Сколько стоят квартиры в Дубае (ОАЭ) в рублях - Цены на недвижимость в Эмиратах
В мире есть много удивительных мест – бамбуковый лес Сагано, парящие горы Тяньцзи, город инков Мачу-Пикчу. Арабский эмират Дубай с его роскошными небоскребами, выросшими среди пустыни, тоже зрелище из впечатляющих. Когда-то здесь ходили бедуины с верблюдами, а сейчас собираются сильные и богатые мира сего. Они же скупают квартиры в эмиратах пачками, а потом продают все это втридорога, из миллионеров превращаясь в миллиардеры.
Примерно так многие представляют бизнес на недвижимости в ОАЭ, а мы разберемся, как это выглядит на самом деле. Обсудим, в частности, сколько стоит квартира в Дубае, какую реальную прибыль приносит и когда, по прогнозам, этот рынок все-таки «схлопнется», как мыльный пузырь.
Приветствую! Я Анастасия Яковлева, и я здесь, чтобы помочь вам открыть для себя лучшее, что может предложить Дубай в сфере недвижимости. С моим глубоким пониманием рынка и индивидуальным подходом к каждому клиенту, я гарантирую, что ваш поиск идеального дома или коммерческого пространства будет успешным и приятным.
Неприлично дорого: миф о Дубае
Феномен эффекта Манделы – это ложная коллективная память. То, чего не было, воспринимается как то, что было. К примеру, все помнят скульптуру Огюста Родена «Мыслитель» как человека, который сидит, опершись головой на кулак. Вспомнили? На самом деле, «Мыслитель» подпирает рукой не лоб, а подбородок. Вот вам и эффект Манделы.
Примерно так же обстоят дела с Дубаем. Все были уверены, что цены на квартиры в ОАЭ исчисляются миллионами долларов, пока внезапно не выяснилось, что в эмиратах есть бюджетное жилье, и копить всю жизнь на квартиру в Дубае не нужно. $150 000 достаточно, чтобы что-то купить, а четверти части миллиона ($250 000) – чтобы купить что-то серьезное.
Цены на квартиры в эмиратах очень удобно рассматривать на чьем-то фоне. Начнем со средних цен по Москве без дробления на районы. В первом квартале 2023 года метр квадратный на вторичном рынке жилья стоил в среднем 250 000 рублей ($2 560), в новостройках – от 350 000 ($3 560). Переместимся в город Лондон: средняя цена за м² в столице Англии – более миллиона рублей (примерно $11 000). И куда без Нью-Йорка: цена за м² в центре города – 1,5 миллиона рублей ($15 300), за пределами – 945 000 рублей ($9 700).
А в это время в Дубае: средняя цена квадратного метра в готовых к заселению новостройках – 340 000 рублей ($3 490). При этом квартиры идут с отделкой, сантехникой, кухней. Это значит, что компактную и комфортную студию или даже «однушку» можно купить за 150 тысяч долларов. Платить все сразу при этом необязательно. Есть рассрочка (без процентов), ипотека (низкий процент). За «миллионы» квартиры в эмиратах есть тоже, но сегмент эконом и комфорт – это, в целом, доступно.
Зачем в ОАЭ скупают квартиры
Еще полвека назад такой страны на карте мира не было, а сейчас ОАЭ – процветающий центр международного бизнеса и туризма. Те, кто имеет квартиру в арабских эмиратах, смело могут сказать, что жизнь удалась. Модно, престижно и, главное, выгодно. Но не везде. В составе ОАЭ – семь эмиратов. Модно и выгодно – про Дубай и Абу-Даби. Покупка квартиры в арабских эмиратах Рас-эль-Хайма, Умм-эль-Кайвайн или Аджман пока ничего доходного не сулит, а статусного тем более. Но ОАЭ – «молодая динамично развивающаяся» (как пишут копирайтеры) страна, у которой все только начинается.
Начало у Дубая эффектное. Сюда инвестирует деньги весь мир. Европа, Израиль, арабы, китайцы – каждый, у кого за душой не грош, а два, покупает в Дубае жилье. Что касается русских, и они с энтузиазмом питают рынок ОАЭ. И пусть Земельный департамент эмирата данных о гражданстве инвесторов не раскрывает, по оценкам международного брокера Tranio в 2022 году россияне скупили 15+ тысяч объектов при суммарном количестве сделок 92+ тысячи. И точно не потому, чтобы греться под солнцем Дубая во время отпуска раз в год.
Стоимость квартир в Дубае в рублях и долларах постоянно растет. В этой динамике, кроме взлетов, есть и падения, но общее направление – все-таки вверх. За последние 10 лет по данным DLD квартиры в эмирате подорожали на 50%. Если учесть, что дирхам привязан к доллару, покупку жилья в ОАЭ можно рассматривать как альтернативу скупки USD. С учетом стабильности (самое «мощное» колебание дирхама составило 0,5%) это примерно такой же защитный актив. За скобками оставим то, что знают, кажется, все:
- возможность получения двухлетней резидентской визы (при покупке недвижимости от 750 тысяч дирхамов или $204 тысяч);
- высокая рентабельность инвестиций (поговорим отдельно, а пока напомним, что за последние 10 лет недвижимость подорожала на 50%);
- владельцы недвижимого имущества не платят в Дубае налог (только платежи по содержанию жилья раз в год в размере, установленном застройщиком).
Менее значимый для инвестора, но тоже повод: купить квартиру в Дубае, цены в рублях на которую ничто в сравнении с Лондоном или Нью-Йорком – значит приобрести недвижимость в одном из самых безопасных городов. По данным Numbeo, Дубай входит в ТОП-5 локаций с высоким Safety Index (83.8 из 100). На первом месте, между прочим, столица эмиратов Абу-Даби.
Сколько стоит квартира в Дубае
Стратегия эмирата, действительно, сосредоточена на роскоши. В то же время эта роскошь включает в себя элементы доступного. Увидев, сколько стоит в Дубае квартира, многие удивляются: «Это что получается – можно было купить?». Да. И в 2022 году купили 92 тысяч раз. Миллионеры в числе покупателей были, но неприлично много денег, как мы уже выяснили, иметь необязательно.
В разговоре про тренды отметим главный – покупку объектов off-plan. Это когда недвижимость покупают во время стройки или на стадии проекта (лишь нарисовано). Чем раньше – тем ниже цена. По мере строительства жилье дорожает, и как только стройка закончится, можно выгодно продать.
Вопрос, сколько стоит квартира в Дубае в рублях или долларах, обсуждают через несколько фильтров – район, размер, сегмент и даже вид из окна. Бюджетные варианты выглядят как студия или «1+1» (спальня с гостиной) квартира в каком-нибудь тихом семейном районе вроде Al Warsan, Jumeirah Village Circle, International City, Discovery Gardens, Investment Park, Arjan.
Медианная цена объектов в этих районах – $200 тысяч (20 млн рублей). А вообще жилье «эконом» (вполне себе самодостаточный «комфорт») находится в пределах оптимистичного коридора в долларах $150 000-245 000. В рублях – от 15 до 25 млн.
В комплексе PETALZ (район International City) можно прямо сейчас «застолбить» компактную студию (37 м²) с панорамными окнами и отделкой за 595 тысяч дирхамов ($162 тысячи или 16,2 млн рублей). Задаток – 10%. В процессе строительства – 50%, и 40% – при получении ключей. Дата сдачи – 3-й квартал 2025 года. В комплексе будет SPA, сауна, бассейн, фитнес-зал, парковка и даже зона для гольфа.
А мы перенесемся на орбиту сегмента «престиж». Семейные районы – это хорошо, но в Дубае все же хочется «на богатом». А если богатое еще и доступное (да), то хочется вдвойне. Так сложилось, что элитным в Дубае называют жилье в районах Downtown Dubai, Dubai Marina, Business Bay, Palm Jumeirah. Условной медианой цен назовем $750 тысяч (75 млн рублей). Почему условной, понятно. Элитной бывает студия, а бывает вилла. И если между ними искать середину, «колебания» медианы будут большими.
В Downtown Dubai метр квадратный стоит в среднем 8,3 тысячи долларов (790 тысяч рублей). Дорого, но центр, и именно здесь находятся «туристические магниты» – небоскреб Бурдж-Халива, галерея Dubai Mall и поющий фонтан. Медианная стоимость квартир в Даунтаун Дубае в рублях – 95 миллионов (3,5 млн дирхамов или $950 тысяч). Примерно за эти деньги можно купить довольно просторную (94 м²) квартиру в комплексе Forte. Две спальни, две ванных, панорамные окна, красивый вид. В доме – бассейн, спортзал и другие удобства, типичные для этого класса жилья.
Прибрежный район Dubai Marina формирует тот самый силуэт, по которому мы узнаем Дубай на картинках. Именно здесь расположена «перекрученная» башня Cayan. Глядя на эти роскошные небоскребы со стороны, кажется, что вот тут точно будет так дорого, что можно об этом только мечтать. И все-таки нет. Не самую тесную студию (46 м²) с восхитительным видом на Персидский залив в элитном комплексе LIV Residence можно купить за $470 000 (примерно 47 млн рублей).
Если стоимость квартир в Дубае в рублях кого-то огорчила доступностью и душа требует роскоши, переместимся в Palm Jumeirah – насыпной остров, который имеет форму тропического дерева и неофициально считается восьмым чудом света. Большая часть застройки – элитные виллы. Есть и студии стоимостью 2-3 миллионов дирхамов (55 млн рублей). Но они есть в Дубае везде, а такое количество роскошных домов сосредоточено лишь в Palm Jumeirah. Под роскошью мы понимаем, к примеру, виллу в комплексе XXII Carat. В составе комплекса 22 дома. Все виллы имеют 7 спален, личный бассейн, дизайнерский ремонт и находятся у моря. По цене: от 44 млн дирхамов. Это примерно 12 млн долларов, а в рублях – за миллиард.
Какую прибыль может принести
Сразу стоит оговориться, что любые прогнозы – дело примерное и неблагодарное. Основа прогнозов – ретроспективные результаты. А как оно будет дальше, об этом точно не знает никто. Нельзя забывать про истории, когда под напором недобросовестного агента люди приобрели недвижимость по сильно завышенной цене и не смогли продать ее с прибылью. Ровно так же нужно помнить о том, что на рынке недвижимости бывают взлеты и падения – это нормально. Наконец, «золотой пузырь» Дубая может все-таки лопнуть.
Согласно статистическим данным, вся недвижимость в Дубае, цены в рублях и долларах на которую были представлены выше, в 2021 году подорожала на 17%. В 2022 прибавила еще – 8,5% (квартиры) и 13,5% (виллы). Доходность аренды эксперты оценивают в среднем 5-7% (долгосрочная) и до 15% (краткосрочная). При этом объекты с высокой ликвидностью могут давать рентабельность и 20%, и 30%, но на эти цифры ориентироваться не стоит.
Примерно такую же динамику наблюдаем в 2024 году, но итоги подводить пока рано. Есть устойчивый рост спроса на роскошь, и в дорогих районах цены на квартиры в Дубае в рублях очень быстро растут (на фоне девальвации растут стремительным галопом). Например, в элитном районе Jumeirah Islands, состоящем из 50 искусственно созданных островов, виллы подорожали в течение года на 46%, а средние цены здесь исчисляются миллионами долларов.
Когда лопнет «золотой пузырь»
Ответ – не знаем. На рынке Дубая были эпичные провалы в 2009-м и 2015-м. После каждого – не менее эпичный рост. Закономерно, что участники рынка ждут очередного падения или вовсе, что скоро все «лопнет». Рост цен, действительно, замедлился. Но значит это одно – рынок начал стабилизироваться.
Цены на квартиры в ОАЭ будут расти еще несколько лет. Яма, скорее всего, случится в 2028-2030 гг. Но давайте взглянем на Монако (средняя цена м² – $77,3 тысячи), Гонконг (средняя цена м² – $28,6 тысячи), Сингапур (средняя цена м² – $14,4 тысячи). Дубаю есть куда расти и рано «лопаться». Вот и отчет Global Real Estate Bubble Index об этом же говорит – риск формирования «пузыря» (bubble risk) в Дубае один из самых низких в мире (0,14).
Рынок недвижимости Дубая – доступный рынок. Сюда довольно просто войти, но выйти не всегда бывает выгодно, а заработать 30-40% и вовсе удается не многим. Если нужно «припарковать» капитал и заработать на нем реальные 5-13% – купить квартиру в Дубае кажется разумным решением. По крайней мере, в прошлом году в недвижимость Дубая было «влито» 208 млрд дирхамов ($56,6 млрд). Город, определенно, стал «магнитом» для денег и пока не только притягивает, но и щедро отдает. А как долго все это продлится, покажет время.