Инвестиции в недвижимость: Создание объекта под продажу.

Что происходит в первые две недели после подписания документов? Создание плана квартиры, демонтаж, установка дверей и окон, работа с электрикой, сантехникой и УК, заливка пола и работа с газом. Цены на ремонт. Подробнее обо всем ниже.

Когда документы отправлены в Росреестр, я еще не являюсь собственником, но уже могу начать предпринимать действия. Здесь можно ориентироваться на предполагаемые сроки завершения регистрации и подписания акта приема-передачи. Обычно я занимаюсь отрисовкой планов в процессе сделки, который занимает несколько дней, а регистрация в Росреестре проходит очень быстро. Затем, в течение недели, ожидается передача ключей и подписание актов приема-передачи.

Стоимость: 0 руб.

На этот раз мне удалось договориться с хозяевами, чтобы провести замеры до получения документов. Как только размеры сняты, можно нарисовать план квартиры и продумать ее дизайн. Замеры я делаю электронной рулеткой, а для создания планов использую простую бесплатную программу — 3d.homestyler. На этом этапе становится понятно, требуется ли демонтаж. Этот вопрос можно решить на месте: можно ли сохранить существующие стены, или, как в моем случае, они буквально разрушаются сами собой, и снос неизбежен.

Но демонтаж не всегда возможен — например, в домах 1960 -1965 годов часто встречаются разгружающие перегородки, которые хотя и не являются несущими по плану, но их снос может привести к неприятным последствиям. В панельных домах все стены часто несущие, и перепланировка там крайне затруднительна.

Моя квартира находится в доме 1971 года постройки: кирпичные стены и железобетонные перекрытия, стандартная "брежневка". Здесь можно с уверенностью сказать, что БТИ одобрит объединение ванной и туалета, а большего мне не нужно. Старые стены с трещинами между комнатой и кухней будут заменены на новые по тому же контуру. Если возникают сомнения по поводу возможности сноса, лучше обратиться в БТИ или к грамотному частному инженеру.

Что я рисую в программе:

Стоимость: 157 506 руб. за 46 м²

После получения ключей и подписания актов приема-передачи я вызвала первую бригаду для демонтажа и вывоза мусора. На объекте был проведен полный демонтаж, включающий снос ненесущих перегородок и снятие напольных и настенных покрытий. Мебели в квартире не было, так как ее вывезли предыдущие владельцы.

Работа заняла 5 дней, включая вывоз 4 машин мусора. Мы планировали уложиться в 100 тысяч рублей и завершить работы за 2 дня, но пришлось полностью снимать и вывозить старые полы: паркет сгнил и был пропитан запахом кошек. Как только мы начали снимать полы, мы почувствовали очень сильный “аромат”. Хорошо, что вовремя заметили, решили проблему и не оставили “сюрприз” для новых хозяев.

Стоимость: 81 820 руб.

Параллельно с другими работами я начала искать компании по установке окон и дверей. Рассматривала несколько компаний, чтобы был выбор.

На объекте на улице Тореза мы решили не менять окна, так как они были в хорошем состоянии и установлены недавно. Было решено их отрегулировать. Одно пластиковое окно потребовало ремонта из-за треснувшего стеклопакета. Работы пока что не заказаны. Ориентировочная стоимость будет порядка 20 000 руб.

По входной двери был произведен замер, и через несколько дней после демонтажа нам установили новую дверь с расширением дверного проема от 70 см до стандартных 90 см.

Цены:

Стоимость: 17 000 руб.

Пока шли демонтажные работы и поиск бригад, я параллельно начала искать электрика и сантехника, а также взаимодействовать с управляющей компанией по вопросам отопления. В этой статье расскажу о том, что уже успели сделать.

Электрика:

Нам нужно было заменить ввод в квартиру. Наша управляющая компания дала контакты электрика, который заменил ввод в квартиру и установил счетчик. А также предоставил документ, в котором указано, что он снял пломбы. Он пригодится, когда придет время вызывать электрика из для пломбирования счетчика.

Стоимость работ: 17 000 рублей;

Срок: 1 день.

Сантехника:

Поиск сантехника пока не увенчался успехом. Желающих работать с чугунными трубами на рынке крайне мало.

Работа с управляющей компанией:

Сразу после получения правоустанавливающего документа обратились в управляющую компанию, чтобы узнать о процессе отключения стояков отопления. Стоимость отключения одного стояка — 2 500 рублей. Поскольку у нас два стояка, общая стоимость составила 5 000 рублей. Нам это потребовалось для замены батарей, которые были в плохом состоянии.

Стоимость работ: 5000 рублей;

Стоимость: 82 488 руб.

Поскольку старый пол мы демонтировали и вывезли, понадобился новый. Заниматься этим самим, и останавливать работы на несколько недель, желания не было. Перепад высот по квартире составлял почти 10 сантиметров. Поэтому мы решили сделать полусухую стяжку, так как она позволяет продолжать ремонтные работы уже через сутки после укладки. Высота потолков увеличилась на 7 см, а пол стал ровным.

Стоимость работ: 82 488 рублей,

Время: 3 часа.

Газовую трубу можно перенести, но это потребует дополнительных затрат. В квартире на Тореза, 9, труба расположена низко и проходит через всю квартиру. Сейчас мы решаем, стоит ли ее поднимать, чтобы улучшить вид дверного проема.

На предыдущем объекте, труба проходила в неудобном месте, а также нам нужно было убирать стену, к которой она была прикреплена. Тогда мы приняли решение срезать и перенести ее, что обошлось в 60 тысяч рублей. Процесс переноса газовой трубы довольно быстрый: подаётся заявка, приезжают специалисты и выполняют все необходимые работы.

Цены:

Удалось найти всех необходимых подрядчиков, завершить демонтажные работы, решить вопросы с отоплением, установить новую дверь и получить всю нужную информацию по окнам, газу, электрике и сантехнике.

Общая смета:

ИТОГО: 343 490 руб.