Рынок недвижимости Тулы в 2025 году. Стоит ли девелоперам запускать новые проекты?
Аналитика спроса, предложения и скрытого потенциала
В условиях турбулентности рынка недвижимости, глубокий анализ локальных особенностей становится ключевым фактором выживания и роста для девелоперов и агентств. Тула, как крупный промышленный центр и логистический хаб вблизи Москвы, представляет особый интерес для стратегического планирования. Мы провели комплексное исследование рынка Тульской области, чтобы выявить его неочевидные тренды и потенциал.
Общая картина рынка Тулы (май 2025 года)
По нашим данным на июнь 2025 года, население Тульской области составляет около 1,5 млн человек, а население самой Тулы колеблется в районе 500 тысяч (данные из разных источников разнятся).
Количество зарегистрированных застройщиков в Тульской области составляет 63 юридических лица, что, учитывая практику создания отдельных юрлиц под проекты, фактически означает около 25 активных игроков.
Ключевые показатели предложения:
- Жилых домов в стройке: 155 объекта.
- Выдано разрешений на строительство с начала года: еще на 40 домов.
- Квартир в стройке: 29 000 квартир, или 1 417 000 кв.м.
- Объем нераспроданного жилья: Примерно 40%, или около 11 600 квартир.
- Обеспеченность жильем: Достаточно высокая – 32,4 кв.м на человека.
Тенденции на вторичном рынке и новостройках:
- Данные аналитики показывают существенный разрыв в ценах между вторичным рынком и новостройками. Средняя цена на вторичном рынке составляет около 82 000 руб./кв.м., в то время как на новостройки – около 133 000 руб./кв.м. Разница в 50 000 рублей на квадратном метре является значительной.
Динамика численности агентов:
- Мониторинг данных платформы Домклик показывает сокращение количества зарегистрированных агентов в Туле: с 1106 агентов в 2024 году до 1042 в 2025 году. (-5%) Это указывает на то, что часть специалистов покидает профессию, что, в свою очередь, открывает новые возможности для оставшихся игроков по перераспределению рынка.
Качество жилого фонда и отложенный спрос
Один из наиболее любопытных инсайтов связан с анализом возрастного состава жилого фонда Тулы. Значительная часть жилья в городе – это старые постройки (до 1969 года и ранее), занимающие более трети объектов. Домов, построенных после 2010 года, пока относительно немного (14%).
Это означает, что в Туле существует органический и существенный отложенный спрос на новое, качественное жилье. Люди мотивированы на смену жилья в старом, ветхом фонде на более современные и комфортные варианты.
Понимание географии старого фонда может быть критически важным при выборе земельного участка для нового девелоперского проекта, указывая на зоны потенциально высокого спроса.
Предложение по площадям и типам квартир
Анализ структуры предложения показывает, что основной объем строительства в Туле приходится на объекты площадью от 35 до 45 кв.м.
Динамика договоров долевого участия (ДДУ)
- В 2019 году в Туле ежемесячно продавалось около 365 квартир в новостройках (4 382 ДДУ за год).
- До 2021 года наблюдался органический рост до 7 174 ДДУ в год.
- В 2022 году произошел провал и возврат к показателям 2019 г. (общая тенденция по России).
- 2023 год показал существенный рост: Тула достигла пика в 828 ДДУ в месяц, во многом за счет инвестиционных покупок (более 50% сделок).
- В 2024 году наблюдалось снижение.
- Первый квартал 2025 года: Средний объем продаж составляет около 416 ДДУ в месяц.
Текущие объемы продаж (416 ДДУ/месяц) сопоставимы с показателями 2019-2021 и 2022 годов, которые были вполне рабочими. Пиковый 2023 год был аномально высоким, и текущее снижение – это, скорее, возврат к нормальным, хоть и менее "горячим" условиям.
Портрет покупателя и демография
- Средняя зарплата: На январь 2025 года средняя зарплата в Туле составляет 77000 руб.
- Структура занятости: Около 30-35% населения занято в обрабатывающих производствах. Это обеспечивает относительно стабильную официальную занятость и доход, что делает этих людей привлекательными заемщиками для банков.
- Самые высокооплачиваемые отрасли: Информация и связь (IT, телеком), финансовый сектор, научно-технический кластер, добыча полезных ископаемых.
- Размер домохозяйства: средний размер частного домохозяйства в Туле составляет всего 2 человека. Это важный фактор для формирования квартирографии.
Демографические вызовы:
- Тревожным фактором является демографическая ситуация: 50% домохозяйств состоят из одного человека.
- Возрастной состав населения показывает, что самая многочисленная группа — это люди 45+ лет, при этом количество 25-35-летних значительно меньше. Это указывает на сокращение общей численности населения в долгосрочной перспективе.
- Миграционный прирост: В последние годы Тула наблюдает положительный миграционный прирост (около 1000 человек в 2023 году), в том числе за счет программ возвращения соотечественников. Эта миграция формирует отложенный спрос на жилье, так как приезжие сначала арендуют, а затем, освоившись (через 1-3 года), выходят на рынок покупки.
Скорость реализации и позиция покупателя
При текущем уровне спроса и объемах предложения, скорость реализации жилья в Туле оценивается примерно в 3,7года.
- Предложение широкое, и покупатель не ограничен в выборе.
- Застройщики готовы идти на уступки, предлагать спецпредложения, скидки и гибкие условия (рассрочки, трейд-ин).
- Премиальный сегмент, в который сейчас активно выводятся новые проекты в лучших локациях Тулы (возле парков, на центральных улицах), менее чувствителен к изменениям ключевой ставки, и покупатели чаще используют наличный расчет или рассрочку.
Отложенный спрос и финансовый потенциал
Несмотря на текущее снижение объемов продаж, в Тульской области наблюдается значительный рост объемов средств на вкладах и депозитах (почти в 2 раза с 2019 года до начала 2025 года). Как только ключевая ставка стабилизируется или снизится, значительная часть этих средств с большой вероятностью перетечет обратно на рынок недвижимости.
Выводы
- Рынок Тулы переживает возвращение к нормальным, доаномальным объемам продаж. Показатели 2025 года сопоставимы с нормативными 2020-2021 годами.
- Существует значительный органический отложенный спрос на новое жилье, обусловленный устаревшим жилым фондом и активным миграционным притоком.
- Рынок сейчас принадлежит покупателю, что требует от девелоперов и агентств большей гибкости в ценообразовании, спецпредложениях и сервисном подходе.
- Сокращение числа агентов открывает новые возможности для тех, кто остается в профессии, чтобы занять большую долю рынка.
- Наличие значительного объема средств на депозитах является позитивным сигналом для будущего восстановления спроса.
- Демографические тренды (сокращение населения и высокий процент домохозяйств из одного человека) требуют от девелоперов внимательной проработки квартирографии.
Для успешной работы на рынке Тулы в текущих условиях, ключевыми становятся системный подход к продажам, глубокая аналитика спроса и предложения, гибкость в продуктовой и ценовой политике, а также высокий уровень сервиса и клиентоориентированности.