совета Федерации в 2020 году также поддержал необходимость создания отдельного механизма устранения недостатков объекта строительства с сохранением баланса интересов сторон.

Тут вмешались внешние обстоятельства и мораторий для застройщиков. Поэтому мы получили обновленный 214-ФЗ только в 2024 году. Правда, про баланс интересов к тому моменту удачно забыли. Специальный порядок приемки объектов долевого строительства, «разумные» сроки устранения недостатков, снижение неустоек и штрафов, а также уменьшение гарантийного срока до 3 лет – все эти изменения от 1 сентября 2024 года максимально снизили ответственность застройщиков перед дольщиками.

По какому пути пошла судебная практика? Неустойки срезаются нещадно, штрафы практически не назначаются, от сметы строительно-технической экспертизы суды взыскивают 60-80%. Параллельно застройщики лоббируют собственные строительные стандарты, которые сильно отличаются от принятых государством технических регламентов и правил.

И вот здесь нужно мысленно вернуться в 2019 год… Кто давал деньги застройщикам на протяжении последних лет? Банки. Несложно догадаться, кого теперь защищает 214-ФЗ.

Вишенкой на торте во всей этой истории с балансом интересов стал законопроект, принятый в декабре 2024 года. Если коротко – застройщикам всё. Дольщикам… Остается на свои средства переделывать неугодный ремонт.

Поправки, которые вступают в силу 1 января 2025 года:

На примере. Стоила ваша однушка с отделкой 10 млн. Насчитали эксперты стоимость устранения всех дефектов застройщика на 900 000 рублей. Максимальная сумма взыскания через суд не должна будет превышать 300 000. Конечно, такая сумма не покрывает даже малую часть недостатков…

Что входит в 3% от цены договора:

Кроме того, с 1 марта 2025 года застройщикам разрешили использовать собственные стандарты качества отделки квартир. Наши эксперты уже имели «удовольствие» видеть цифры допустимых значений. Порадовать вас нечем. Улучшения качества строительства в ближайшие годы можно не ждать.

Безоговорочная поддержка застройщиков грубо нарушает баланс интересов сторон и ослабляет правовую защиту потребителей, что негативно сказывается на всей системе правосудия. Да, если «лягут» стройки, банки отправятся за ними. Но почему было не пойти по-другому пути? Например, для разнообразия стукнуть кулаком по столу и усилить контроль за качеством. Может тогда исков по недостаткам в ремонте к застройщикам стало бы значительно меньше?

И если сначала поблажки последних лет приводили только к ухудшению качества строительства, то теперь всё чаще возникают серьезные вопросы к безопасности новостроек. Разве так должно быть? Страшно подумать, что мы получим через десяток лет… Был домик каменный, стал соломенный?

На сегодняшний день заложенный в законодательной системе принцип справедливости разрушен до основания. Последние изменения в 214-ФЗ ставят под угрозу эффективность законодательного регулирования защиты прав наименее защищенной категории лиц. Ведь именно дольщики несут самые серьезные риски. Ограничения выплат, как и уменьшение штрафов и неустоек, лишает суды возможности адекватно учитывать все обстоятельства дела и снижает мотивацию застройщиков к добровольному выполнению обязательств.

В подобных условиях ни о каком соблюдении принципов справедливости, закрепленных в Конституции РФ, даже речи не идет. На наш взгляд, принятые меры в поддержку застройщиков являются весомыми факторами дестабилизации всей правовой системы.

ЮК Гарант 8 лет защищает права граждан в спорах с застройщиками. Профессионализм наших юристов и экспертов, опыт работы в кризисных условиях позволяют находить нестандартные решения в рамках ограничений, наложенных законодательными нормами. Поэтому мы продолжаем активно работать и находить новые варианты уменьшения ваших финансовых рисков. Помните, вы всегда можете рассчитывать на нашу помощь.

✍🏻 Заявка на бесплатную консультацию

📩 Быстрая обратная связь

📚 Мы в Телеграм