Недвижимость на юге Санкт-Петербурга: что важно знать перед покупкой
Южная часть города включает четыре района: Кировский, Московский, Пушкинский и Фрунзенский. Каждый из них имеет свои особенности, сильные и слабые стороны.
В этой статье я поделюсь наблюдениями и советами, чтобы вы смогли сделать осознанный выбор.
Содержание:
Кировский район
Небольшой район Санкт-Петербурга, имеющий выход к Финскому заливу, расположен на юго-западе Петербурга. Благодаря близости торгового порта он привлекателен для бизнес сообщества.
Его можно условно разделить на две части. В Северной, старых кварталах, преобладает типичная сталинская застройка и промышленные предприятия. Южная — типичный спальный район с жилым фондом конца 1960-х годов и высокой плотностью населения.
В его состав входят семь муниципальных округов: Автово, Дачное, Княжево, Красненькая речка, Морские ворота, Нарвский, Ульянка.
Транспортное сообщение
В Кировском районе расположены пять станций метро Кировско-Выборгской линии: «Нарвская», «Кировский завод», «Автово», «Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов».
В районе преобладает сложная транспортная ситуация. На проспекты Стачек, Маршала Жукова и Ленинский «ложится» слишком высокая нагрузка, которая не была заложена при их проектировании и строительстве.
Немного «разгрузили» транспортный коллапс КАД и ЗСД, так как часть автомобилистов предпочитают выбирать маршруты в объезд заторов.
Также в Кировском районе развит наземный общественный транспорт: автобусы, троллейбусы, трамваи, коммерческие маршруты и электрички.
Социальная и рыночная инфраструктура
В целом, социальная инфраструктура жилых кварталов Кировского района хорошо развита. Активно строятся торговые и развлекательные объекты, что способствует привлечению бизнеса на новые коммерческие площади.
Здесь открыты общеобразовательные школы, лицеи и гимназии с углубленным изучением различных предметов, а также садики и учреждения дополнительного образования детей.
Из представителей торговых сетей в районе представлены «Окей», «Лента», «ВкусВилл», «Пятерочка», «Магнит», «Дикси», «Светофор» и другие.
Экология
Многочисленные промышленные предприятия на территории Кировского завода и деятельность морского порта оказывают негативное влияние на экологию района.
Однако уровень загрязнения воздуха в южной части ниже, чем в непосредственной близости от индустриальной зоны.
При этом около трети района занимают парки и скверы, а в будущем можно ожидать улучшения экологической ситуации в связи с выводом производственных площадок за пределы города.
Потенциал района и перспективы развития
В планах у Администрации района продолжать привлекать инвестиции в промышленную отрасль, а также продолжать реконструкцию сетей в сфере ЖКХ и благоустраивать зеленые зоны.
Криминогенная обстановка
В первом полугодии 2023 года, согласно данным Санкт-Петербургского информационно-аналитического центра Комитета по информатизации и связи, произошел подъем «уличной» преступности. Так, на конец июня 2023 года было зарегистрировано 237 единиц, в то время, как в июне 2022 этот показатель был равен 208.
Средняя стоимость недвижимости
Средняя стоимость квадратного метра на рынке первичного жилья в Кировском р-не на декабрь 2024 года составляет ≈311 443 ₽/м².
Плюсы:
- Транспортная доступность: пять станций метро и близость ЗСД облегчают передвижение.
- Развитая инфраструктура: здесь есть все необходимое: школы, магазины, парки.
Минусы:
- Экология: промышленные предприятия загрязняют воздух.
- Пробки: высокая нагрузка на основные магистрали района.
Совет: если экология для вас критична, рассмотрите жилье ближе к зеленым зонам, например, в Ульянке.
Московский район
Московский район считается одним из самых благополучных и престижных мест для проживания. Его архитектурный облик определяется в основном парадными сталинками в стиле неоклассицизма.
В его состав входят пять муниципальных округов: Московская застава, Гагаринское, Новоизмайловское, Пулковский меридиан и Звездное.
Несмотря на то, что Московский район можно отнести к «спальным», он все больше привлекает покупателей, застройщиков и бизнес. Не последнюю роль в этом играет близость к историческому центру города, транспортная доступность и экология. Здесь часто арендуют жилье командированные сотрудники, а также открываются гостиницы.
Широкий Московский проспект простирается через весь район на 9,3 км, соединяя центр (Сенную площадь) и южную часть города (площадь Победы).
Транспортное сообщение
Здесь насчитывается шесть станций метро, расположенных на одной, Московско-Петроградской линии: «Московские ворота», «Электросила», «Парк Победы», «Московская», «Звёздная», «Купчино», которая находится на границе Фрунзенского и Московского районов.
Дорога до аэропорта занимает около 20 минут по Пулковскому шоссе.
Две федеральные трассы (Киевское и Московское шоссе) обеспечивают хорошую транспортную доступность, также недалеко расположены съезды\выезды КАД, ЗСД и трассы М-11.
Наземный общественный транспорт (автобусы, троллейбусы, трамваи) работают бесперебойно, поэтому у жителей района есть альтернатива при выборе маршрутов.
Социальная и рыночная инфраструктура
В Московском районе развита хорошая социальная инфраструктура, включая образование и здравоохранение. Так, здесь открыто свыше 35 школ и 60 садиков, детские и взрослые учреждения здравоохранения, в том числе городская больница №20, более 140 спортивных залов, теннисные корты, фитнес-клубы, бассейны и библиотеки.
При разработке проектов новых жилых комплексов, девелоперы стараются разрабатывать возможность открытия собственных объектов инфраструктуры.
Здесь также много продуктовых и строительных магазинов, гипермаркетов, торгово-развлекательных центров. Самые популярные из них — универмаг «Московский», ТРК «Лето» и «Континент».
Экология
Московский — один из самых зеленых районов Петербурга: со множеством скверов, бульваров и зеленых дворовых территорий. Здесь находятся такие популярные места для отдыха, как парки Победы, Авиаторов и Городов-Героев.
Потенциал района и перспективы развития
С точки зрения инвестирования в недвижимость, район, безусловно, считается одним из самых привлекательных. В первую очередь, из-за стабильного роста цен на квадратный метр и планов местной администрации по улучшению качества жизни горожан.
Например, летом 2022 года на Пулковских высотах была открыта новая экотропа, которая пользуется немалой популярностью у жителей. В планах также числится реализация проекта по строительству улично-дорожной сети района с целью снижения транспортной нагрузки.
Криминогенная обстановка
В целом уровень «уличной» преступности в первом полугодии 2023 года оставался на уровне 2022. Московский нельзя назвать самым безопасным в городе, так как он не относится к малонаселенным. Однако до показателей самых криминогенных районов ему далеко.
Средняя стоимость недвижимости
Средняя стоимость квадратного метра на рынке первичного жилья в Московском р-не на декабрь 2024 года составляет ≈330 789 ₽/м².
Плюсы:
- Близость к центру: доехать до центра или аэропорта можно за 20 минут.
- Экология: парки Победы и Авиаторов — идеальные места для прогулок.
- Инфраструктура: район предлагает разнообразие школ, детских садов и магазинов.
Минусы:
- Цена недвижимости: Московский — один из самых дорогих районов на юге города.
Совет: район подходит для тех, кто ищет престижное жилье и ценит комфорт. Особенно интересно рассмотреть дома около Пулковских высот с перспективой дальнейшего развития инфраструктуры.
Пушкинский район
Один из самых туристически привлекательных районов Петербурга благодаря наличию большого числа исторических памятников архитектуры и искусства. Расстояние от Пушкина до центра города составляет порядка 30 км по автодорогам.
В его состав входят пять муниципальных округов: МО Пушкин, МО Павловск, поселок Александровская, Шушары и Тярлево.
В основном территория первого и второго округа представляет собой частную малоэтажную кирпичную застройку. Но в районе Шушар сейчас идет активное освоение территорий и строительство малоэтажных жилых комплексов, в том числе и эконом-класса.
Транспортное сообщение
С железнодорожных станций «Павловск» и «Царское село» до Витебского вокзала можно доехать в течение часа.
По КАД до аэропорта «Пулково» дорога займет приблизительно 25 минут. Маршрутами муниципального и коммерческого общественного транспорта также можно довольно быстро добраться до Петербурга.
Социальная и рыночная инфраструктура
В некоторых поселках строительство жилых домов опережает развитие инфраструктуры, поэтому ситуацию можно назвать нестабильной.
Однако Пушкин — автономный город с необходимой инфраструктурой. Здесь находятся Царскосельская гимназия искусств имени А.А. Ахматовой и первый пограничный кадетский корпус ФСБ России, а также общеобразовательные школы, детские сады, учреждения дополнительного образования и спортивные секции.
Торговая и развлекательная инфраструктура также представлена сетевыми и частными магазинами, продуктовыми лавками, пекарнями, кафе. В основной своей массе они сконцентрированы в старой части района, в то время как в новых кварталах их недостаточно.
Экология
Промышленность Пушкинского района представлена предприятиями машиностроительной, полиграфической, пищевой, автомобильной, фармацевтической, радиоэлектронной, оборонной отраслей.
Но негативное влияние от их деятельности на экологию находится в пределах допустимой нормы. В том числе из-за большой площади о зеленых насаждений и парков.
Потенциал района и перспективы развития
В обозримом будущем в поселке Шушары появится новая трамвайная линия, связывающая его с метро «Купчино». Строительство данного участка начали в 2022 году.
Транспорт — как никогда актуальный вопрос для жителей Пушкинского района, особенно Шушар. Темпы возведения жилья значительно опережают развитие дорожной сети. Пропускная способность существующих дорог не в полной мере соответствует транспортному потоку.
Криминогенная обстановка
В первом полугодии 2023 года в Пушкинском районе отмечен спад «уличной» преступности в отличии от такого же периода 2022 года.
Средняя стоимость недвижимости
Средняя стоимость квадратного метра на рынке первичного жилья в Пушкинском р-не на декабрь 2024 года составляет ≈194 256 ₽/м².
Плюсы:
- Экология: большая площадь парковых зон компенсирует близость промышленности.
- Историческая атмосфера: Екатерининский парк, Царское село, Александровский дворец.
Минусы:
- Инфраструктурный дисбаланс: новые районы, такие как Шушары, пока не обладают достаточной социальной инфраструктурой.
- Транспорт: жителям Шушар часто приходится стоять в пробках.
Фрунзенский район
Он находится в южной части Санкт-Петербурга, между Обводным каналом и Кольцевой автомобильной дорогой (КАД). И граничит с Невским, Центральным, Московским, Пушкинским и Колпинским районами.
В его состав входят шесть муниципальных округов: Волковское, МО №12, Купчино, Георгиевский, Александровский, Балканский.
Транспортное сообщение
На территории района насчитывается 7 станций метро: «Купчино», «Обводный канал», «Волковская», «Бухарестская», «Международная», «Проспект Славы» и «Дунайская», расположенные на линиях М2 и М5.
Транспортная инфраструктура, включающая троллейбусное, трамвайное и автобусное сообщение, делает его привлекательным с точки зрения возможностей для передвижения. Так, трамвай, следующий до площади Восстания, считается одним из самых быстрых способов добраться до центра города. Кроме того, через западную и восточную границы района проходят два железнодорожных направления.
Социальная и рыночная инфраструктура
Здесь работают свыше 80 дошкольных учреждений, 47 образовательных организаций, и 8 высших учебных заведений, включая Северо-Западный институт управления РАНХиГС, МЧС и Санкт-Петербургский Гуманитарный университет профсоюзов. Кроме того, открыты центры раннего развития, а также спортивные секции для детей и взрослых.
Что касаемо здравоохранения, то в районе функционируют детские и взрослые поликлинические отделения, а также больница им. И.И. Джанелидзе, им. Н.Ф. Филатова, ОАО «РЖД» и другие.
Если говорить о рыночной инфраструктуре, то открыты гипермаркеты сетей «Окей», «Лента» и «Карусель» и другие. В Фрунзенском районе также находятся три крупных торгово-развлекательных центра.
Экология
Экологическое состояние района неоднородно. Загрязненными являются территории в северной его части, где сконцентрированы промышленные предприятия. В жилых районах на юге воздух значительно чище, в том числе за счет большой площади зеленых насаждений.
Потенциал района и перспективы развития
В перспективах развития — редевелопмент Лиговского проспекта, благоустройство парков, а также строительство внутриквартальных проездов, что улучшит транспортную ситуацию в районе и, следовательно, экологию.
Криминогенная обстановка
Во Фрунзенском районе в 2023 также наметилась тенденция снижения числа «уличных» преступлений по сравнению с прошлым годом.
Средняя стоимость недвижимости
Средняя стоимость квадратного метра на рынке первичного жилья во Фрунзенском р-не на декабрь 2024 года ≈379 710 ₽/м².
Плюсы:
- Транспорт: станции метро и крупные магистрали делают район удобным для передвижения.
- Развитие: новостройки активно растут, а девелоперы все чаще включают инфраструктуру прямо в проекты ЖК.
Минусы:
- Экология: промышленные зоны и высокая плотность застройки влияют на качество воздуха.
- Пробки: основные магистрали часто перегружены.
Прежде чем принимать решение о покупке, рекомендую посетить интересующие районы, оценить инфраструктуру и атмосферу на месте. Это поможет вам сделать осознанный выбор!
Подписывайтесь на мой Telegram-канал — там делюсь полезной информацией о рынке недвижимости и актуальными предложениями.