Ставка на баннере греет глаз. Платите вы по числу из другого угла договора

Клиент присылает скрин баннера с рекламой ипотеки: смотри, 16% годовых, неплохо для вторички (случай из практики, детали убрал, цифры округлил). Открываю индивидуальные условия того же банка - и там, в квадратной рамке в правом верхнем углу первой страницы, другое число: полная стоимость кредита (ПСК) 17,9% годовых. Разница почти в два процентных пункта - это те самые обязательные платежи, которые банк по закону обязан разложить поверх рекламной ставки и свести в одну честную цифру. За десять лет в полях я объясняю эту разницу чаще, чем саму механику ипотечной сделки: люди сравнивают банки по ставке из рекламы, а потом удивляются, почему платеж и переплата на бумаге не бьются с ожиданием.

Видел десятки договоров, где клиент держит в голове цифру с баннера и мимо глаз пропускает то самое число, которое реально определяет платеж. ПСК прописана в 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)": банк обязан ее посчитать и вывести крупным шрифтом в отдельной рамке на первой странице договора. Логика тут простая: полную стоимость кредита в процентах годовых банк обязан показать честно - с учетом не только процентов, но и всех платежей, без которых кредит на этих условиях вам просто не дадут.

Клиентам объясняю на пальцах: цифра на баннере греет глаз, а то, что вы реально платите, - вот в этой рамке на первой странице.

В расчет закон обязывает включать платежи, без которых кредит на этих условиях вам не выдадут. По ипотечным сделкам это обычно такие статьи.

• Страхование объекта залога, конструктива квартиры. Обязательное требование закона об ипотеке: предмет залога должны страховать. Стоит недорого, порядка одной десятой процента от остатка долга в год - это моя оценка по своим сделкам, у конкретного страховщика цифра будет своя.

• Страхование жизни и здоровья заемщика. Формально добровольное, но без него банк почти всегда поднимает ставку на один-два процентных пункта. На каждой сделке считаю клиенту обе цифры рядом на его условиях: что дороже за весь срок, полис или переплата по повышенной ставке.

• Комиссии, привязанные к условиям выдачи. Оценка объекта для банка, открытие и обслуживание счета, если сниженная ставка дана именно за этот счет ("комбо"-предложение), плата за смс-информирование, если она прописана как условие. Видел не один комбо-счет, где скидка в ставке почти полностью съедалась обслуживанием этого счета за пять лет вперед. Если платеж прямо влияет на то, дадут вам кредит на этих условиях или нет, - он идет в ПСК.

В ПСК по закону не входят неустойки и штрафы за просрочку - это следствие нарушения договора, к условиям получения кредита они отношения не имеют. Туда же нотариус, нужный по конфигурации сделки, и услуги вроде юридического сопровождения не от банка, которые можно взять или не взять без влияния на ставку. Эти статьи реальны, но в рамке с процентом вы их не увидите - их нужно считать отдельно, до похода в банк.

Теперь свой пример, уже не тот скрин: цифры условные, порядок величин - по моей практике, у вашего банка и объекта они будут свои. Ипотека 6 миллионов рублей, срок 25 лет, ставка на баннере 16% годовых.

• Проценты по номинальной ставке 16% - база, которую банк считает удобной для рекламы.

• Страхование конструктива - около 6-8 тысяч рублей в год на остаток долга такого размера.

• Страхование жизни и здоровья - в примере беру его как условие сохранения именно этой ставки; отказ от полиса поднимает ставку до 17,5%, то есть полис здесь дешевле за весь срок, чем повышенный процент банку.

• Комиссия за оценку - разовая, порядка 5-7 тысяч рублей, но растянутая методикой ПСК на весь срок кредита добавляет к итоговому числу доли процента.

• Обслуживание счета, к которому привязана ставка, - несколько сотен рублей в месяц, тоже часть условия, на котором банк дает именно 16%: без этого счета ставка была бы выше.

Когда банк складывает все это в единую цифру по методике из закона, на моем примере вместо 16% с баннера в рамке на первой странице договора стоит что-то в районе 17-17,5% годовых. На теле долга в 6 миллионов за 25 лет разница в один-полтора процентных пункта - это сотни тысяч рублей лишней переплаты за весь срок.

Что банк реально одобрит, под какую ставку и с какими условиями конкретному заемщику - это к ипотечному брокеру и в банк, я туда не лезу. Моя часть - объяснить клиенту, что смотреть надо на ПСК в рамке, и заранее прикинуть, какие из добавленных платежей обязательны, а какие банк просто предлагает пакетом. Вика в таких разговорах считает платеж и одобрение, я смотрю на объект и на то, не зашита ли в красивую ставку скидка застройщика или банка, которую с вас все равно возьмут, просто другой строкой.

Вывод скучный, как вся моя работа с цифрами: сравнивать предложения банков по ставке из рекламы - значит сравнивать этикетки. Смотреть надо на ПСК: две ипотеки с одинаковой цифрой на баннере на практике расходятся на процент-полтора именно за счет того, что спрятано за этой цифрой. Число в рамке на первой странице договора банк обязан вам показать по закону - смотреть стоит именно на него, еще до того, как пойдете за одобрением.