Где купить квартиру в Ленинградской области: обзор районов с ценами

Если вы планируете покупку квартиры в Ленинградской области, важно учесть множество факторов: транспортную доступность, экологическую ситуацию и перспективы развития района.

В этом обзоре я разберу ключевые особенности популярных локаций, чтобы вам было проще выбрать подходящее место для жизни.

Чтобы сэкономить время, переходите по ссылкам ниже и сразу изучайте информацию о районах, которые вас интересуют.

1. Янино

2. Колтушское городское поселение

3. Гатчина

4. Сертолово

5. Новое Девяткино

6. Мурино

7. Всеволожск

8. Кудрово

9. Новосаратовка

Янино — одно из самых доступных мест для покупки недвижимости в Ленинградской области. Кроме того, это самая близкая локация к Санкт-Петербургу.

Поселок, расположенный во Всеволожском районе, начал активно застраиваться сравнительно недавно, в 2011 году. Расстояние до Петербурга составляет около двух километров, что делает его одним из самых популярных среди горожан.

Транспортное сообщение

Янино расположено в непосредственной близости от пересечения КАД с Колтушским шоссе. В настоящее время поселок активно застраивается и развивается, поэтому здесь наблюдается сложная дорожная ситуация: существующая инфраструктура не рассчитана на большой транспортный поток. Она особенно усложняется в часы пик и при наступлении «дачного» сезона. К сожалению, непосредственная близость к выездам на КАД и транспортная доступность станции метро «Ладожская» не оказывают должного разрешения существующего коллапса.

Шоссейная ул. — единственная «артерия», связующая Петербург с Янино, также перегружена. Однако по информации Администрации Ленобласти, в обозримом будущем планируется увеличить пропускную способность трассы, расширив участок протяженностью 3 км до четырех полос.

Если планы по интеграции съезда на ВСД сбудутся, то дорожная ситуация значительно улучшится. А значит выезд на КАД займет всего несколько минут. В результате время в пути до метро, «Ладожской», сократится до 15 минут, а до Невского проспекта — до 30.

Также через основную магистраль поселка проходит множество коммерческих и городских маршрутов, связывающих его с ближайшими станциями метро «Ладожская» и «Проспект Большевиков», а также Ириновским проспектом и соседними пригородами.

Социальная и рыночная инфраструктура

Янино относится к Заневскому сельскому поселению. Ввиду этого социальная и коммерческая инфраструктура поселка развивается параллельно с самим населенным пунктом.

Так, здесь действует амбулатория «Заневский пост», а медицинские услуги по ОМС оказывает отделение Всеволожской больницы. В настоящее время в поселке пока открыто лишь одно общеобразовательное учреждение, а детские сады преимущественно коммерческие. Однако в планах есть строительство еще одной школы и муниципального детского сада.

Для любителей здорового образа жизни открыт фитнес-центр с бассейном. Торговля представлена преимущественно сетевыми супермаркетами такими, «Магнит», «Верный», «Дикси», «Перекресток» и другие.

В целом поселок нуждается в активном развитии как социальной, так и рыночной инфраструктуры, которая сейчас, к сожалению, не рассчитана на резкое увеличение числа жителей ввиду активной застройки.

Экология

Экологическую ситуацию в целом можно отнести к благоприятной. Локация окружена лесными массивами, в том числе масштабным Ржевским лесопарком и Ковалевским лесничеством.

Однако стоит учитывать, что жилые комплексы строятся не в окружении зеленых массивов, а вблизи загруженного Колтушского шоссе. На чистоту воздуха также негативно влияют наличие промышленных зон и предприятия по переработке отходов.

Потенциал района и перспективы развития

В 2023 году в Янино было построено около 240 тыс. м².

За счет выведенных в 2022 г. в продажу 2,9 тыс. квартир, поселок занял третье место в Ленобласти после Мурино и Новоселья по вводу жилья.

Также планируется развитие социальной инфраструктуры: в частности, строительство образовательной школы и государственного детского сада.

Криминогенная обстановка

Основная доля преступлений приходится на правонарушения несовершеннолетних, связанные с уличными драками, хулиганством и угрозами.

Средняя стоимость недвижимости

Колтуши — один из ближайших к Петербургу пригородов. Расположился всего в семи киллометрах от КАД. В мае 2023 года деревне Колтуши был присвоен статус города.

Транспортное сообщение

Добраться до него можно двумя способами: через Янино от развязки КАД с Колтушским шоссе, а также по Мурманскому через Разметелево.

Время в пути на общественном транспорте от станций метро «Ладожская» и «Улица Дыбенко» займет около 15–25 минут.

Транспортная ситуация довольно сложная, это напрямую связано с серьезной загруженностью Колтушского шоссе. Однако в настоящее время уже началось строительство разворотной петли, которая соединит а Колтуши и Всеволожск с поселком Янино-1 и Петербургом. Ожидается, что после окончания работ по расширению единственной транспортной артерии до четырех полос, скорость движения также существенно возрастет.

В обозримом будущем наряду с реконструкцией Колтушского шоссе продолжится строительство двух новых полос от Янино в сторону деревни Старая.

Социальная и рыночная инфраструктура

В окрестностях города имеется довольно развитая инфраструктура: здесь открыты театральная студия для детей и их родителей, музыкальная и конноспортивная школы, ледовый дворец, и многое другое.

Что касается социальной инфраструктуры, то в Колтушах работают детские садики и школы. К сожалению, больницы и поликлиники здесь нет. Ближайшее же находится в селе Павлово, а стационарная помощь оказывается во Всеволожской КМБ.

Конечно, с увеличением численности населения и площади застройки, остро ощущается недостаток развитой социальной и дорожной инфраструктуры.

Экология

Негативное влияние на экологическую ситуацию оказывала незаконная свалка, располагавшаяся на Колхозной улице. В 2020 году в связи с этим был даже введен режим ЧС. В результате проведенных мероприятий по очистке вывезли свыше 70 тысяч кубометров отходов.

При этом Колтуши — высокая холмистая местность. Здесь есть частные дома, фермерские угодья и настоящие лесные массивы.

Из окон верхних этажей новостроек открываются панорамные виды на Петербург (в хорошую погоду виден купол Исаакиевского собора) и сельские окрестности.

Потенциал района и перспективы развития

Для Колтушей, получивших городской статус в 2023 году, предусматривается расчет индекса качества среды.

В то же время планируется сохранить низкую плотность застройки и тенденцию малоэтажного строительства. Рассматриваются вопросы сооружения новых объектов дошкольного и среднего образования детей.

Криминогенная обстановка

Уровень преступности здесь довольно низкий, основная доля правонарушений приходится на кражи.

Средняя стоимость недвижимости

По состоянию на декабрь 2024 года предложения на первичном рынке недвижимости в городе отсутствуют.

Многие комплексы уже сданы, среди них ЖК «Колтуши 5+», «Гармония», «Павловский», «Новые Колтуши», «Центральный».

Исторический город в 40 км от Петербурга — одна из самых популярных туристических локаций. Гатчина связана с Северной столицей Киевским шоссе, которое на севере плавно переходит в Пулковское. Город можно охарактеризовать как «дальний пригород», но при этом абсолютно обособленный.

Транспортное сообщение

Через Гатчину проходят федеральные дороги и крупные автомагистрали. При этом город не миновали утренние пробки на въезде в Петербург и вечерние на выезде из него. В качестве альтернативы можно воспользоваться электричкой, следующей до Балтийского вокзала, или автобусом до станции метро «Московская».

Социальная и рыночная инфраструктура

В городе работают более 50 садиков, школ и других образовательных учреждений. Ввиду активной застройки, свободных мест в организациях порой не хватает, а жители вынуждены отправлять детей на учебу в Петербург. То же касается и остальной социальной инфраструктуры.

В Гатчине открыты не только привычные развлекательные форматы, такие, как кафе, рестораны, кинотеатры, но и дом культуры, центр творчества юных, дворец молодежи и несколько театров.

Экология

По данным открытых источников уровень загрязнения воздуха превышает норму. Однако частично это компенсируется большим числом зеленых насаждений. Гатчина — город парков. Дворцовый, Приоратский, Сильвия, Зверинец, Орлова роща несомненно радуют не только жителей, но и туристов. Зеленые зоны занимают практически всю центральную часть города, а вокруг них находится жилая застройка.

Большой пейзажный парк, в котором расположен дворец Павла I, — главное достояние Гатчины.

Потенциал района и перспективы развития

Число новостроек ежегодно растет. Вслед за этим появляются торгово-развлекательные объекты, и развивается социальная инфраструктура. Цены на жилье при этом относительно небольшие, поэтому неизменно такая недвижимость будет пользоваться популярностью и оставаться ликвидной.

Криминогенная обстановка

По данным Управления МВД ЛО и по Гатчинскому району, уровень преступности — один из самых низких по области. Самый распространенный вид правонарушений — кража.

Вместе с тем, отмечается увеличение фактов угона автотранспорта и случаев мошенничества. Сотрудники ГАИ отмечают, что непростая обстановка сложилась и на дорогах, в особенности это касается Киевского шоссе — на нем отмечается наибольший процент ДТП.

Средняя стоимость недвижимости

Уже более 20 лет Сертолово является городом в составе Всеволожского района. С давних пор этот населенный пункт, в котором ныне проживает чуть более 50 тысяч человек, считался военным поселением.

Транспортное сообщение

В Сертолово ситуация с транспортной инфраструктурой довольно сложная: единственная магистраль — Выборгского шоссе.

Железнодорожной станции здесь нет, но курсирует большое число маршрутов наземного транспорта. Они отходят в непосредственной близости от платформ «Песочная», «Парголово», «Левашово», а конечные пункты — метро «Черная речка», «Проспект Просвещения», «Парнас» и другие.

В целом время в пути до Петербурга без пробок займет около получаса, но в часы пик трафик довольно напряженный. Дорога до ближайших станций метро, «Проспект Просвещения» и «Озерки», может занять и час.

Наибольшее затруднение движения приходится на перекресток Горского и Приозерского шоссе в районе Осиновой Рощи. Расширение дороги, к сожалению, невозможно, так как развязка попадает в охранную зону памятника усадьбы Лопухиной.

Социальная и рыночная инфраструктура

Социальная и торговая инфраструктуры развиты достаточно неплохо — первая сложилась еще в советское время и начале «нулевых», однако продолжает развиваться и сегодня. На данный момент в Сертолово работают три средних образовательных учреждения, четыре детсада, ДШИ, детско-юношеская спортивная школа и комплекс, скейт-парк, две площадки для игры в футбол, фитнес-клубы, МФЦ, поликлиника и больница. Что касается торговли и сферы услуг, то здесь открыты супермаркеты, два небольших ТК, салоны красоты, аптеки и т.д.

Кроме того, на транспорте можно быстро добраться до ТРК «Гранд Каньон», «Родео Драйв», «Маза Парк», гипермаркетов «Лента», «Окей», «Ашан», «Леруа Мерлен».

В непосредственной близи от Сертолово есть два конных клуба и берет свое начало экологическая тропа «Заповедный лабиринт».

Экология

С большой долей вероятности обстановку в городе отнесу ближе к благоприятной: лесные массивы и высокий уровень озеленения территории положительно влияют на экологию.

Негативное воздействие на окружающую среду оказывает Выборгское шоссе, которое проходит прямо через центр города. Также в нескольких километрах расположен полигон «Новоселки». Несмотря на то, что официально сейчас он закрыт, на него продолжают вывозить мусор.

Потенциал района и перспективы развития

В Сертолово не ведется такое активное строительство, как в ряде городов-спутников Петербурга. Отчасти в этом и заключается его привлекательность. Здесь не так много высоких зданий — застройка преимущественно мало- и среднеэтажная.

Криминогенная обстановка

Сертолово входит в число одного из самых спокойных муниципальных образований Всеволожского района. Основная доля уличных преступлений — кража и мошенничество.

Средняя стоимость недвижимости

Новое Девяткино — крупнейший сельский населенный пункт в Ленинградской области. Расположен во Всеволожском районе по обеим сторонам Токсовского шоссе.

На западе граничит с железнодорожной магистралью Санкт-Петербург — Приозерск и руслом реки Охта. На юге — с автодорогой местного значения, проходящей по северной границе жилого квартала Муринского сельского поселения. На востоке — с охранной зоной ЛЭП и далее автомагистралью Санкт-Петербург-Матокса.

Транспортное сообщение

Здесь явно чувствуются проблемы с развитием дорожной сети, не рассчитанной на текущий пассажиропоток. В частности Токсовское шоссе, проходящее через Новое Девяткино, серьезно перегружено.

Если отдавать предпочтение перемещению на общественном транспорте, то до Петербурга курсируют несколько городских и коммерческих маршрутов. Недалеко, в Мурино, расположен автовокзал «Северный», откуда можно добраться до других локаций Ленобласти и Карелии.

Социальная и рыночная инфраструктура

Крупного ТЦ здесь нет, но и проблем, как таковых, с магазинами с специальным и смешанным ассортиментом также не наблюдается. А вдоль Токсовского шоссе расположились небольшие кафе и рестораны.

Для любителей спорта здесь открыты фитнес-зал, спортивные площадки с уличными тренажерами, столы для настольного и корты для большого тенниса, а в восточной части района функционирует спортивный клуб «Загородный».

В Новом Девяткино расположено несколько поликлиник, в том числе и частные. Детская находится в северо-восточной части, рядом с областным наркологическим диспансером. В Мурино, которое находится в трех километрах, есть амбулатория, а ближайшая больница работает в Токсово.

Один из самых болезненных вопросов касается отсутствия достаточного количества детских садов и школ, из-за чего образуется очередь в уже существующие в учреждения.

Экология

Экологическая ситуация довольно благоприятная. В самом центре располагается озеро, а парковые зоны примыкают с юга и востока. Благоустраиваются территории вокруг водоема и Капральева парка, что несомненно положительно скажется не только на состоянии окружающей среды, но и настроении горожан.

Потенциал района и перспективы развития

В планах по развитию намечено укрепление социальной инфраструктуры, а также продолжение работ по благоустройству общественных территорий. Также в Новом Девяткино практически завершено строительство культурно-досугового центра.

Криминогенная обстановка

Большая доля уличных преступлений связана с кражами. На втором и третьем месте — грабежи и незаконный оборот наркотических веществ.

Средняя стоимость недвижимости

Мурино — это самый густонаселенный город Ленинградской области, в котором проживает свыше 60 000 человек. В настоящий момент железная дорога разделяет его на два района: восточный и западный.

Восточное Мурино — более старый район, в котором преобладает советская застройка и частный сектор. Новые дома расположены преимущественно рядом с метро. Западное Мурино — «ареал» многоэтажных новостроек.

Транспортная доступность

Открытие станции метро «Девяткино» позволило регулировать пассажиропоток и снизить нагрузку на дорожные сети, дав жителям альтернативу выбора.

В районе улицы Руставели находится платформа «Новая Охта» (бывшая «Мурино») — приозерское направление Октябрьской железной дороги, благодаря которой можно без пробок добраться до Финляндского вокзала.

Социальная и рыночная инфраструктура

Из-за большой численности населения в городе довольно сложная ситуация с вакантными местами в дошкольных и среднеобразовательных учреждениях. Нехватку мест в государственных организациях компенсируют частные, в том числе и дополнительные.

Что касается торговой инфраструктуры, то здесь открыты три сравнительно больших торговых центра, а также представлены все крупные «амбассадоры» сетей гипер- и супермаркетов.

Экология

Главными источниками загрязнения окружающей среды города по праву являются заводы по сжиганию мусора «Петросервис» и обработке кофейных зерен «Фаворит». К сожалению, зеленых насаждений не хватает, чтобы значительно повлиять на улучшение обстановки.

Потенциал и развитие района

Местные власти в сентябре 2024 года ввели в эксплуатацию поликлинику на Ручьевском проспекте. Также в планах у Администрации развитие детской инфраструктуры, отвечающей числу юных жителей.

Криминогенная обстановка

Самая большая доля уличных преступлений в Мурино связана с кражами. На втором и третьем месте — грабежи и незаконный оборот наркотических веществ.

Средняя стоимость недвижимости

Всеволожск расположился на реке Лубья в 28 километрах от Санкт-Петербурга. Площадь населенного пункта составляет 62 квадратных километра.

Транспортное сообщение

Здесь действуют несколько железнодорожных станций, которые соединяют город с Петербургом, Шлиссельбургом, Кировском и Борисовой Гривой.

С автостанции регулярно отправляются автобусы в Санкт-Петербург, Кировск, Поселок имени Свердлова, Рахью, Углово, Дубровку, Сертолово.

Социальная и рыночная инфраструктура

Во Всеволожске сейчас строятся целые кварталы нового, отвечающего всем современным требованиям, комфортабельного жилья. Вместе с ними сооружаются новые объекты социальной инфраструктуры — детские сады и школы, развивающие центры и игровые площадки, поликлиники и социальные учреждения, банки и многофункциональные центры.

Торговая инфраструктура широко представлена девятью торговыми центрами, универмагами, гипермаркетами, сетевыми аптеками, а также другими розничными магазинами со всеми необходимыми товарами.

Для обучения детей можно выбрать одну из 7 общеобразовательных школ, частную гимназию или лицей, а свободное время посвятить дополнительному образованию — в спортивных, музыкальных или художественных секциях.

Экология

Всеволожск — один из самых экологически чистых районных центров области, так как окружен лесными массивами и зелеными зонами. Для прогулок и активного отдыха отведено 8 парковых зон и 5 озер.

За экологическую обстановку по причине большого количества промышленных объектов переживать не стоит. Они не наносят вред окружающей среде, находясь вдали от жилых зон.

Потенциал района и перспективы развития

В районе проводятся работы по благоустройству общественных территорий. Также будет модернизирована территория у ФОК (ограниченная улицами Межевая и Пироговская).

Криминогенная обстановка

За 2023 год во Всеволожском районе было зафиксировано меньше всего преступлений (1098), вместе с Гатчинским и Лодейнопольским районами. Поэтому и сам город можно назвать безопасным и спокойным.

Средняя стоимость недвижимости

Кудрово находится во Всеволожском районе Ленобласти. Благодаря расположению вплотную к восточной границе Санкт-Петербурга, внутри КАД и в 2 км от станции метро «Улица Дыбенко», он является одним из самых ближайших пригородов. А по расчетам индекса качества городской среды занимает первое место по комфортабельности проживания в группе «Средние города».

Транспортное сообщение

Город находится в непосредственной близости от станции метро «Дыбенко». Откуда можно дойти до Кудрово приблизительно за 20 минут, либо воспользоваться маршрутами общественного транспорта. Из города можно выехать на КАД.

Социальная и рыночная инфраструктура

Нехватки торговых точек в Кудрово нет — здесь работают ТРЦ «МЕГА», сетевые супер- и гипермаркеты. Что касается социальной инфраструктуры, то открыты отделение почты, МФЦ, фитнес-центры и спортивные секции. А за последние пять лет возведено 5 школ, 16 детсадов и 2 пожарных депо.

Жители Кудрово могут получить медицинскую помощь в нескольких поликлиниках и частных центрах.

Экология

С точки зрения экологии локацию можно назвать благоприятной, так как здесь нет заводов и других промышленных предприятий.

Потенциал района и перспективы развития

В планах есть строительство станции метро в Кудрово, однако точных сроков в Правительстве Ленинградской области не называют. Они варьируются от 2027 до 2029 года.

Средняя стоимость недвижимости

Деревня Новосаратовка относится к Свердловскому городскому поселению Всеволожского района Ленобласти, расположившаяся в пространстве между КАДом, Невой и одноименным лесопарком.

Транспортное сообщение

Приблизительно за 10–15 минут езды на автомобиле можно добраться до станций метро «Рыбацкое», «Обухово» и «Пролетарская». Выезд на КАД — примерно в 5 минутах езды. Около 25 минут займет дорога до аэропорта Пулково, а в пределах 30 можно будет оказаться на Невском проспекте.

В октябре Setl Group и несколько других застройщиков заключили соглашение с властями Ленинградской области, направленное на запуск предпроектной работы по строительству трамвайной линии Новосаратовка – Санкт-Петербург с подключением к существующей сети Невского района. Ее появление позволит улучшить привлекательность локации и транспортную доступность.

Социальная и рыночная инфраструктура

Развитие социальной и коммерческой инфраструктуры планируется по мере появления новых объектов от застройщиков.

На данный момент на территории деревни Новосаратовка расположены спортивные и развлекательные объекты, конно-спортивный комплекс «Приневское».

Здесь нет школ и детских садов, ближайшие — в Невском районе Санкт-Петербурга. Областная больница находится в 7 км, поэтому будет разумнее обратиться в учреждения Санкт-Петербурга.

Экология

По данным Комитета природных ресурсов Ленобласти, уровень загрязнения воздуха в Новосаратовке ориентировочно низкии. Здесь сохранились лесные массивы и практически нет промышленности.

Но не все так благоприятно с водоемами. Протекающую речку Чёрную местные власти второй год подряд признают грязной. Ее воды не отвечают ни санитарно-химическим, ни бактериологическим нормам.

Также по мере развития локации будет появляться все больше автотранспорта, что является негативным фактором.

Потенциал района и перспективы развития

В течение 20 лет здесь и на прилегающих территориях будут построены 15 детских садов на 6200 мест, 14 школ для 13 500 учеников, девять учреждений здравоохранения, а также объекты спорта, культуры и досуга. Этот план был утвержден градсоветом Ленинградской области зимой 2023 года.

Также ведутся переговоры о строительстве новой магистрали от Новосаратовки до трассы Р-21 «Кола» (Мурманское шоссе), и планируется расширение Октябрьской набережной до четырех полос.

Криминогенная обстановка

Конкретных данных об уровне преступности в деревни Новосаратовка не представлено.

Средняя стоимость недвижимости

При выборе района для покупки квартиры в Ленинградской области важно учитывать свои приоритеты: близость к Петербургу, экологию или развитую инфраструктуру. Учитывайте перспективы развития, такие как улучшение транспортной сети или строительство социальных объектов. И главное — посетите выбранный район лично. Это поможет получить полное представление и принять взвешенное решение.

Подписывайтесь на мой Telegram-канал — там делюсь полезной информацией о рынке недвижимости и личным опытом.