Что ждет рынок недвижимости Калужской области до конца 2025 года?

Калужская область — один из интересных регионов с точки зрения рынка недвижимости. Здесь есть две ключевые точки роста: Калуга и Обнинск. Несмотря на не большое количество населения размер Калужская область привлекает московских застройщиков. В регионе ведут строительство ПИК, ФСК и краснодарский застройщик DOGMA.

- Население Калужской области — 1,068 млн. человек.

- В области ведут деятельность 37 застройщиков, строится 59 жилой дом (из них 23 в Калуге и 13 в Обнинске).

- С начала 2025 года выдано разрешений на 4 новых дома.

- Общий объём строительства — 10000 квартир (547 тыс. м²), из которых продано лишь 26%.

- Обеспеченность жильём в Калуге — 32,9 м² на человека (высокий показатель, что говорит об отсутствии дефицита).

- 32% жилого фонда построено после 2000 года (за последние 25 лет).

- Старый фонд (до 1969 года) составляет всего 17%.

- В 2023 году в Калуге и Обнинске работало ~1 000 агентов, к 2025 году их число сократилось до 800 (падение на ~20%).

- Причины: усложнение рынка, снижение доходов, отток специалистов в другие сферы.

- Первичный рынок: 113 тыс. руб./м².

- Вторичный рынок: 91 тыс. руб./м².

- Однокомнатные квартиры (35–45 м²) и двушки/трёшки (55–70 м²) занимают по 27% рынка.

- Микроформаты (студии до 25 м²) — всего 2%.

- Пик продаж пришёлся на 2021 год (в отличие от многих регионов, где максимум был в 2023-м).

- В 2025 году (I квартал) продано 522 квартиры (в среднем 174 сделки в месяц на всю область).

- 80% сделок — ипотечные (преимущественно семейная ипотека).

- Текущая скорость реализации возводящегося жилья — 3,5 года (при условии отсутствия новых объектов).

Топ-5 отраслей с высокими зарплатами: строительство, наука, финансы, обрабатывающее производство, сельское хозяйство.

-45% — один человек.

- 25% — два человека.

- 15% — три человека.

- Семьи 4+ человека — 16%.

- Основная группа жителей — старше 30 лет

- Существенный провал населения в возрасте 20–29 лет. (примерно на 40% меньше чем в категории 30-40 лет

- Много пожилых людей (60+ лет).

- Калужская область — приточный регион:

- 38% мигрантов — из стран СНГ.

- 35% — из других регионов России.

- 26% — внутренняя миграция

- Пик спроса по запросу "купить квартиру в новостройке" пришёлся на 2021–2022 годы (до 3,5 тыс. запросов в месяц).

- В июле 2025 года — 1,4 тыс. запросов (тенденция к снижению).

После ухода европейских автопроизводителей зарплаты в промышленности снизились.

Несмотря на объективно сопоставимые с соседними регионами доходы, калужане ощущают снижение платежеспособности.

На депозитах физлиц в мае 2025 года лежало 312 млрд руб. (рост на 60% с 2022 года).

1. Рынок перенасыщен: высокий объём строительства при низком спросе.

2. Основной драйвер продаж — ипотека (преимущественно семейная).

3. Потенциал роста ограничен демографией (мало молодых покупателей) и экономическими настроениями.

4. Отложенный спрос есть (деньги на депозитах), но он ждёт снижения ставок или новых госпрограмм.

Данные актуальны на июль 2025 год. Больше аналитики