Выгодные инвестиции в недвижимость Дубая или что нужно знать при покупке квартиры
Ростом цен на недвижимость мало кого обрадуешь, и только инвесторы довольно потирают руки, глядя на банковские счета. Разговор не в последнюю очередь или даже прежде всего про инвестиции в «Мекку для бизнесменов» – Дубай. Рынок местной недвижимости – рог изобилия для инвесторов. И это лишь кажется, что в Дубае покупают квартиры только шейхи и Саша Митрошина. Войти можно с любым капиталом. Почти.
Здравствуйте, я Анастасия Яковлева — ваш надежный эксперт в мире дубайской недвижимости. Я здесь, чтобы помочь вам найти идеальное жилье или коммерческую недвижимость, которая отвечает вашим желаниям и потребностям. Ваши мечты о жизни в Дубае всего в одном звонке от вас. Свяжитесь со мной прямо сейчас!
«Мыльный пузырь» не лопнет: экспертное мнение
О ценах на недвижимость в Дубае принято говорить – динамично растут. Этот рост, который не прекращается ни на минуту, вызывает резонный вопрос – «мыльный пузырь», случайно, не лопнет? Таким разговорам не первый год. Инвестициям в недвижимость в Дубай давно пророчили, что «накроются медным тазом». По факту – стабильный и существенный рост. И, говорят эксперты, никаких предпосылок для изменения ситуации нет. Наоборот, по количеству новых масштабных проектов можно сделать вывод о том, что застройщики уверены в будущем.
Все крупные застройщики Дубая имеют свой личный штат аналитиков. Наобум здесь не строят. И если компания анонсирует какой-то проект, это значит только одно – в успехе мероприятия они уверены. С учетом того, что анонсы проектов растут как грибы после дождя, на ближайшее время прогноз для инвестиций в ОАЭ благоприятный (но может случиться всякое).
Для все еще сомневающихся есть данные Bubble Index от Global Real Estate. Дубай на карте рисков – в «зеленой зоне» с показателем 0,64. В переводе на понятный это значит, что риски сдутия пузыря – одни из самых низких. К слову, в Цюрихе и Токио они высокие (если вдруг собрались инвестировать деньги туда). При всем этом 100% гарантий в бизнесе нет, и любые вложения – это риски. Правда, с Дубаем они пока минимальные, и пахнет здесь не жареным, а деньгами.
Миллионы не нужны: с каким капиталом входить
К вопросу, сколько. За $150 000 (минимум) можно купить компактную студию в приличном районе. Квартира планировки «1+1» (с одной спальней) в престижном районе с пляжем под боком стоит примерно $450 000. Речь идет о покупке на стадии котлована. И примерно через год на перепродаже прибыль составит 20-30%.
Можно платить всю сумму сразу, купить в ипотеку или рассрочку. Последняя часто бывает многолетней и беспроцентной. Сделали первый взнос (10-30%), а по готовности стройки перепродали. Или сдали. И не важно, что еще не все заплатили. В Дубае можно все. Или подождали год-другой и продали еще дороже. Цены «динамично растут». В 2022 году премиум-жилье подорожало на 35%, эконом-вариант – на 15%.
Главная новость заключается в том, что на рынок Дубая можно войти абсолютно с любым капиталом. Есть 20-30 тысяч – достаточно. Речь идет о групповых инвестициях. Вместе не только весело, но и выгодно. Стратегия, если коротко, выглядит так. Собирается группа людей, совокупные деньги которых позволяют что-то купить – к примеру, квартиру. Каждый из участников группы становится законным владельцем собственной доли. Приобретенная группой недвижимость может быть сразу реализована (продана) либо другая стратегия. Все это оформляется юридически, а риски сведены к нулю.
- Если кроме дохода, интересуетесь другими «плюшками» инвестиций в Дубай – к примеру, видом на жительство – чек входа в этом случае составит минимум 750 000 дирхам (эквивалентно $205 000).
В целом, общее правило для инвестиций в Дубай простое. Чем больше денег вложишь, тем больше прибыли получишь. Если на сотне вложенных тысяч через год можно забрать 120-130, то 300 – это 390 в перспективе. При покупке на этапе застройки целых этажей прибыль от инвестиций увеличивается до 50%, но этот разговор уже про миллионы.
Инвестиции в недвижимость: стратегии и нюансы
Ничего принципиально нового в разговоре про стратегии инвестиций в недвижимость Дубая нет. На этом рынке велосипеды не изобретают. Есть обкатанные схемы вложения в квадратные метры, а мы их просто напомним.
📍Купить и сдать в аренду
Средняя доходность проекта составит 5-12% в зависимости от объекта, его расположения и того, кто занимается вопросом аренды. В этой стратегии принципиальное место имеет локация, которая должна быть привлекательной с туристической точки зрения. Стабильный поток арендаторов гарантирован, если квартира находится рядом с набережной в престижном районе. Районы Дубая с самой высокой доходностью (статистика за первую половину 2024 года) – Business Bay, Downtown Dubai, Dubai Hills Estate, Dubai Marina, Emirates Living. Напомним, что квартиру в Дубае можно купить в рассрочку, получить ключи и сразу сдавать в аренду, покрывая свои платежи.
📍Купить и перепродать
Перепродажа – самый быстрый способ получения прибыли от инвестиций. Доходность – до 30%. Здесь тоже важно выбирать ликвидные объекты – с видом на море, в прибрежном районе, элитные новостройки в престижных комплексах и туристических местах. Как пирожки, расходятся студии и варианты «1+1». Продать лучше быстро, в течение максимум года, чтобы обезопасить себя от рисков колебания рынка. Продать можно по переуступке, не дожидаясь окончания стройки, даже если купили в рассрочку. Но все же лучше подождать, когда объект достроится и продать по существенно большей цене.
📍Объекты для бизнеса
Покупка коммерческой недвижимости идет с расчетом на медленную, но стабильную и увесистую прибыль. На помещении, расположенном в удачном месте (магазин с высокой проходимостью, офис премиум-класса) можно зарабатывать в среднем 10% годовых. С учетом того, что контракты на аренду коммерческой недвижимости заключаются на несколько лет (пять и более), такие инвестиции – отличный способ сохранить и приумножить деньги, если играешь на рынке по-крупному, смотришь вдаль и просто нравится владеть пароходами, заводами или хотя бы магазинами и салонами красоты.
3 преимущества инвестиций в недвижимость Дубая
Про известное туристическое направление, динамично развивающийся город и ведущий центр инноваций все понятно. А что такое Дубай глазами инвестора?
1. Рентабельность инвестиций
Математика тут простая. В 2023 году средняя стоимость метра квадратного в Дубае off-plan (на стадии строительства) – 4,7 тысяч долларов. В 2021 году – 3,8. И динамика этого роста сохраняется из года в год (в пандемию просела). Как ни крути потенциальные риски, и инвесторы, и эксперты называют Дубай «надежной гаванью» для сохранения и приумножения капитала. Цены на недвижимость растут постоянно, а в районах с прогрессивными инфраструктурными решениями еще и быстро.
2. «Золотая» резидентская виза
За инвестиции Дубай благодарит статусом резидента ОАЭ. Правда, нужно вложить минимум $205 000. В этом случае можно рассчитывать на двухлетнюю резидентскую визу (аналог ВНЖ). С ней можно жить, работать, учиться и заниматься в Эмиратах бизнесом. Резиденты не платят налоги, легко открывают банковские счета и примерно через 30 лет получают гражданство.
3. Не нужно платить налоги
С целью поощрения покупательской активности ОАЭ не взимает налог с владельцев недвижимости. Да, есть разные сборы на этапе покупки – Transfer Fee (4%), Registration fee (от 545 $). Как и везде, недвижимость требует оплаты «жировок» – капремонт, уборка территории и тому подобное (раз в год, размер установлен застройщиком). Но ежегодного налога за то, что ты владеешь апартаментами или чем-то еще, в Дубае нет. Во Франции, Великобритании, Италии – есть.
Зачем нужен брокер: подводные камни рынка ОАЭ
Потоки денег, устремленные в ОАЭ, могут лишить неопытного инвестора бдительности. Но не все, что вливается в Дубай, выливается прибылью. Рынок инвестиций ОАЭ при всем его внешнем лоске – сложный рынок. Эксперты предупреждают, не все объекты ликвидны. Есть квартиры, которые с выгодой не перепродашь. Например, в старых домах. И даже новостройки не гарант, что сделка окажется выгодной. Нужно держать в уме одновременно – репутацию застройщика, качество локации, инфраструктуру, информацию о сборах, условия рассрочки, график платежей, дату сдачи проекта и еще пару десятков нюансов.
Конкретный пример. Одни застройщики предлагают рассрочку handover – сумму можно вносить частями, но во время строительства, а ключи получите после того, как погасите стоимость целиком. Другие предлагают post-handover – объект сдается, вы получаете ключи и продаете объект или его сдаете, продолжая платить рассрочку еще несколько лет.
И такие нюансы сплошь и рядом. Не нужно быть семи пядей во лбу, чтобы понять – эти детали отразятся на кошельке. И если мы про инвестиции в ОАЭ, то поиск грамотного брокера – первое, с чего любой инвестор должен начать.
«Наша песня хороша, начинай сначала». Поиск агента упирается в те же подводные камни выбора. Клиенториентированность здесь невысокая. Если вы не машете миллионами, никто не станет вас ублажать. А если станут, это ровным счетом ничего не значит. Во-первых, много новичков, которые продают, что велели продать. Опытные брокеры будут продавать то, что выгодно им – в том ЖК, с застройщиком которого они договорились о высокой комиссии.
И все же толковые брокеры есть. Распознать их можно по фокусу – спектр услуг широкий и направлен на клиента. Они занимаются не только куплей-продажей, но и разработкой инвестиционных стратегий, управлением объектами инвесторов, открытием счетов и бизнеса. Поиск такого агентства займет какое-то время, но дело стоит того. И если вам кажется, что все это медленно (хотелось «вжух» – и получить миллион), приведем здесь цитату американского экономиста Пола Самуэльсона: «Инвестиции – это смотреть, как сохнет краска и растет трава. Не торопитесь». Удачных инвестиций!