Max Ruxis

В первых двух частях мы препарировали банковский спред и поняли, почему классическая модель «заработка на бетоне» через покупку метров больше не работает. Сегодня мы переходим от стратегии к сухим фактам. Чтобы понять, куда на самом деле уходит капитал в 2026 году, нужно смотреть не на рекламные лозунги, а на индикаторы бизнес-климата и отчеты регу…

В первой части мы разобрали математику банковского спреда и выяснили, что банки забирают себе 11–13% доходности, которую инвестор в залоговые займы мог бы забирать себе. Однако завышенные аппетиты посредников — это лишь половина проблемы. Вторая половина заключается в том, что старая модель «заработка на бетоне» официально умерла.

Эпоха дешев…

Прямо сейчас большинство частных вкладчиков в России субсидируют прибыль банковской системы. Математика проста: вы держите деньги на депозите под 13–14% годовых, а банк в этот же момент выдает кредит под залог недвижимости предпринимателю под 24–25%. Разница в 11% — это банковский спред, который идет на содержание офисов, раздутых штатов и бонусы т…

Когда вы частный инвестор и вкладываете свои кровные 5–10 млн в один конкретный объект, ваша цена ошибки — не статпогрешность, а потеря капитала.

Банковский робот ищет красные флажки в реестрах. Если флажка нет — робот жмет кнопку «ОК». Но реальный рынок недвижимости в РФ — это не только базы данных, это куча юридических «скелетов в шкафу»,…

У частного инвестора, который впервые видит доходность залоговых займов, часто срабатывает инстинкт самосохранения: «Если бизнес готов платить 3% в месяц, значит, у него всё очень плохо. Нормальный предприниматель пойдет в банк».

Этот логический фильтр понятен, но он не учитывает реальную экономику малого и среднего бизнеса. На практике «доро…