Как я купила коммерческое помещение, а потом всё пошло не так…
В поисках пассивного дохода многие смотрят на коммерческую недвижимость. Ну и я не исключение. Но стандартные 10% годовых не так интересны (#яжинвестор) и была амбициозная задача научиться получать среднюю доходность в районе 20%.
Квартиры не рассматриваю как основной инструмент для пассивного потока из-за крайне низкой доходности. Да, по ним также есть варианты повышения процента годовых, но с учетом ключевой ставки это стало сильно сложнее, да и в целом сейчас статья не об этом.
"Инвестор зарабатывает в момент покупки"
- держа в голове это правило и перебирая возможные варианты приобретения доходной недвижимости, остановилась на торгах.
И так как я в этой теме была полный ноль, то пошла учиться. Закончила курсы известных школ и по участию в торгах, и по работе с коммерцией, отдав 200+ тыс.
Вооружившись полученными знаниями поставила в начале 2024 себе следующие цели:
- приобрести не менее двух коммерческих помещений, которые обеспечат доходность не менее 20% годовых;
- первую покупку нужно совершить не позднее конца июня, вторую — до конца года.
Цель поставлена – начинаем поиски.
Объект, который обещал многое
Довольно быстро наткнулась на лот в Московской области. Локация идеальная, близко от Москвы.
Это было нежилое помещение площадью 31 м² на первом этаже жилого дома со входом через подъезд. Стоимость ниже аналогичных объектов в этом доме в несколько раз (помещение сравнивалось с квартирами такой же планировки). Заходишь и начинаешь генерировать доход. Казалось бы, бери и радуйся.
Осмотреть помещение было нельзя, но были подробные фото и видео. Вообще, покупать лоты без осмотра категорически нельзя, но подкупила детальная съемка помещения. Забегая вперед скажу: не имея тех знаний, что есть у меня сейчас, осмотр бы мне не сильно помог.
Риелторы сходу набросали множество вариантов использования: ногти/ресницы, салон аппаратного массажа, офис (юр услуги и прочее), ателье/ремонт, фото, приемный пункт химчистки и прочее.
Но, как это часто бывает, всё оказалось не так просто.
Банкротился застройщик, а жильцы дома оспаривали включение этого помещения в конкурсную массу, утверждая, что это общедомовое имущество. На момент торгов они уже проиграли два судебных процесса, но впереди ожидалось кассационное рассмотрение.
Да, ситуация с оспариванием прав на помещения сейчас уже не редкость. Вот представьте, покупает человек подвал на торгах — всё законно, без махинаций. Делает капитальный ремонт, открывает салон красоты. А потом жильцы вдруг решают, что это общедомовая площадь, и идут в суд, утверждая, что частной собственности на подвал быть не должно, ведь там проходят трубы. Бедный владелец сначала попадает в суд в качестве ответчика, потом при проигрыше истребует от города свои средства (если торги были муниципальные), но уже без компенсации за все вложенные в объект деньги и время. Вот такая ситуёвина.
Риски, расчёты и стратегические решения
Сразу показала дело юристу-эксперту для оценки перспектив у жильцов выиграть в суде. Он заверил меня, что шансы минимальны. Я решила рискнуть и подала заявку на участие в торгах.
Мой расчёт был следующим: если я выигрываю, у меня будет месяц на оплату лота. Кассационное рассмотрение как раз должно было состояться в этот период. Если жильцы побеждают — я отказываюсь от оплаты, возможно теряя задаток. Если же нет — плачу и забираю помещение.
И что вы думаете? Лот я выиграла, оплатив его буквально за 20 секунд до завершения торгов.
Жильцы снова проиграли в суде, я внесла полную оплату и помещение официально стало моим в 20х числах марта.
Это только начало…
Казалось бы, счастливый конец. Но это был лишь февраль, и история только начиналась, продолжая развиваться и по сей день. Впереди меня ждут новые суды, жалобы в полицию, различные козни и попытки "разобраться" со мной лично.
Вот так сразу на первом объекте можно сорвать куш «бесценного опыта».
И если в самом начале этой истории каждая новая проблема заставляла меня нервничать, но теперь страх уступил место азарту. Теперь интересно, куда всё это приведёт.
Ошибки и выводы первого этапа
1. Даже инвестиции в построенный бетон могут оказаться высокорискованными (хотя, куда уж консервативнее). Проверяем перед покупкой наличие в помещении коммуникаций общего назначения.
2. Если не готовы к потенциальным проблемам с объектам, не берите варианты, замешанные в судах: даже если вторая сторона проиграет, она может продолжить портить вам жизнь. НО если Вы к сложностям готовы и умеете их решать - этим можно пользоваться для покупки объектов по цене существенно ниже рынка.
Следите за продолжением! В следующей статье расскажу, что произошло после оформления права собственности и как развивались события далее.
Друзья, это первая мой заметка на vc. Буду рада Вашим советам и комментариям.
Хотим продолжение.