Дело Долиной закрыто: почему Верховный суд защитил покупателя квартиры и что это значит для всех, кто покупает недвижимость в России

16 декабря 2025 года Верховный суд поставил точку в деле, которое обсуждала вся страна. Квартира осталась у покупателя Полины Лурье, а Лариса Долина признана незаконно проживающей в проданном жилье. Решения трёх нижестоящих инстанций отменены.

Для тех, кто следил за этой историей с тревогой — хорошая новость: добросовестный приобретатель защищён законом. Но для рынка недвижимости России это решение — не финал, а сигнал. Сигнал о том, что систему пора менять.

Меня зовут Елена Трофимова. Я юрист, эксперт по недвижимости, работаю в сделках и судебных спорах с 2009 года. За 16 лет я видела сотни подобных историй — и далеко не все заканчивались справедливо. Расскажу, почему это решение было предсказуемым, что будет дальше и какие выводы должен сделать каждый, кто планирует покупать квартиру.

Для меня, как юриста, специализирующегося именно на судебных спорах по недвижимости, такой исход не стал неожиданностью.

Институт права пришёл к нам из римского права и укоренил нормы, которые не могут трактоваться произвольно — даже под давлением СМИ и общественного мнения. Принцип защиты добросовестного приобретателя — это фундамент гражданского законодательства. Он закреплён в статье 302 ГК РФ не для красоты.

Полина Лурье приобрела квартиру по рыночной сделке. Деньги были переданы, договор подписан, право собственности зарегистрировано в Росреестре. То, что продавец действовала под влиянием мошенников — трагедия. Но юридически это не основание лишать покупателя права собственности.

Верховный суд сделал то, что должен был сделать: поставил нормы права во главу угла. Рано или поздно эта точка должна была быть поставлена именно так — в чётком правовом поле.

Дело направлено на новое рассмотрение в Мосгорсуд по вопросу выселения. Развилки существуют:

Сценарий 1: Добровольное освобождение Долина покидает квартиру самостоятельно. Вопрос о выселении снимается.

Сценарий 2: Принудительное выселение Если певица не освободит жильё добровольно, Мосгорсуд рассмотрит иск о принудительном выселении. Судебные приставы исполнят решение.

Сценарий 3: Мировое соглашение Стороны договариваются о компромиссе. Например, Долина выплачивает компенсацию, Лурье даёт время на переезд. Этот вариант — наименее конфликтный.

Теперь за этим делом будет следить всё юридическое сообщество страны. Это дело войдёт в обзор практики Верховного суда по сделкам с недвижимостью и станет ориентиром для будущих споров.

Причин несколько:

— Человеческий фактор. Судьи — люди. Они подвержены давлению общественного мнения, особенно когда речь идёт о публичной персоне.

— Медийный шум. История Долиной обсуждалась на федеральных каналах. Это неизбежно влияет на восприятие дела.

— Неверная трактовка норм. Нижестоящие суды сделали акцент на том, что Долина — жертва мошенников. Но это уголовная сторона дела. В гражданском процессе вопрос стоит иначе: кто является законным собственником квартиры.

Именно для этого существует система пересмотра решений. Верховный суд — последняя инстанция, которая ставит точку и формирует разъяснения для судов. Это нормальный процесс нормотворчества в нашей стране.

Нет. Подобные риски будут существовать всегда.

Судебная система — это живой механизм. Эта история показала всю цепочку: от ошибки нижестоящих инстанций до восстановления законности Верховным судом.

Важный плюс: ВС даст разъяснения для судов по аналогичным делам. Так формируется правоприменительная практика. Рынок станет осторожнее, но полностью исключить подобные ситуации невозможно.

Пока в России не будет системных механизмов защиты — риск будет лежать на одной из сторон сделки. И чаще всего — на покупателе.

Я говорю об этом 16 лет. Рынок риелторских услуг в России до сих пор не регулируется.

Есть закон о нотариате. Есть закон об адвокатуре. А закона о риелторской деятельности — нет.

В результате на рынке работают и профессионалы с юридическим образованием, и случайные люди — вчерашние студенты, приезжие без опыта, те, кто вчера был таксистом, а сегодня называет себя риелтором. Порог входа в профессию — нулевой.

Последствия их ошибок потом разгребают юристы. А клиенты теряют деньги и квартиры.

Эта история — сигнал, что пора вводить:

✓ Обязательное лицензирование риелторов — с экзаменом, проверкой знаний, допуском к профессии

✓ СРО с профессиональным страхованием — каждый риелтор платит взносы в страховой фонд

✓ Страховой фонд для компенсаций — из этой «кубышки» выплачиваются деньги пострадавшим от ошибок или мошенничества

✓ Обязательное нотариальное оформление всех сделок — с полной ответственностью нотариуса за юридическую чистоту и неоспоримостью титула собственника по таким сделкам.

Только так можно защитить добросовестных покупателей — не точечными компенсациями из бюджета, а системными механизмами.

Может быть, дело Долиной — это и есть тот самый сигнал задуматься?

Если вы планируете покупать квартиру — не повторяйте чужих ошибок. Вот минимальный набор проверок, которые должен выполнить специалист:

Документы: — Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве) — Выписка из ЕГРН (актуальная, не старше 3 дней) — Документы на продавца (паспорт, справки о дееспособности при необходимости)

История квартиры: — Анализ всех переходов права собственности — Проверка оснований каждой сделки — Выявление возможных притязаний третьих лиц (наследники, бывшие супруги, несовершеннолетние)

Проверка продавца: — Судебные дела по всем собственникам — Банкротство (текущее или потенциальное) — Исполнительные производства — Справки из ПНД и НД (в зоне риска — пожилые продавцы, одинокие люди)

Оценка рисков: — Вероятность оспаривания сделки — Сроки исковой давности по предыдущим сделкам — Титульное страхование (рекомендуется)

Самостоятельно покупатель не может оценить юридическую глубину рисков. Обязательно приглашайте специалиста на проверку юридической чистоты.

Да — если риелтор квалифицирован.

Но пока профессия не лицензируется, риск получить «псевдоспециалиста» остаётся высоким. Грамотные юристы и брокеры иногда остаются не у дел, потому что более «шустрые» коллеги закрывают сделки быстрее — но с ошибками, от которых потом волосы дыбом.

Я выступаю за системное государственное регулирование: обязательное обучение, экзамен, членство в СРО, страхование профессиональной ответственности.

Только тогда участие риелтора станет реальной гарантией безопасности, а не лотереей.

Елена Трофимова Юрист, эксперт по недвижимости 16 лет практики в сделках и судебных спорах

Telegram: https://t.me/trof_expert VK: https://vk.com/troffi_elena