Как подготовиться к сдаче квартиры в аренду?

Новостройки всегда пользуются высоким спросом. И не только среди желающих приобрести собственную квартиру, но и в сфере аренды жилья. Многие дольщики удачно используют механизм аренды, чтобы снизить свою финансовую нагрузку.

С привычной точки зрения, «договор аренды» и «договор найма» имеют похожий смысл. Но закон разграничивает эти понятия. Договор аренды заключают, если одна из сторон — юридическое лицо, а договор найма подписывают между собой физические лица.

Сегодня будем говорить про второй вариант, когда собственник планирует сдать квартиру в новостройке физическому лицу. Мы рекомендуем заранее изучить все организационные вопросы, чтобы застраховать себя от неожиданностей, сберечь нервы и деньги.

Сдать квартиру, как есть? Или переделать ремонт от застройщика? Это главный вопрос, который интересует будущего арендодателя. Многие собственники приобретают квартиры с готовым ремонтом как раз для того, чтобы ускорить процесс сдачи жилья. Но в реальности сталкиваются с ужасным качеством отделки и исправляют ошибки застройщика за свой счёт.

Новый мораторий, введенный Постановлением Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916, устанавливает дополнительные ограничения для дольщиков. Теперь обязать застройщика устранить нарушения в соответствии со ст. ст. 7 ФЗ «О долевом строительстве» № 214-ФЗ стало ещё сложнее.

При этом, рынок недвижимости диктует свои правила. Когда квартира выглядит привлекательно, её можно сдать по более высокой цене. И наоборот. Если ремонт выполнен отвратительно, с поиском квартирантов возникнут сложности. Поэтому первое, что нужно сделать — оценить масштабы проблем.

Для этого проводите приемку только с квалифицированным экспертом. Специалист компании «Гарант» проверит вашу квартиру по 100+ пунктам. Вы получите реальное представление о состоянии жилья. Заранее узнаете о возможных последствиях (затопление, засоры, отсутствие вентиляции, щели в окнах и др.), а не от сбежавших жильцов.

Наш алгоритм проверки квартиры основан на СП, ГОСТах и многолетнем опыте специалистов, аккредитованных НОПРИЗ, НОСТРОЙ. На приемке мы используем только специальное оборудование, зарегистрированное в Государственном реестре средств измерений.

Если после приемки квартиры вы понимаете, что ремонт неизбежен, у вас остается право взыскать компенсацию с застройщика через суд за фактически понесенные расходы. Сдача квартиры в аренду судебному процессу никак не мешает.

Когда квартира находится в многоэтажном доме, самая главная угроза для вашего кошелька – ответственность перед соседями. За нанесенный другим материальный ущерб в случае потопа, пожара и других проблем платит собственник. Поэтому страховать нужно не только саму недвижимость, но и гражданскую ответственность.

Страховая компания возместит ущерб полностью или частично, а вам удастся выйти из ситуации с минимальными потерями. В сумму страховки также можно включить мебель и бытовую технику.

Договор найма жилого помещения — это юридический документ, который подписывают владелец квартиры и наниматель. Согласно ст. 674 Гражданского кодекса РФ, заключать его можно исключительно в письменной форме.

В договоре стороны подробно описывают права и обязанности обеих сторон:

В случае возникновения споров между владельцем квартиры и нанимателем, письменный договор послужит источником правил для урегулирования конфликта, в том числе – через суд.

Отличная страховка на случай конфликта. Ключ от одного замка вы отдаете квартирантам, дубликат остается у вас. Ключи от второго замка находятся только у вас. Тогда при смене жильцов не придется менять личинку замка, ключей от второго замка будет вполне достаточно.

Также это позволит закрыть квартиру от жильцов, если в этом будет нужда. Но помните, пока действует ваш договор, ограничивать доступ нанимателей к их вещам нельзя.

Обязательно составляйте опись имущества, которое находится в квартире на момент её сдачи. Бывали случаи, когда жильцы выезжали вместе со шкафами, телевизором и даже картинами собственника.

Не стесняйтесь брать оплату вперед и залоговый взнос. Это позволит вам компенсировать непредвиденные расходы, если они возникнут по вине нанимателя. Как правило, залог в таких случаях не возвращается.

Если никаких претензий к состоянию жилья и имущества по окончании аренды не обнаружено, собственник должен вернуть квартиросъемщику сумму в полном объеме.

Как вы знаете, все граждане обязаны декларировать свои доходы и уплачивать с них налоги. Вы можете выбрать для себя один из нескольких вариантов легализации сдачи квартиры в аренду.

Доход, полученный от сдачи жилья, будет суммироваться во всеми трудовыми доходами. По новым правилам НДФЛ рассчитывается по прогрессивной шкале от 13% до 22%.

С одной стороны, это более приемлемо, чем НДФЛ. Однако, ИП по УСН уплачивает налог 6% каждый квартал, а не раз в год, как у физических лиц. Также придется дополнительно вносить обязательные пенсионные и страховые взносы.

Когда всё официально, вы не будете переживать, что к вам заявятся нежданные «гости» с проверкой по жалобе соседей.

Обязательно проверяем паспорт будущего жильца на подлинность на портале «Госуслуги». В поисковой строке вводим запрос «проверить подлинность паспорта», затем вбиваем серию и номер проверяемого документа и следуем навигации сайта.

Существование задолженностей легко по фамилии проверить в базе ФССП, а вся информация о банкротах содержится в едином федеральном реестре.

Юристы также рекомендуют обращать внимание на страницу с регистрацией. Если будущий жилец зарегистрирован в другом регионе, по закону собственник должен оформить ему временную регистрацию. Переживать здесь абсолютно не о чем. Право распоряжаться квартирой у квартиранта при этом не появится. Кроме того, регистрацию можно прервать в любой момент по желанию владельца жилого помещения.

Пригласите на приемку своей квартиры нашего эксперта и получите реальное представление о состоянии жилья.

📞 Заказать обратный звонок

📩 Быстрая обратная связь

📚 Мы в Телеграм

Больше полезных статей:

Ипотечная квартира: можно и нельзя

3 дефекта, которые есть в каждой новостройке

Самые частные недостатки в ремонте от застройщика и их последствия