Как выбрать район для покупки недвижимости в Санкт-Петербурге? Гид по северным районам
Продолжая серию материалов об анализе районов Санкт-Петербурга, предлагаю рассмотреть северные территории города: Выборгский, Калининский, Курортный и Приморский.
Они отличаются развитой инфраструктурой и большим количеством зеленых зон. Однако у каждого из них есть свои особенности, которые важно учитывать при выборе жилья.
Содержание:
Выборгский район
В границах Выборгского района Санкт-Петербурга располагаются муниципальные округа Сампсониевское, Светлановское, Сосновское, Сергиевское, Шувалово-Озерки, N 15, поселок Парголово и Левашово.
Он вытянут с севера на юг города. Из-за протяженности уровень жизни в разных его частях довольно сильно различается. В связи с чем район условно можно разделить на 3 части: северная, центральная и южная.
Северная часть: более плотная застройка, также здесь располагается крупный исторический парк — Шуваловский.
Центральная часть: здесь располагается 3 больших парка — Удельный, Сосновка и Лесотехнической академии.
Южная часть: более всего приближена к центру города, тем не менее здесь также есть природные объекты, пользующиеся популярностью, например, Суздальские озера.
Транспортное сообщение
На территории района находятся шесть станций двух линий метрополитена (М1 и М2): «Парнас», «Проспект Просвещения», «Озерки», «Удельная», «Лесная» и «Выборгская».
В июне 2024 года станцию «Удельная» закрыли на капитальный ремонт, а «Озерки» закроют в 2025.
Здесь также действует обширная сеть маршрутов наземного транспорта, которая связывает район, как с центром Петербурга, так и другими его частями. Тем самым обеспечивая легкую доступность жителей в любую точку города.
Одним из несомненных плюсов является наличие железнодорожных платформ Выборгского направления Октябрьской железной дороги, включая станции «Ланская», «Парголово», «Удельная», «Шувалово», «Озерки» и «Левашово».
Непосредственная близость КАД и ЗСД также благоприятно влияет на транспортную доступность.
Однако основные артерии, Выборгское шоссе и проспект Энгельса, в часы пик парализуют многокилометровые пробки.
Социальная и рыночная инфраструктура
В районе расположено несколько крупных торгово-развлекательных центров: «Мега», «Гранд каньон», «Европолис», «Норд» и другие.
С точки зрения социальной и коммерческой инфраструктуры его можно считать сформировавшимся, так как все необходимые объекты уже построены.
Здесь находится свыше 100 образовательных учреждений, включая школы, лицеи и общеобразовательные организации, реализующие адаптированные программы, а также 72 детских сада. Есть дома детского и юношеского творчества, кружки, спортзалы и клубы по интересам.
В районе находятся известные университеты Петербурга, такие как Лесотехническая академия, Институт физической культуры, Военно-медицинская и Педиатрическая академии, а также Торгово-экономический институт, Военно-морская академия и несколько научно-исследовательских учреждений различных специализаций.
Что касается здравоохранения, то здесь действуют 4 крупные больницы, включая Ленинградскую областную клиническую больницу, Городскую многопрофильную № 2 и больницу Св. Георгия.
Экология
В районе расположено несколько крупных промышленных зон, загрязняющих воздух. Однако экологическую обстановку от их вредного воздействия уравновешивает наличие большого числа зеленых насаждений.
Так, здесь расположены парки Лесотехнической академии, Сосновка, Шуваловский, Удельный.
Кроме них насчитывается более 50 садов и скверов, а также 5 рек и около 20 различных озер и водоемов, включая Суздальские озера.
Потенциал района и перспективы развития
Сейчас Выборгский район активно застраивается жилыми комплексами, в том числе комфорт- и бизнес-класса.
Такой прогресс заметен и на окраинах: развивается торговая и социальная инфраструктура, а также услуги сервиса для жителей.
Застройщики видят потенциал в дальнейшем создании условий для комфортной жизни петербуржцев. В 2022 году Выборгский район занял второе место по количеству ввода жилья, уступив только Приморскому. Это, несомненно, свидетельствует о популярности места и его потенциале. В 2023 году он вышел из первой тройки. Однако стоит учитывать снижение темпов строительства по городу в целом.
Криминогенная обстановка
По данным Санкт-Петербургского информационно-аналитического центра Комитета по информатизации и связи, в период с января по июнь 2023 в Выборгском районе зафиксировано снижение числа «уличных» преступлений по сравнению с предыдущим годом. Так, их число составило 357 единиц. В структуре «уличной» преступности города преобладают корыстно-насильственные преступления (кражи, грабежи и разбои).
Средняя стоимость недвижимости
Средняя стоимость квадратного метра на рынке первичного жилья в Выборгском р-не на ноябрь 2024 года составляет ≈246 102 ₽/м².
Калининский район
Расположен на правом берегу реки Невы и простирается на север более, чем на десять километров. Он граничит с Выборгским и Красногвардейским районами.
И включает в себя семь муниципальных округов: Пискаревка, Академическое, МО № 21, Северный, Прометей, Гражданка, Финляндский МО. Названия же они получили в честь сельских поселений, которые ранее находились на этой территории.
Район является одним из трех крупнейших в Петербурге по численности населения. В начале 2020 года здесь проживало 546 908 человек, что немногим ниже показателей Приморского и Невского районов.
На юге расположены промзоны, а на севере преимущественно находятся спальные территории с плотной застройкой.
Транспортное сообщение
В Калининском районе находятся 5 станций метро («Площадь Ленина», «Площадь Мужества», «Политехническая», «Академическая», «Гражданский проспект»), расположенных на одной, Кировско-Выборгской, линии.
Которая, к слову сказать, является одной из самых загруженных. Так, станция «Гражданский проспект» — вторая по величине пассажиропотока красной ветки в месяц, уступающая только «Девяткино».
Район пересекают несколько крупных магистралей. Но в часы пик они не всегда справляются с транспортным потоком, особенно при въезде в центр города, что приводит к образованию заторов.
Несомненным плюсом для автолюбителей является небольшая удаленность от КАД. По магистрали можно доехать в любую часть города. Это очень удобно, особенно в летний период, когда навигация часто становится «камнем преткновения» автомобилистов. Дорога до аэропорта на машине занимает порядка 40 минут.
Кроме того, в Калининском районе находится ж/д станция «Финляндский вокзал», связывающая Петербург с северо-западным и северо-восточным направлениями Ленобласти.
Социальная и рыночная инфраструктура
Развитая рыночная инфраструктура дает возможность жителям пользоваться полным спектром торгово-развлекательных услуг: сетевые продуктовые магазины, аквапарки, торговые центры, кофейни и рестораны. Наиболее популярные среди жителей ТРК «Родео Драйв», «Рубикон», «Кубик», «Тукан», «Леонтина», «Академ-парк» и «Академический».
Также в районе есть два велосипедных маршрута, парк с лыжероллерной трассой и зона для велосипедистов с различными склонами и дорожками.
Что касается социальной инфраструктуры, то здесь находятся 50 общеобразовательных школ и 92 детских сада, учреждения дополнительного образования, а также более 5 высших учебных заведений. Так как район относится к густонаселенным, то на его территории действуют поликлинические отделения, Областная детская клиническая, Елизаветинская больница и другие.
Экология
Согласно отчету Комитета по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности состояние атмосферного воздуха по данным автоматической станции мониторинга загрязнения атмосферного воздуха соответствовало градации I «низкий уровень загрязнения».
Не последнюю роль в этом играет количестве зеленых зон: почти половина территории района занята парками, скверами и озелененными дворами.
Потенциал района и перспективы развития
Уделяется большое внимание развитию инфраструктуры. Среди значимых проектов в будущем: реновация микрорайона Гражданка и небольшой части Пискаревки, редевелопмент южной части района, расширение футбольной академии «Зенит».
Криминогенная обстановка
Калининский район не является топовым по показателям «уличной» преступности. Согласно данным Санкт-Петербургского информационно-аналитического центра Комитета по информатизации и связи, в период с января по июнь 2023 количество единиц составило 370. Что почти на 30 единиц меньше по сравнению с 2022 годом.
Средняя стоимость недвижимости
Средняя стоимость квадратного метра на рынке первичного жилья в Калининском р-не на ноябрь 2024 года составляет ≈321 216 ₽/м².
Курортный район
Курортный считается одним из самых престижных районов города. Он расположен на севере Санкт-Петербурга и граничит с Приморским и Выборгским районами, а также с Ленинградской областью.
В его состав входят одиннадцать муниципальных образований: Зеленогорск, Сестрорецк, поселки Белоостров, Комарово, Молодежное, Песочный, Репино, Серово, Смолячково, Солнечное и Ушково.
Транспортное сообщение
Приморское шоссе, идущее вдоль Финского залива, а также выезд на ЗСД позволяют довольно быстро добраться до Петербурга. Например, дорога до центра города по ЗСД занимает около 40 минут. Однако в летний период времени нагрузка на шоссе очень высока, поэтому время проезда увеличивается в разы.
Хорошей альтернативой станет железнодорожный транспорт. Так, со станции «Сестрорецк» можно доехать до Финляндского вокзала приблизительно за час. Также до города ходят муниципальные маршруты автобусов.
Социальная и рыночная инфраструктура
В Курортном районе насчитывается приблизительно 20 детских садов, и столько же школ. Кроме того, каждый год открываются частные детские учебные заведения, а также различные спортивные объекты и секции. В каждом муниципальном образовании района имеется своя поликлиника и продуктовые магазины.
Экология
С точки зрения состояния окружающей среды Курортный район — один из лучших в Санкт-Петербурге. Промышленных предприятий крайне мало, тогда как территории природоохранного, оздоровительного и историко-культурного назначения занимают порядка 70% территории.
Потенциал района и перспективы развития
В перспективе планируется строительство двух новых малоэтажных престижных комплексов в Зеленогорске и Репино, а также открытие длинных пешеходных зон.
Кроме того, Администрация Санкт-Петербурга запустила программу реновации старого жилья в Курортном районе как часть модернизации инфраструктуры. В этих рамках планируется провести реконструкцию многих домов массовой застройки в Сестрорецке, Зеленогорске, поселке Песочный и других муниципальных образованиях.
Криминогенная обстановка
В Курортном районе одни из самых низких показателей «уличной преступности» в Петербурге. Однако в первом полугодии 2023 года был зафиксирован незначительный подъем показателей по сравнению с аналогичным периодом 2022.
Средняя стоимость недвижимости
Средняя стоимость квадратного метра на рынке первичного жилья в Курортном р-не на ноябрь 2024 года составляет ≈260 259 ₽/м².
Приморский район
Приморский — один из крупнейших районов города, расположенный на северо-западе. В его состав входят восемь муниципальных округов: № 65, Юнтолово, Озеро Долгое, Комендантский аэродром, Ланское, Коломяги, Лахта-Ольгино, Лисий Нос.
При этом большая доля многоэтажного строительства приходится на окрестности округов Лахта-Ольгино, № 65, Юнтолово и Коломяги. Кварталы располагаются рядом с озером Лахтинский Разлив, зеленым массивом «Юнтоловский заказник», парком «300-летия Санкт-Петербурга» и государственным природным заказником Северное побережье Невской губы.
В Ланском округе, на Комендантском аэродроме и Озере Долгое большая доля вторичного рынка недвижимости — кирпичная и панельная застройка 70-х — 90-х годов.
Однако в настоящее время локации заметно преображается. Такая динамика развития связана с хорошей экологией и расположением вблизи акватории Финского залива и исторического центра города, а также редевелопментом территорий. В поселке Лисий Нос преобладает частная застройка.
Транспортное сообщение
Основной магистралью является Приморский проспект, переходящий в Приморское шоссе. По этому направлению можно добраться до одной из популярных зон отдыха, Курортного района, в течение 30 минут на автомобиле или общественном транспорте.
В противоположном направлении Приморский проспект выходит к Ушаковской развязке — важному транспортному узлу, связывающему его с историческим центром Петербурга.
На улице Савушкина расположен въезд на северный участок Западного скоростного диаметра, который заканчивается на пересечении Зеленогорского и Скандинавского шоссе и имеет две тарифные зоны.
Второй съезд/выезд с ЗСД находится между улицами Камышовой и Оптиков. Удобное транспортное сообщение позволяет добраться до юга города или КАДа в течение 30 минут.
Тем не менее, несмотря на развитую дорожную сеть, стоит отметить, что перегруженность дорог и наличие пробок все еще остаются актуальными проблемами.
Важным объектом транспортной инфраструктуры является железная дорога, связывающая Курортный район и Финляндский вокзал. Так, путь от железнодорожной станции Лахта до остановки Санкт-Петербург (Финляндский вокзал) составит всего 24 минуты.
Что касается метро, в Приморском районе находятся 5 станций, расположенных на трех из пяти линий: «Беговая» (зеленая линия, М3), «Старая Деревня», «Комендантский проспект» (фиолетовая линия, М5), «Пионерская» и «Черная речка» (синяя линия, М2).
Также развиты маршруты наземного транспорта (автобусов, трамваев и троллейбусов), позволяющих передвигаться не только в рамках района, но и пригородном направлении.
Маршрут из центра Приморского района (Богатырского проспекта) на машине до ключевых точек Петербурга составит:
— 35 минут до аэропорта Пулково;
— 30 минут до Невского проспекта;
— 27 минут до Марсова поля;
— 26 минут до Дворцовой площади;
— 20 минут до Васильевского острова;
— 5 минут до «Лахта-центр».
Социальная и рыночная инфраструктура
В Приморском районе расположено множество коммерческих объектов — торговые центры («Атлантик Сити», «Меркурий», «ПитерЛэнд», «Гулливер», «Сити молл», «Капитолий» и другие), а также сетевые продуктовые супер- и гипермаркеты («О’Кей», «МЕТРО Кэш энд Керри», «Лента», «Перекресток», «ВкусВилл» и другие).
Большой толчок развитию положило строительство «Лахта-центра» — крупного делового комплекса, который вошел в ТОП-5 самых экологичных небоскребов в мире по версии международной системы экологической сертификации зданий LEED Platinum.
Что касается социальных объектов, то здесь расположено 83 учреждения дошкольного образования и более 60 общеобразовательных, а также лицей, школы с углубленным изучением ряда предметов и несколько частных.
Что касается здравоохранения, то в районе открыты государственные детские и взрослые поликлиники, а также развиты частные медицинские центры. Тем не менее отмечается недостаток бесплатной медицины для такого густонаселенного района.
При этом социальная инфраструктура продолжает гармонично развиваться по мере появления новых объектов и застройки.
Экология
Район является одним из лучших в Санкт-Петербурге по экологической обстановке, что связано с большим количеством парковых и природных зон (занимают около 25% территории) и близостью к Финскому заливу.
Незначительное негативное влияние оказывают несколько действующих промышленных зон.
Потенциал района и перспективы развития
В области развития транспортной инфраструктуры планируется открытие новых станций метро — «Туристской» и «Шуваловский проспект».
В рамках проекта развития «Лахта-центр» будут проектироваться магистрали М-32 и М-49, которые свяжут жилые кварталы с основными транспортными артериями. В районе также появится новый железнодорожный путь в сторону Сестрорецка в рамках проекта реновации.
Криминогенная обстановка
Согласно данным Санкт-Петербургского информационно-аналитического центра Комитета по информатизации и связи, на июнь 2023 года в Приморском районе совершено 389 единиц «уличных» преступлений.
Средняя стоимость недвижимости
Средняя стоимость квадратного метра на рынке первичного жилья в Приморском р-не на ноябрь 2024 года составляет ≈219 645 ₽/м².
В следующей статье я расскажу о южных районах города — не пропустите!
Подписывайтесь на мой Telegram-канал — там делюсь полезной информацией о рынке недвижимости и актуальными предложениями.