Последний месяц семейной ипотеки по старым правилам: как взять два кредита до 1 февраля и сэкономить миллионы
31 января 2026 года закрывается "окно возможностей", которое больше не откроется. Рассказываю, как семьи успевают взять вторую льготную ипотеку и что изменится уже через месяц.
В последние дни уходящего 2025 года ко мне обратилась клиентка Мария — у неё уже есть одна квартира по семейной ипотеке под 6%, оформленная на мужа в 2024 году. Сейчас семья хочет купить вторую недвижимость для инвестиций, и вот что я ей объяснила:
если не успеть до 1 февраля 2026 года, второй льготный кредит получить будет невозможно. Никогда.
В конце декабря 2025 — по всей России наблюдается настоящий ажиотаж: семьи массово оформляют вторые ипотечные кредиты по льготной ставке 6%. Банки фиксируют рост заявок на 25% к предыдущему периоду. Причина проста — с 1 февраля 2026 года правила семейной ипотеки изменятся кардинально.
Что меняется с 1 февраля: одна семья — один кредит
С 1 февраля 2026 года вступают в силу новые правила программы семейной ипотеки, утверждённые Минфином:
Главное изменение: одна семья может оформить только один льготный кредит. Если раньше муж и жена могли взять каждый по отдельной ипотеке под 6%, то теперь это запрещено.
Обязательное созаемщичество: оба супруга должны выступать созаемщиками по одному договору кредита. Убрать кого-либо из договора будет невозможно.
Запрет "донорской" ипотеки: популярная схема, когда в сделку привлекали родственника с детьми для получения льготы, станет невозможна. Третьих лиц можно будет привлекать только для подтверждения дохода, но не для права на программу.
Что остаётся без изменений:
— Ставка 6% годовых
— Лимиты: 12 млн руб. для Москвы, Петербурга и областей; 6 млн руб. для остальных регионов
— Возможность купить квартиру в новостройке (или вторичку для семей с ребёнком-инвалидом)
— Рефинансирование рыночной части комбо-ипотеки
Почему власти ужесточают условия
По словам спикера Совфеда Валентины Матвиенко, некоторые граждане оформляли на себя сразу несколько ипотек по льготным ставкам, что не соответствует целям программы и «дополнительно разгоняет цены на недвижимость».
Вице-премьер Марат Хуснуллин уточнил: программа должна быть строго социальной, а не инвестиционным инструментом. С февраля семейная ипотека вернётся к своей изначальной функции — помогать семьям улучшить жилищные условия, а не собирать портфель из нескольких квартир.
Сколько можно сэкономить, взяв два кредита до 1 февраля
Давайте посчитаем реальную экономию на примере московской семьи.
Сценарий 1: Два кредита до 1 февраля 2026
— Первая квартира: 8 млн руб. под 6% (уже оформлена)
— Вторая квартира: 6 млн руб. под 6% (успеваем до 1 февраля)
— Общая сумма кредитов: 14 млн руб.
— Переплата за 20 лет: ~10 млн руб.
Сценарий 2: Один кредит + рыночная ипотека после 1 февраля 2026
— Первая квартира: 8 млн руб. под 6% (уже оформлена)
— Вторая квартира: 6 млн руб. под 25% (рыночная ставка в 2026)
— Общая сумма кредитов: 14 млн руб.
— Переплата за 20 лет: ~27 млн руб.
Экономия при успехе до 1 февраля: 17 миллионов рублей.
Именно поэтому сейчас и происходит ажиотаж — семьи понимают масштаб упущенной выгоды.
Автор: Елена Трофимова
Брокер по недвижимости • Юрист • Ипотечный консультант • Оценщик