Сколько стоит золотая виза Греции в 2026 году: инвестиции, налоги и все расходы

«Золотая виза Греции от €250 000» — так её до сих пор рекламируют некоторые агентства. Но с 2024 года эта цифра почти ничего не значит: для большинства покупателей порог входа — €400 000 или €800 000, а сверху добавляются налоги, услуги юристов, госпошлины и ежегодные расходы на владение. Для россиян к бюджету прибавляется ещё одна крупная статья — второе гражданство: без него подать на программу нельзя. А с 2027 года для части покупателей из стран вне ЕС может вырасти налог на покупку жилья — с 3% до 15%. Посчитаем, во что на самом деле обходится золотая виза Греции в 2026 году.

👉 Рассчитайте стоимость золотой визы Греции для вашей семьи

С сентября 2024 года минимальная сумма вложения в недвижимость зависит от региона.

€800 000 — в Аттике (Афины и пригороды), Салониках, на Миконосе, Санторини и на любых островах с населением больше 3 100 человек. Это самые востребованные и самые дорогие локации.

€400 000 — во всех остальных регионах: на большей части материковой Греции, на Пелопоннесе, в Северной Греции и на небольших островах. Для большинства инвесторов это самый разумный вариант: ниже порог и выбор объектов больше.

€250 000 — только в двух особых случаях: при покупке здания-памятника с обязательной реставрацией или при переводе коммерческого помещения в жильё. Причём переделку нужно завершить до подачи заявления на ВНЖ. Этот вариант привлекателен по цене, но сложен юридически.

Есть и дополнительные требования. Для объектов за €400 000 и €800 000 площадь должна быть не меньше 120 м². Купить можно только один объект — набрать сумму из нескольких квартир больше нельзя. А сдавать такую недвижимость в краткосрочную аренду через Airbnb и Booking запрещено, за нарушение грозит штраф и потеря ВНЖ.

👉 Недвижимость в Греции под золотую визу

Около 85% заявителей выбирают недвижимость, но есть и другие варианты. Можно вложить от €350 000 в одобренные греческие инвестиционные фонды. Можно разместить от €500 000 на срочном депозите в греческом банке или купить греческие государственные облигации на ту же сумму. Фонды и депозит проще в управлении, но не дают физического актива, а доходность по депозиту в евро низкая.

Сейчас при покупке недвижимости платится налог на переход права собственности — 3,09% от стоимости объекта. На квартиру за €400 000 это около €12 360.

С новостройками ситуация особая. Формально на них начисляется НДС 24%, но его применение приостановлено, причём теперь как минимум до 2030 года. Пока действует мораторий, вместо НДС платится тот же налог на переход права собственности. Это заметно снижает стоимость покупки нового жилья.

Главная новость осени 2026 года. Греция готовит повышение налога на передачу жилой недвижимости с 3% до 15% для части покупателей из стран вне Евросоюза. По планам, новые правила начнут действовать с 1 июля 2027 года. Для инвестора разница огромная: на объекте за €800 000 налог вырастет примерно с €24 000 до €120 000.

Но паниковать рано. На конец сентября 2026 года окончательный закон с переходными правилами ещё не опубликован. После критики участников рынка власти уже сузили круг тех, на кого распространится новая ставка: она не будет автоматически применяться ко всем гражданам стран вне ЕС, а для владельцев отдельных видов ВНЖ могут быть исключения. Как новый налог затронет участников золотой визы, станет ясно после публикации закона. Практический вывод простой: если вы уже решились на покупку, разумно провести сделку до 1 июля 2027 года.

👉 Налог 15% для покупателей не из ЕС: что известно

Кроме налога, покупка недвижимости в Греции требует нескольких обязательных расходов:

В сумме это примерно 5–7% сверх стоимости объекта вместе с налогом на переход права. На недвижимость за €400 000 закладывайте ещё около €20 000–28 000.

Сами сборы за вид на жительство относительно невелики. За основного заявителя платится €2 000, за каждого взрослого члена семьи — €150. Дети до 18 лет оформляются бесплатно. Изготовление карты ВНЖ стоит около €16 на человека.

Это главная особенность бюджета для граждан России. Греция временно не выдаёт ВНЖ за инвестиции россиянам и белорусам в качестве основных заявителей. Поэтому один из членов семьи сначала получает второе гражданство и становится основным заявителем, а остальные включаются в заявку по российским паспортам.

Самые популярные варианты — Вануату и Сан-Томе и Принсипи.

Вануату — быстрая программа с долгой историей. По программе DSP один заявитель с госсборами заплатит около $136 500, семья из четырёх человек — около $189 500. Есть и вариант CIIP: от $165 000 на семью до четырёх человек, часть средств возвращается через несколько лет. На это нужно в среднем 2–3 месяца.

👉 Гражданство Вануату: условия и стоимость

Сан-Томе и Принсипи — самый доступный вариант: от $90 000 за одного заявителя и от $95 000 за семью до четырёх человек плюс сборы. Итого обычно от $95 750 и $100 750 соответственно. Программа молодая — её запустили в 2025 году.

👉 Гражданство Сан-Томе и Принсипи: условия для россиян

Возьмём семью из четырёх человек — двое взрослых и двое детей — и недвижимость за €400 000 за пределами Афин:

Итого — примерно €535 000–540 000. Если выбрать Вануату вместо Сан-Томе, бюджет вырастет примерно на €80 000–90 000. При пороге €800 000 итоговая сумма легко превышает €950 000.

После покупки появляются ежегодные расходы. Главный — налог на недвижимость ENFIA. Он зависит от кадастровой стоимости, площади, зоны и возраста здания. Для объекта стоимостью около €400 000 и площадью 140 м² в среднем регионе это примерно €2 000–3 000 в год. Плюс муниципальный налог — около 0,025–0,035% от стоимости, то есть €100–140 в год.

Добавьте обязательную частную медицинскую страховку для всех членов семьи: на семью из четырёх человек — примерно €400–600 в месяц. А также коммунальные платежи и обслуживание, если в недвижимости никто не живёт постоянно.

Долгосрочную аренду разрешено сдавать, доход от неё облагается по прогрессивной шкале:

Реалистичная доходность от долгосрочной аренды — 4–6% годовых до налогов и расходов, чистая — около 3–4%.

При продаже действует налог на прирост капитала — 15%. Его применение тоже приостановлено как минимум до конца 2026 года, и власти обсуждают очередное продление.

Если вы проводите в Греции больше 183 дней в году, вы становитесь налоговым резидентом. Тогда облагаются ваши мировые доходы. Но у Греции есть особый режим non-dom: вместо обычного налога можно платить фиксированные €100 000 в год за все зарубежные доходы, на срок до 15 лет. Для этого нужно вложить в Грецию не меньше €500 000. Члены семьи подключаются за €20 000 в год каждый. Это выгодно тем, у кого крупные доходы за рубежом. Для остальных обычная система обычно дешевле.

Самая частая переплата — погоня за престижными локациями. Квартира за €800 000 в перегретом районе может реально стоить меньше. Если ваша цель — ВНЖ и разумная инвестиция, присмотритесь к регионам с порогом €400 000: Халкидики, Криту за пределами крупнейших курортов, Пелопоннесу.

Вторая ошибка — экономия на проверке объекта. Греческая недвижимость нередко продаётся с долгами по налогам или коммунальным платежам, которые переходят к новому владельцу. Независимая юридическая проверка стоит €1 500–2 500, но может сэкономить десятки тысяч.

Третья — бюджет впритык. Курсовые разницы, дополнительные сборы, ремонт и перелёты почти всегда добавляют расходы. Разумно заложить резерв около 20%.

Минимальные инвестиции — €400 000 или €800 000 в зависимости от региона. €250 000 — только для реставрации или перевода коммерческой недвижимости в жильё. Сверху — около 5–7% на налоги и сопутствующие расходы.

К инвестициям добавляется второе гражданство — от $95 750 (Сан-Томе) до $136 500 и выше (Вануату) за одного заявителя. Для семьи из четырёх человек при недвижимости за €400 000 полный бюджет — около €535 000–540 000.

Сейчас — налог на переход права собственности, 3,09%. С 1 июля 2027 года для части покупателей из стран вне ЕС планируется ставка 15%, но окончательный закон ещё не опубликован.

Формально — 24%, но его применение приостановлено как минимум до 2030 года.

Налог ENFIA — около €2 000–3 000 в год для объекта за €400 000, плюс муниципальный налог, страховка и коммунальные платежи.

Золотая виза Греции в 2026 году стоит заметно дороже, чем обещает реклама «от €250 000». Реальная сумма складывается из порога инвестиций, налогов и расходов на сделку, госпошлин, ежегодных расходов на владение, а для россиян — ещё и второго гражданства. А возможный налог 15% с середины 2027 года делает сроки сделки отдельным финансовым решением.

Специалисты посчитают полный бюджет под ваш состав семьи и регион, подберут объект с учётом новых налоговых правил и помогут пройти весь путь — от второго гражданства до карты ВНЖ.

👉 Получите расчёт полной стоимости золотой визы Греции

Размеры инвестиций, налоги и правила программы золотой визы Греции могут меняться. Актуальные условия уточняйте на консультации перед покупкой недвижимости.

*Реклама.*