Рынок недвижимости Краснодарского края: между жизненным спросом и инвестиционным перегревом
Октябрь 2025 года
В 2025-м Краснодарский край перешёл из режима строительного бума в фазу насыщения. Спрос замедляется, доля ипотеки падает, а инвестиционный интерес смещается от массового к выборочному. Разбираем, что происходит на южном рынке.
Объём рынка: предложение перегревается
Население региона — 5,84 млн человек. Строится около 8,1 млн кв. м жилья, или 175 тысяч квартир. Продано пока только 20%.
По данным Росреестра и региональной статистики, средний спрос на первичку — около 2,9 тыс. сделок в месяц, то есть 1,9 млн кв. м в год. Даже при условии, что новые объекты не будут выведены на рынок (с января по июнь выдано 117 РНС) , текущие объёмы будут раскупаться около шести лет. Норма для сбалансированного рынка — три-четыре года, так что предложение уже избыточно.
Агентства уходят, рынок концентрируется
По данным Домклик, количество агентов сокращается:
- в Краснодаре — с 3983 до 3226 за два года,
- в Сочи — с 1911 до 1528.
Часть игроков уходит с рынка, часть переходит в цифровые агентские сети или в прямые отделы продаж застройщиков. Итог — укрупнение и автоматизация: мелким агентам всё труднее конкурировать за клиента, особенно в сегменте массовых новостроек.
Цены
В Краснодаре первичка дороже «вторички» на 37%, в Сочи — на 55%. Рост поддерживается не доходами населения, а ожиданиями инвесторов. Для локальных покупателей жильё становится всё менее доступным, особенно при росте ипотечных ставок.
Ипотека теряет долю
За год доля ипотечных сделок в новостройках упала с 69% до 53,9%. Это следствие ужесточения условий кредитования и постепенного сворачивания льготных программ. Рынок смещается к денежным сделкам — прежде всего за счёт покупателей из других регионов.
Кто покупает: портреты и доли
По оценке разных аналитиков, до 40–65% покупателей новостроек — иногородние. Главный мотив — инвестиции и «вторая квартира», часто без расчёта окупаемости.
Структура покупателей в 2025 году:
Краснодар и Сочи — два разных мира
Краснодар: «жить, а не инвестировать»
- Основной спрос — локальный и южный межрегиональный (Адыгея, Ростов, Ставрополь).
- Мотив — работа, образование, переезд.
- Поддержка ипотекой остаётся ключевым фактором.
- Сегмент массовый, устойчивый, но чувствительный к ставкам.
Сочи: «инвестировать, а не жить»
- Объём запросов в 2,4 раза меньше, но 40% покупателей — из Москвы и Петербурга.
- Средняя цена 448 000 ₽/м² на первичке — вдвое выше, чем в Краснодаре.
- Основная мотивация — инвестиция, сезонная аренда, «вторая база».
- Рынок дорогой и волатильный, зависит от ожиданий инвесторов.
Что дальше?
В 2025 году Краснодарский край вышел из эйфории пандемийного спроса и вошёл в фазу замедления. При высокой застройке и падающей доле ипотеки девелоперам придётся переосмыслить стратегию: не гнаться за объёмом, а работать со скоростью реализации и продуктом под реального покупателя.
Краснодар останется центром жизненной миграции и массового жилья. Сочи — витриной для инвесторов, но с повышенным риском перегрева.
Возрастает роль партнерских продаж, межрегиональных коллабораций, автоматизации и более осознанного подхода к продукту, упаковке и стратегии продаж.
Автор в Telegram: @I_AMoroz