Отельный бизнес в Краснодарском крае: что привлекательнее для инвестора, строить отель с нуля или купить готовый?

Краснодарский край входит в тройку лидеров по объёму турпотока уже не первый год. Это – весомый аргумент, чтобы начать свой собственный гостиничный бизнес или инвестировать в действующий отель этого региона.

Чем привлекателен Краснодарский край с точки зрения отельеров? И что лучше – построить собственный отель, что называется, с фундамента, или купить уже действующий отельный бизнес на морском побережье Азовского моря?

Южные регионы России традиционно являются местом притяжения туристов самых разных категорий. Здесь отдыхают и «дикари», которые предпочитают держаться подальше от туристических групп и турфирм, и семьи, предпочитающие отдых по стандарту «всё включено».

На российский юг едут и за загаром, и за лечением (здравниц здесь – предостаточно), и за впечатлениями. Климат, достопримечательности, вариативность отдыха – это несомненные преимущества Краснодарского края.

Причины выбора туристами Краснодарского края для отдыха, отметим следующее:

• Тамань имеет выход сразу к двум морям – Чёрному и Азовскому;• курорты и здравницы различного профилактического и лечебного профиля по доступным ценам;

• мягкий средиземноморский климат – в собственной стране;

• культурные и исторические достопримечательности разных эпох;

• природные локации самого разного характера, потрясающие пейзажи;

• чистая экология, морской климат и фермерские продукты по демократическим ценам;

• качественная, разнообразная, современная туристическая инфраструктура.

Неудивительно, что по своей популярности курорты и туристические сегменты Краснодарского края уступают только Москве и Санкт-Петербургу, обгоняя даже соседний Крым, а другие регионы – и подавно. Ежегодно в Краснодарский край приезжают 17-18 миллионов туристов, на летние месяцы приходится примерно половина турпотока. Краевая администрация рассчитывает, что по итогам 2024 года турпоток в регионе превысит 20 миллионов человек.

Не смотря на конкурентный рынок гостиничный бизнес на российском юге остается стабильно привлекательным как для инвестиций, так и для стартап отелей. Но всегда сложно определиться и понять, что лучше: создавать бизнес «под себя» и «с нуля» – или приобрести уже функционирующий отель. В большом обзоре рассмотрим все «за» и «против» каждого из этих двух вариантов.

• бизнес уже работает, ваши первоначальные инвестиции связаны непосредственно с приобретением гостиничного комплекса и оформлением документов;

• продажа отеля осуществляется часто без приостановки деятельности, доход купленный отель начинает приносить сразу, таким образом, возврат инвестиций начинается непосредственно с момента вашего вступления в права собственности;

• у отеля имеется сложившаяся репутация и наработанная за несколько лет (а то и десятилетий) существования клиентская база, что уменьшит ваши маркетинговые расходы в сравнении с раскруткой нового туристического объекта;

• постоянный коллектив – не требуется срочно заниматься поисками обслуживающего персонала, его проверкой и обучением;

• независимо от того, как пойдёт ваш бизнес, у вас в собственности будет полноценный объект коммерческой недвижимости, который, в случае возникновения проблем с туризмом, можно перепрофилировать или продать.

Стоимость готового отеля с налаженными бизнес-процессами составляет, в среднем, от 30 до 80 миллионов рублей – всё зависит от его размера и развитости инфраструктуры. В некоторых случаях эти суммы будут ниже первичных инвестиций в строительство современной гостиницы с нуля, тем не менее это зависит от множества факторов.

Главный плюс - это действующий отельный бизнес с налаженными бизнес-процессами. И здесь важно убедится, чтобы отель имел прибыль и перспективы.

Окупается готовый отель за три-шесть лет после покупки, а в случае расширения гостиницы или диапазона туристических услуг после покупки на полный возврат инвестиций можно выйти и раньше – главное, внимательно подойти к разработке бизнес-плана.

• высокий, точнее, очень высокий уровень первоначальных инвестиций – вам придётся вложиться в покупку земельного участка, строительство, подведение коммуникаций, облагораживание территории, найм персонала – бизнес создаётся действительно с нуля и на пустом месте;

• отложенность возврата инвестиций, длительный срок выхода на точку безубыточности – отель начнёт приносить какой-то доход, в лучшем случае, через год после первых финансовых вложений в проект;

• высокие тарифы на приобретение земельного участка в береговой линии и оформление его использования по классу туристического бизнеса (исходя из новых законодательных инициатив);

• при освоении нового земельного участка для строительства отеля - возросшие тарифы на подведение и подключение электричества, водо и газо снабжения;

• отсутствие деловых связей с поставщиками (если только у вас нет уже действующего гостиничного бизнеса в другом регионе) может привести к невыгодным закупкам на первых этапах работы отеля;• отсутствие сформированного коллектива: на первых этапах есть риск столкнуться с «текучкой» кадров и необходимостью «затыкать дыры» самостоятельно или с помощью родственников и друзей – чаще всего, это негативно сказывается на уровне сервиса;

• отсутствие репутации среди отдыхающих – далеко не все готовы остановиться в совершенно новом отеле, отзывов о котором просто не существует или исчезающе мало, следовательно, больше придётся потратить на рекламу.

Главные минусы создания отельного бизнеса с нуля - большие инвестиции, долгий возврат вложенных финансов и конкурентный рынок для входа.

Первичные инвестиции в новый отель находятся в пределах 50-100 миллионов рублей, а окупаемость (выход на точку безубыточности) наступает, в среднем, через 8 - 10 лет. В случае форс-мажора на этапе до открытия отеля возврат инвестиций может даже не начаться.

Сегодня на рынке гостиничного бизнеса представлено много отелей расположенных в разных регионах страны. В качестве кейса приведем пример действующего отеля который в настоящее время выставлен на продажу на платформе BeBoss. Рассмотрим отель работающий 10 лет в Краснодарском крае, который может подходить для инвестиций. Согласно информации действующий отель продается с землей, которая находится в собственности.

Несколько характеристик отеля, которые сформируют представление о его коммерческой ценности.

• Отель «Лаванда-Азов» (https://lavanda-azov.ru) – позиционируется, как бутик-отель с индивидуальным дизайном каждого номера и приятной камерной, можно даже сказать – ламповой, атмосферой. Стиль прованс, который господствует в убранстве отеля как внутри, так и снаружи, располагает к приятному и неспешному отдыху. Это – одна из основных причин того, что за годы работы у отеля сформировалось ядро постоянных клиентов.

• Расположение отеля – мечта инвестора: первая береговая линия Азовского моря курорта Кучугуры. Стоит отметить выгодную локацию рядом с пляжем Азовского моря – одно из главных конкурентных преимуществ идет в комплекте с отелем.

• Состояние отеля (согласно презентации) — хорошее: отель достаточно молодой, он был построен в 2015 году, при этом ежегодно обновлялся на протяжении своего существования. Общие характеристики: 85о кв. м полезной площади, земельный участок 13,5 соток в собственности, фруктовый сад с бассейном, оформление территории лавандовыми кустами.

• В состав гостиничного комплекса входит сам отель с рестораном, солярием, тринадцатью номерами разного уровня комфортности (стандарт, полулюкс, люкс – со всеми удобствами) и апартаментами с отдельным входом на третьем этаже, которые могут использоваться новыми владельцами для постоянного проживания, а также отдельностоящий коттедж для гостей (Вилла бич-хаус площадью 50 кв.м с участком 5 соток).

• Чистая прибыль от отеля составляет 4,92 миллиона рублей в год при валовом доходе на уровне 7,92 миллиона рублей в год. Предварительный срок возврата инвестиции и выхода в зону чистой прибыли – шесть лет, но он может быть сокращён за счёт увеличения номерного фонда и/или расширения спектра услуг.

• Среди перспективных направлений увеличения доходности отеля: развитие SPA-направления непосредственно в отеле, широкое внедрение в ресторанное меню фермерских эко-продуктов местных производителей, морские прогулки, взаимодействие с организаторами выездного корпоративного отдыха, мини-фестивалей и культурных событий (особенно вне высокого туристического сезона), взаимодействие с администрацией курортного посёлка Кучугуры в направлении предоставления качественного проживания для официальных гостей и многое другое.

Налаженный гостиничный бизнес в Краснодарском крае с загрузкой отеля на 95% – достаточно выгодное вложение средств, позволяющее не только войти с нуля в туристический бизнес, но и переехать всей семьёй на постоянное проживание к Азовскому морю с комфортным климатом.

Перспективы турбизнеса в Краснодарском крае: оценка экспертов

А всё-таки, стоит ли именно сейчас выходить на туристический рынок Краснодарского края? Не «перегрет» ли он? Нет ли риска прогореть из-за высокой конкуренции? Давайте посмотрим, какие аргументы в пользу инвестиций в гостиничный бизнес Краснодарского края приводят эксперты туристической отрасли.

--

Подробный обзор читайте в Российском Бизнес-журнале