Почему Таиланд начал “сдуваться” для инвестиций в недвижимость?

Друзья, всем привет! Профессионально занимаюсь продвижением зарубежной недвижимости.

До недавних пор владел собственным агентством недвижимости на Пхукете и по этому случаю написал для вас вот такой пост.

Таиланд для русскоязычных граждан, по праву, стал такой тропической дачей. Из месяца в месяц бьются рекорды по посещаемости нашими туристами. Вы только вдумайтесь в эти цифры: только один туроператор TezTour планирует в этом декабре перевести в Таиланд 250.000 россиян на отдых. Масштабы впечатляют.

По моим подсчетам, в Таиланде сейчас работают более 100 русскоязычных агентств недвижимости в пяти крупных населенных пунктах (Бангкок, Паттайя, Хуахин, Самуи и Пхукет).

Колоссальный уровень конкуренции! Далеко не во всех российских областных городах работает такое количество агентств недвижимости одновременно.

Покупать жилье в Таиланде сейчас - это как купить Биткоин по 90.000$ и считать себя удачным инвестором. По факту да, инвестиция конечно выросла, но ведь кто-то осенью 2022 года закупился им и по 13.000$.

Покупая недвижимость в Таиланде сегодня, вы входите на рынок, который уже на пике и расти он будет буквально еще несколько лет.

В Таиланде уже избыток предложения. По данным Bank of Thailand, в 2023 году уровень непроданных объектов в Бангкоке, Паттайе и Пхукете достиг 30%. Практически ежедневно застройщики анонсируют все новые и новые проекты.

Уже не будет того взрывного роста цен на жилье, который был еще 10 лет назад. В Бангкоке средняя цена за квадратный метр уже достигла 4.000-5.000$, скачкообразный потолок роста исчерпан. Дальше уже на уровне инфляции.

Могу сказать реальную ситуацию по Пхукету. Остров перенасыщен крохотными студиями и однушками. Самый дешевый и, поэтому, самый ходовой товар у застройщиков. В высокий сезон конечно спрос на них будет, а вот когда, с наступлением первых дождей, разъезжаются массовые туристы, будет ваша студия конкретно и простаивать.

Еще не забывайте, что кондоминиумы и виллы под сдачу не рассчитаны на массового туриста, которого везет в Таиланд тот же TezTour. Пакетные туристы селятся только в отелях. Инвестиционное жилье рассчитано на самостоятельных путешественников или экспатов.

То есть воронка для сдачи недвижимости в аренду сужается и реальную доходность от сдачи жилья в аренду в Таиланде можно иметь на уровне не более 3-5%.

Также все местные русскоязычные риэлторы всегда уверенно твердят про рост капитализации. Но и эти времена в Таиланде отошли. Нужно очень сильно угадать с объектом инвестирования, чтобы вы получили капитализацию во время стройки хотя бы на уровне 20-30% (а это 2-3 года заморозки ваших денег, пусть и с рассрочкой).

А если не угадаете с управляющей компанией, то в тропических условиях эксплуатации ваше жилье не то что не вырастет, а упадет в цене и станет максимально неликвидным. Своими глазами видел такие объекты, которые за два года эксплуатации начинали походить на заброшку и собственники массово “скидывали” там жилье из-за чего цена падала совсем ниже плинтуса.

Таиланд одна из самых развитых стран юго-восточной Азии. По личному опыту скажу, что в ней классно зимовать и воспитывать ребенка. Неплохо иметь свою дачу в тропиках, в которую ты приезжаешь с семьей каждую зиму. Пока не живешь в ней, можно даже пробовать сдавать. Но если вы рассматриваете недвижимость здесь, как инвестицию для заработка, то вооружитесь квантовым микроскопом, выбирая подходящий проект. Экономика строительного рынка здесь уже не та и доходность вы получите совсем не ту, на которую заманивают агенты.

Было бы интересно в комментариях услышать опыт реального владельца недвижимости в Таиланде, какая доходность получается сейчас с объекта. Как вообще считаете: можно ли заработать на иностранной недвижимости или это все сказки агентов?

Делитесь своим мнением в комментариях, а я очень надеюсь, что вам понравился этот материал.

Заходите в мой интеллектуальный Telegram-канал о недвижимости, ИИ, бизнесе и маркетинге. Делюсь своим предпринимательским опытом. Буду рад всех видеть друзья!