Первичка против вторички: посчитал квартиру для семьи как продукт - и уперся в разницу почти в 17 миллионов

Когда мы с Катей искали квартиру, было два кандидата. Вторичка в соседнем районе - дом уже стоит, можно заехать через месяц после сделки. И новостройка почти на сдаче - въезд к концу того же года, зато и застройщик, и банк в рекламе обещали ставку в разы ниже. Первый порыв был понятный: берем вторичку, чего рисковать со стройкой. А потом я поймал себя на мысли, что каждый день по работе раскладываю чужие продукты на метрики, прежде чем решить, какой вариант оставляем, - а собственную квартиру собрался брать на «чего рисковать». Ну да, я же продакт. Решил хоть раз посчитать по-человечески и для себя, как считаю чужие воронки.

Разложил выбор на пять пунктов, по которым вообще имеет смысл сравнивать жилье как продукт:

• цена входа - сама квартира плюс размер первоначального взноса

• ставка и полная переплата за весь срок кредита, за все годы

• доп. расходы сверху - ремонт или косметика перед заездом

• срок до факта заезда и риск, что он сдвинется

• ежемесячный платеж относительно дохода семьи - тот, который банк вообще одобрит

Забегая вперед: все решили первые два пункта. Только не так, как я думал на старте.

Правило, которое чуть не пропустил

Я был уверен, что семейная ипотека под 6 процентов - это только новостройки, а вторичка целиком идет по обычной ставке. Полез проверять перед тем, как считать оба сценария, и оказалось не совсем так: с весны 2025-го программу расширили и на вторичку. Но с оговоркой - только в городах, где за год возвели не больше двух многоквартирных домов. У нас в Краснодаре кранов на горизонте хватает в любом районе, какие тут два дома в год. То есть для нашего города правило в итоге работает ровно так, как я и думал сначала: вторичка - обычная ставка, новостройка - льготная. Но хорошо, что проверил, - иначе посчитал бы вторичку под 6 в уме и обрадовался раньше времени.

Два сценария в числах

Новостройка, двушка 58 метров, цена 6,3 млн - это мой случай, у вас метр в другом городе будет другим. Взнос 22 процента - 1,386 млн. Тело кредита - 4,914 млн. Ставка 6, срок 20 лет. Калькулятор банка насчитал платеж около 35,1 тысячи в месяц. За 20 лет это 8,424 млн выплат, переплата - 3,51 млн. Сверху ремонт: новостройку сдают в предчистовой отделке, на стены-пол-сантехнику заложил 750 тысяч. Итого за 20 лет квартира обходится примерно в 10,56 млн - взнос плюс ремонт плюс все платежи по кредиту.

Вторичка, похожая по площади, 60 метров, цена 7,7 млн - метр готового вторичного жилья дороже метра в новостройке на сдаче, цену сверил по объявлениям. Взнос те же 22 процента - 1,694 млн. Тело кредита - 6,006 млн. Ставка обычная, на тот момент 21, срок тот же 20 лет. Платеж по калькулятору - 106,8 тысячи в месяц. За 20 лет это 25,632 млн выплат, переплата - 19,626 млн. Ремонт минимальный, косметика перед заездом - 150 тысяч. Итого за 20 лет - около 27,48 млн.

Разница в итоговой стоимости владения - почти 16,9 млн за 20 лет. Разница в ежемесячном платеже - 71,7 тысячи. При нашем подтвержденном доходе банк на такой платеж заявку, скорее всего, просто не одобрил бы - до выбора квартиры дело бы и не дошло.

Что я недооценил на старте

Я шел в это сравнение с мыслью, что главный риск новостройки - сроки: сдвинут сдачу на год, и будешь платить ипотеку и снимать жилье одновременно. Риск реальный, я его не списываю. Но пока я крутил только его, чуть не проглядел, что при ставке в 21 сам масштаб переплаты по вторичке - это риск другого порядка, чем задержка стройки на пару месяцев. Задержку можно пересидеть. 19,6 млн переплаты за 20 лет пересидеть нельзя - это уже структура бюджета на два десятилетия вперед.

Второе, что я упустил сначала, - ремонт. Вписал его в расчет не сразу, посчитал сперва только взнос и платеж по обоим вариантам. Без ремонта разница выглядела чуть скромнее, и я уже почти закрыл табличку на этом месте. С ремонтом картина по сути не поменялась, но 750 тысяч - это не та мелочь, которую можно тихо не заметить в полной стоимости. Катя, кстати, про ремонт и напомнила - пока я любовался переплатой.

Что бы сделал иначе

Первым делом уточнил бы правило программы под свой город - десять минут, и иллюзии нет. И сразу считал бы полную стоимость за 20 лет: платеж на старте обманчив - взнос-то почти одинаковый, вся разница прячется в переплате.

Это мой случай и мои числа по Краснодару весны 2025-го. У вас другой город, другая цена метра и, возможно, другое правило по количеству строящихся домов - его надо уточнять отдельно, оно не универсальное. Я обычный продакт, который в этот раз честно и до конца посчитал оба сценария - и сам удивился цифре. А вы как выбирали между вторичкой и новостройкой - считали полную стоимость за весь срок или смотрели на первый взнос и месячный платеж на старте?