Инвестиции в недвижимость: Как выбрать объект недвижимости и подготовиться к сделке?

Существует несколько онлайн-платформ, которые помогают искать недвижимость. Среди самых популярных — Домклик, Авито, Циан и Яндекс.Недвижимость. В зависимости от региона, каждая из них может работать лучше или хуже. Например, в Иваново я чаще искала объекты на Авито, а в Санкт-Петербурге мне больше нравится Домклик. Иногда также использую Циан. Таким образом, выбор площадки зависит от региона.

Я живу в Санкт - Петербурге и примеры я поэтому моя статья будет написана с учетом этих данных. Когда я ищу недвижимость для себя, я уже представляю, где хочу жить. Но что делать, если цель — сдача в аренду, перепродажа или просто покупка для сохранения капитала? Вот на что я опираюсь:

В этот раз я выбрала объект рядом с вузом, ориентируясь на то, что мой сын планирует туда поступать. Если я не смогу продать недвижимость по желаемой цене, она перейдёт сыну через три года. К счастью, стоимость объектов в этом районе оказалась мне по карману. Денег с продажи трёхкомнатной квартиры в Иваново хватило, чтобы купить двухкомнатную и оставить немного на ремонт. Для примера, жильё в этой локации начинается от 7-8 миллионов рублей. Аналогичная недвижимость у другого университета на Васильевском острове стоит уже 20 миллионов и выше.

В моём случае годовая доходность меня устроила, и я проверила сектор по всем пунктам, так как он мне не был знаком. При анализе я заметила, что стоимость квартир на разных улицах примерно одинаковая, но арендные ставки значительно различаются. Это помогло мне выбрать три квартиры, которые я решила осмотреть лично.

В этот раз я выбрала квартиру на улице Тореза, дом 9. Другой вариант, хотя и был аналогичен по площади и стоимости, меня не устроил из-за удалённости от продуктовых магазинов и метро. На Тореза, 9, всё в шаговой доступности: магазины, кафе, метро. Дворы зелёные, с детскими площадками и парковочными местами.

4. Подготовка к сделке

Что делать, если есть прописанные люди? У меня на Тореза, 9, была прописана мама владельца, которой уже нет в живых. Выписка её из квартиры занимает около месяца. Мы прописали в договоре купли-продажи, что продавец обязан выписать её до определённой даты, с указанием штрафных санкций за невыполнение.

Если прописаны дети, это может вызвать сложности, так как выписка и прописка детей — целая процедура. Лучше подписать задаток с риэлтором и указать, что выход на сделку возможен только после выписки детей. Если до установленного срока это не сделают, задаток возвращается.

Если собственников несколько, все они должны присутствовать на сделке. Если сделка проводится по доверенности, лучше привлечь нотариуса или обратиться в банк.

Не люблю покупать квартиры, которые были в собственности менее трёх лет, если нет понятной причины для столь быстрой смены права собственности.

Если покупка идёт в ипотеку, банк проверит всё сам и не одобрит рискованный или неподходящий объект, что очень удобно.

С риэлтором составляем договор купли-продажи и акт приёма-передачи квартиры.

Обязательно проверяю:

Собираю все документы (свежая выписка из ЕГРН, техпаспорт, договор купли-продажи в трёх экземплярах, согласие супруга/супруги, если применимо). Затем беру талончик в МФЦ и иду вместе с продавцом на подачу документов. Это занимает примерно 30-40 минут. Деньги продавцу передаются либо на выходе из МФЦ, либо до подачи документов — по договорённости.

Весь процесс занимает около 1,5 часов.

Здесь всё ещё проще: банк проводит все проверки и сделка также проходит через банк. Договор купли-продажи можно проверить и при необходимости внести поправки.

Я всегда покупаю через банк, даже если использую свои средства. Меня сильно успокаивает наличие счёта аккредитива, так как я очень осторожна.

Через 2-4 дня я становлюсь счастливым обладателем очередного "гадкого утёнка", которому предстоит стать "лебедем". Как только выписка из ЕГРН поступает, созваниваюсь с продавцом и назначаю день подписания акта приёма-передачи. С этого дня я могу начинать что-то делать в квартире.

В российской недвижимости курс доллара часто растёт быстрее, чем стоимость объектов. Поэтому я всегда фиксирую стоимость недвижимости, приобретённой с ремонтом, в рублях и пересчитываю её по текущему курсу Центрального банка. Например, я купила квартиру за 8 миллионов рублей, что на момент покупки составляло 80 тысяч долларов. Если курс доллара изменится, и стоимость квартиры по нему будет 9,2 миллиона рублей, разница в 1,2 миллиона будет просто инфляцией, а не доходом. Чистый доход получится только в том случае, если я продам квартиру за сумму, превышающую инфляционные изменения.

Основной риск в том, что стоимость недвижимости не всегда успевает "догонять" курс доллара. На длительных промежутках времени (10-15 лет) недвижимость обычно не растёт так же быстро, как курс валюты. Поэтому важно ловить подходящий момент для продажи и покупки, который чаще всего находится в диапазоне от двух до пяти лет.

В среднем, занимаясь двумя объектами недвижимости в год, можно рассчитывать на доход до 30%. Делается в основном это на перепродаже недвижимости после ремонта. Некоторые опытные игроки на рынке недвижимости, умеющие находить действительно выгодные объекты, работать с ними и продавать, зарабатывают 50% и даже 100% годовых на вложенные средства. Однако для этого нужны значительные навыки и удача. В большинстве случаев с обычными навыками можно рассчитывать на доход около 30%.

При этом, учитывая, что текущие ставки по банковским вкладам составляют около 20%, может показаться, что проще положить деньги на депозит.

Почему же я этого не делаю? Вложив деньги в недвижимость, я могу защититься от инфляции. Если инфляция продолжит расти, деньги на вкладе просто принесут 20% годовых, а моя недвижимость вырастет в цене вместе с инфляцией. Это не будет моим чистым доходом, но покроет инфляционные риски, что делает инвестиции в недвижимость более привлекательными для меня.