История рынка недвижимости Вьетнама. Часть 4 (2003- 1-ый квартал 2007): Заморозка рынка
В новой статье нашего большого цикла про историю рынка недвижимости Вьетнама разберём как на фоне усиливающегося регулирования со стороны государства и перетока капитала на фондовый рынок, рынок недвижимости вошел в период стагнации в 2003-2007-х годах.
Перед прочтением рекомендую ознакомиться с первыми статьями цикла:
После бурного подъёма в 2001–2002 годах, вызванного интересом со стороны вьетнамской диаспоры за рубежом и активизацией частных инвестиций, рынок внезапно охладел. Главная причина — изменения в законодательстве, которые поставили под контроль ранее хаотичный рост.
🔒 Ужесточение регулирования
🛑 С 1 июля 2004 года вступил в силу Закон №181/2004/ND-CP, который запретил передачу прав на землю в проектах, где ещё не построены здания. Это правило поставило точку в эпохе «бумажного девелопмента», когда участки перепродавались десятки раз без осуществления реального строительства на них.
🏗 Вместе с ним начал действовать новый Закон о земле (2003), ужесточивший условия владения, проведения транзакций и получения одобрения на инвестиционные проекты. Эти меры значительно усложнили жизнь девелоперам и спекулянтам:
- выросли сроки реализации
- усилился контроль со стороны государства
- повысились финансовые требования
Цель: остановить спекуляции и ввести более устойчивую структуру на рынке.
📉 Последствия для рынка
Из-за этих реформ рынок вторичной недвижимости резко замедлился:
- в 2003 году число сделок упало на 28%
- в 2004 — на 56%
- в 2005 — на 78% (по данным отчётов Министерства строительства)
📌 Девелоперы начали приостанавливать или замораживать проекты. Инвесторы потеряли интерес к земле как активу и стали искать альтернативы.
📈 Переход к фондовому рынку
С 2006 года интерес инвесторов сместился в сторону фондового рынка. Индекс VN-Index, который с начала 2006 находился в районе 300 пунктов, уже к марту 2007 года достиг исторического максимума — 1179,32 пункта.
Такой рост объяснялся:
- либерализацией фондового сектора
- высокой доходностью акций крупных госкорпораций
- оттоком спекулятивного капитала из недвижимости
🏦 Это был первый случай, когда VN-Index стал конкурентом рынка недвижимости как инструмента вложения капитала. Особенно ярко эта тенденция проявилась в Хошимине и Ханое.
🏖 Курортная недвижимость в тени
На фоне заморозки проектов и смены приоритетов у инвесторов курортный рынок практически остановился. Застройщики откладывали реализацию проектов у моря, а инфраструктура (в том числе аэропорты и дороги) не поспевала за ожиданиями.
Факты:
- большинство побережий Вьетнама оставались незастроенными
- спрос со стороны внутренних инвесторов был низким
- зарубежные инвестиции были минимальны из-за отсутствия правового механизма для владения
Курортный бум начнётся только с 2008 года, когда рынок вновь откроется на фоне вступления Вьетнама в ВТО и прихода крупных иностранных игроков.
Вывод: Период 2003–2007 — это не кризис, а переформатирование. Рынок «перевёл дыхание», избавился от перегрева и подготовился к новому росту — на более зрелой институциональной основе.
Но дальнейший путь был не прост - в следующей статье: 2007–2009 — Пузырь и глобальный кризис.
Другие полезные статьи по рынку недвижимости Вьетнама:
Больше полезной информации по инвестициям во Вьетнам вы можете найти в нашем телеграм канале или напишите мне напрямую.