Что скрывается за красивыми фасадами старого фонда?

Роскошная парадная с широкой лестницей, лепные узоры, изразцовые печи, высоченные потолки и, конечно же, своя неповторимая история. Именно таким я представляла себе старый жилой фонд Петербурга, пока не побывала в полусотне коммунальных квартир и не посмотрела на всё изнутри.

Старый Петербург, такой, каким его задумал основатель, сосредоточен в четырёх районах города — Центральном, Василеостровском, Адмиралтейском и Петроградском. Именно здесь возводились первые и самые интересные с архитектурной и исторической точки зрения дома. Официально же представителями старого фонда являются все жилые здания, построенные до 1917 года. В основном это доходные дома.

Старый фонд легко узнать и по количеству этажей. В эпоху Петра, как, впрочем, и позднее, строили не выше пяти, за редким исключением, семи этажей. Строить выше не позволяли технологии. Долгое время межэтажные перекрытия были деревянными. Металлические конструкции появились немного позже.

Ещё одна причина малой этажности — вода. Триста лет назад привычный нам сегодня водопровод был роскошью, которая по карману не всем. Именно поэтому во многих домах не было ни раковин, ни уборных. А питьевую воду покупали у водовозов. По улицам они возили её в разноцветных бочках. Самой дорогой была вода из белых бочек — её набирали в Неве. Жёлтые наполняли в Фонтанке, а зелёные — в каналах. Такая вода была самой дешёвой. А теперь вообразите, сколько нужно было потратить сил, чтобы каждый день вручную поднимать воду на самые верхние этажи.

Кроме того, в 1844 году вышел императорский указ, который ограничивал высоту строений в столице. Жилые дома не должны были превышать ширину улицы, на которую выходил их фасад. Для открытой местности был свой ориентир — карниз Зимнего дворца. Если в цифрах, то дом не должен был быть выше 23,5 метров или шести этажей. Впрочем, домовладельцы быстро нашли в указе лазейку — начали строить мансарды. В то время такие этажи нельзя было назвать полноценной жилой площадью.

Среди моих знакомых есть настоящий фанат Васильевского острова. Комнату в доме на 8-й линии она купила после того, как изучила кучу архивных документов и свидетельств, согласно которым в этой квартире в своё время по личным вопросам бывал сам Ленин. Она и не скрывала, что на первом месте для неё история и возможность, пусть и на правах нового собственника, к ней прикоснуться. Во время ремонта она нашла под обоями старые газеты, несколько кирпичей с маркировкой производителя, а в одной из стен замурованный печной канал. На этом история закончилась. Ни тебе старинных монет, ни бесценных документов под половицами. Разве что высокие потолки и окна в деревянных рамах. Ну, и фасад, которым можно похвастать при удобном случае.

Другое дело, скромные в размерах, но полноценные однушки и двушки. Такие в старом фонде тоже есть. Но их раскупают, как горячие пирожки. На них, кстати, неплохо зарабатывают те, кто занимается флиппингом.

«Подводных камней» в домах старого фонда гораздо больше, чем хотелось бы. На первое место лично для меня выходят соседи, если речь идёт о комнате в коммунальной квартире. Делить с кем-то кухню или санузел я бы точно не хотела, и уж тем более становиться свидетелем чьей-то семейной драмы. Хотя, опять же, среди моих знакомых много тех, кто всю жизнь жил в коммуналке и ничего «такого» в этом не видит. Безусловно, есть масса положительных примеров, когда соседи создают внутри квартиры настоящее комьюнити, но это, что называется, как повезёт.

Чёткое разделение на общее и частное имущество в коммунальных квартирах порождает ещё один весомый минус — соседи не хотят вкладываться во всё, что находится за порогом их комнат.

Почему-то в подавляющем большинстве коммуналок собственники уверены, что заставить хламом общий коридор они имеют полное право, а вот скинуться и отремонтировать тот же коридор им кто-то должен. Интересно кто?

Старые обои из советского прошлого и паутина под потолком — это меньшее из того, чем может отпугнуть коммуналка. Гораздо страшнее аварийные конструкции. Пол может проседать, потолок — провисать, а межкомнатные перегородки — шататься. И если последние ещё можно поправить силами самих собственников, то для ремонта первых необходимо привлекать квалифицированных специалистов, так как это несущие конструкции дома. Более того, на время ремонта квартиру придётся полностью освободить. А если ситуация окажется серьёзной, то с вещами на выход могут отправиться и соседи из нижерасположенной квартиры.

Инженерные коммуникации, к которым относятся водопроводные трубы и канализация, в домах старого фонда тоже, уж извините за тавтологию, старые.

Конечно, не дореволюционные, но им может быть и 50, и 70 лет. К этому времени свой ресурс сети полностью отрабатывают. Домам с таким наследием просто необходим капитальный ремонт. По старым трубам вода рано или поздно перестанет подниматься на верхние этажи в часы пик, например, по утрам, когда все принимают душ перед работой. А вот в подвале, напротив, воды может быть по колено. Причина всё та же — старые трубы, на которых появляются свищи.

Отдельного внимания заслуживают ванные комнаты. В домах старого фонда их может не оказаться. Просто в своё время они не были предусмотрены проектом, а помыться можно было и в городской бане. Выход нашёлся благодаря душевым кабинам. Чаще всего в коммуналках их устанавливают на кухне либо в коридоре — самые универсальные места в квартирах, где всё общее. Но и тут есть нюанс. Разместить «мокрую» зону над спальней или кабинетом (любым жилым помещением) соседей снизу по закону нельзя. Свобода выбора есть только у тех, кто живёт на первом этаже или над нежилым помещением. В противном случае проблемы могут быть у обеих сторон. Конечно, если о такой перепланировке узнают.

Электропроводка — ещё одно слабое место в домах старого фонда. Алюминиевые провода и пробки советских времён не сулят ничего хорошего. Они не рассчитаны на современное количество электроприборов.

Скачки напряжения могут привести не только к поломке дорогостоящей техники, но и стать причиной пожара. В дореволюционных домах изжившую себя проводку можно найти не только в коммунальных квартирах, но и на лестничных площадках. Если там её не заменили по программе капитального ремонта, то и в квартирах менять её нет большого смысла. Вот и приходится кипятить чайник и стирать по расписанию.

Как бы не боролся город с коммуналками, программы по расселению не способны охватить весь коммунальный жилой фонд (особенно в исторической части). Поэтому собственники идут на хитрость и переоборудуют свои квадратные метры в студии. Получается эдакий улучшенный вариант комнаты в коммунальной квартире с отдельной кухней и санузлом.

На рынке недвижимости таких объектов много и цена на них кажется весьма привлекательной. Но, во-первых, это всего лишь доля в коммунальной квартире. А во-вторых, подобные перепланировки находятся вне закона. Если вы, к примеру, зальёте соседа снизу и он на вас пожалуется, то факт незаконной перепланировки (даже если вы купили готовую студию) может вскрыться. И именно вас, как собственника, могут обязать привести всё в соответствие с изначальным проектом.

С парковкой в историческом центре Петербурга напряжённо было всегда. Но после того, как на улицах Центрального, Адмиралтейского, Петроградского и Василеостровского районов появилась синяя разметка, ситуация усугубилась. В поисках места машины хлынули во дворы. Тем, у кого придомовая территория закрыта, повезло. Там парковка у парадной осталась привилегией жителей. Но в городе огромное количество проходных дворов, объединенных арками и проездами. Закрыть их все невозможно из-за земельной принадлежности и в силу бюрократических проволочек. Вот и получается, что в таких дворах места не остаётся элементарно для пешеходов.

Для девелоперов реновация старого жилого фонда Петербурга — палка о двух концах. С одной стороны, это уникальная возможность вернуть к полноценной жизни архитектурные шедевры прошлого и на них же заработать. С другой — рискованное мероприятие, которое потребует больших вложений (на этапе проектирования не всегда можно предугадать, с какими трудностями столкнутся рабочие) и согласований, а также непременно привлечёт внимание общественности. Так уж складывается, что петербургские градозащитники не приветствуют коммерческие опыты с историческими зданиями.

Суть реновации в том, чтобы приспособить уже имеющийся объект под современное использование. Когда дело касается старого фонда, в первозданном виде остаётся самое ценное — фасад, а всё, что за ним, максимально модернизируется. Фундамент и стены здания усиливают, старые перекрытия заменяют на железобетонные. Планировка квартир, скорее всего, тоже будет отличаться от первоначального проекта. Бонусом может появиться мансардный этаж и подземный паркинг.

Найти баланс между комфортом и близостью истории можно в новых домах, которые, пусть и не так активно, но всё же появляются среди старого фонда. К примеру, новостройки у Московского вокзала. Тут тебе и самое сердце города, и малая этажность, и удобные планировки, а главное, всё новое и прочное. Да, цены за квадратный метр в такой локации могут напугать. Но если посчитать, сколько денег придётся вложить в полноценный ремонт старой коммунальной квартиры с заменой перекрытий и коммуникаций, то выбор, на мой взгляд, становится очевиден.