Как рискуют риелторы и почему ошибиться может каждый

По закону риелторы не обязаны проверять сделки на юридическую чистоту. При этом агентства могут добровольно предлагать такую услугу и прописывать её в договоре с клиентом.

Как рискуют риелторы и почему ошибиться может каждый

Ситуацию осложняет то, что у риелторов нет официального доступа к полной информации об истории владения объектом. Всё, что не удастся выяснить при проверке, может стать основанием для аннуляции сделки — и клиент потеряет право собственности. В этом случае он может подать иск к риелторам с требованием возместить убытки из-за некачественно оказанной услуги. Разберём три основных фактора риска.

Нет полных сведений о наследниках и ранее зарегистрированных жильцах

Продавец может быть не в курсе, что на жильё по закону претендует кто-то ещё — а может осознанно об этом умолчать. Проверить это проблематично, поэтому нельзя исключать появления внезапных родственников.

Например, квартиру продаёт человек, получивший её в наследство от родителей. Через несколько лет после продажи выясняется, что у него есть брат. Он не поддерживал связь с семьёй и не получил свою долю наследства, хотя имел на неё право. Теперь он решил претендовать на долю в уже проданной квартире. Единственный способ, которым риелтор может обезопасить себя и покупателя, — запросить у продавца нотариально заверенное согласие самостоятельно решать вопросы с возможными неучтёнными наследниками.

Ещё одна «проблемная» категория — лица, которые были зарегистрированы в квартире ранее. Если недвижимость приватизировали без их участия, они в любой момент могут потребовать восстановления прав — даже после продажи жилья новому владельцу. Да, распоряжаться квартирой они не смогут, поскольку никогда не были собственниками. Но проживать в ней на законных основаниях — вполне.

Частый пример — родственники предыдущих владельцев, вернувшиеся из мест лишения свободы. Их снимают с регистрации на период отбывания наказания, но после освобождения они имеют право снова зарегистрироваться. Справка по Форме № 9, которую обычно запрашивают риелторы, не содержит необходимых сведений. Выход — заказать справку по Форме № 12: в ней есть полные данные о лицах, снятых с учёта.

Продавец недвижимости может оказаться недееспособным

К сожалению, требовать у продавца справку о психическом здоровье — не повсеместная практика. Риелторы оценивают адекватность участников сделки «на глаз», чем создают дополнительные риски и для себя, и для покупателя.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров тоже не дают стопроцентной гарантии: продавец может фактически не состоять на учёте даже при наличии заболеваний. Были случаи, что продавец впоследствии обращался в суд и доказывал, что не осознавал свои действия в момент продажи квартиры: например, страдал от алкогольной зависимости. Если после экспертизы суд встанет на его сторону, договор купли-продажи признают недействительным. Поэтому при малейших сомнениях сделку рекомендуют проводить совместно с нотариусом.

Как рискуют риелторы и почему ошибиться может каждый

Собственник лично не участвует в сделке

В России с 2022 года число сделок купли-продажи, заключаемых по доверенности от владельца, растёт. Это связано с релокацией собственников. А продажи по доверенности считаются рискованными даже среди опытных риелторов.

Вычислить поддельную доверенность довольно просто: достаточно проверить её на сайте нотариальной палаты. Вот только делать это нужно не только при первичной проверке документов, но и в день сделки: собственник может отозвать доверенность в последний момент.

Кроме того, доверенность часто фигурирует в мошеннических схемах. Например, владелец квартиры может выдать доверенность под давлением, а спустя время заявить об этом и попытаться оспорить сделку. На подозрения должна натолкнуть доверенность, выданная несколько лет назад. Вполне возможно, что намерения доверителя с тех пор изменились: он больше не хочет продавать жильё, не поддерживает связь с доверенным лицом или вовсе утратил дееспособность. Поэтому задача риелтора — убедиться, что владелец квартиры согласен со сделкой и её условиями. Это можно сделать, например, по видеосвязи.

Это только часть ситуаций, которые могут стать причиной разбирательств в суде. Конечно, не всегда виноватым оказывается риелтор: клиент должен доказать, что ущерб нанесён именно в результате действий агентов по недвижимости. Если же суд всё-таки подтвердит вину риелтора, размер компенсации может быть огромным, вплоть до полной стоимости утраченной квартиры.

Поэтому застраховать профессиональную ответственность — разумный шаг со стороны риелторов. Полис покрывает риски при заключении договоров купли-продажи, дарения, обмена и ренты, при продаже жилой недвижимости с аукционов и в других случаях. Страхование — это возможность чувствовать себя более защищённым, когда работаешь в одной из самых юридически сложных отраслей с несовершенным правовым регулированием.

3 комментария

Вот делать агентствам нечего покупать такую страховку за свои средства. Вы же сами выше написали, что они не несут ответственность за проблемы после продажи.

Ответить

Добрый день! Это зависит от условий договора с клиентом: некоторые агентства всё-таки включают в него помощь с подготовкой и проверкой документов, и тогда они могут нести ответственность за юридическую чистоту сделки. Данная страховка позволяет избежать рисков и финансовых потерь в случае упущений и непреднамеренных ошибок при осуществлении профессиональной деятельности.

Если говорить о деталях, то страховка даёт возможность компенсировать упущения при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых помещений, по расселению коммунальных квартир и отселению жителей из домов, подлежащих реконструкции. А также можно включить в полис возмещение расходов на защиту.

Ответить

Есть знакомый хороший риелтор в Екатеринбурге, у него точно деятельность застрахована, видел похожий полис. Кому надо в ЛС

Ответить