5 причин пожалеть о покупке недвижимости в Дубае.

Пару лет назад инвесторам из России начали активно предлагать покупку недвижимости в Дубае. Рекламы было предостаточно. Многие купили. В 2022 году россияне даже возглавили список иностранных покупателей недвижимости в Дубае.

Казалось, что покупка квартиры здесь — идеальный способ вложить деньги: цены растут, спрос высокий, а реклама обещала быстрый доход. К тому же при тогдашнем курсе дирхама квартиры по стоимости были сравнимы с московскими при более «богатой» комплектации (обычно к каждой квартире прилагается место в паркинге, а жилые комплексы оборудованы спортзалом и бассейном). С оплатой не было проблем: хоть переводом, хоть криптой, и не требуется никакого подтверждения происхождения денег.

Но действительно ли все так гладко? Сейчас ажиотаж вокруг этого поутих. Я решил посмотреть на оборотную сторону дубайской недвижимости, о чем не писали в рекламных постах. Но перед этим немного общей информации о том, как устроен этот рынок.

Дубай — один из семи эмиратов Объединенных Арабских Эмиратов (ОАЭ) и самый развитый из них. Город привлекает инвесторов своим стратегическим расположением, современной инфраструктурой и стабильной экономикой.

Особенности рынка недвижимости

1. Большое количество новостроек

Дубай активно растет. Конкуренция среди застройщиков высокая, поэтому условия покупки часто выгодны: низкие первоначальные взносы, рассрочка до нескольких лет, даже после сдачи объекта. Власти Дубая планируют увеличить население вдвое к 2040 году. Планируется строить по 20-30 тысяч объектов недвижимости в год.

2. Свободное владение для иностранцев

Иностранцы могут владеть недвижимостью в Дубае на правах собственности (freehold), но только в специально отведенных районах. Это делает рынок доступным для иностранных инвесторов.

3. Нет налога на недвижимость

В ОАЭ отсутствует налог на доходы и прирост капитала, что делает покупку недвижимости более привлекательной. Однако существуют административные сборы, комиссии и платежи за регистрацию сделок (суммарно 2-4% от стоимости недвижимости).

4. Регулирование со стороны государства

Власти Дубая активно регулируют рынок недвижимости через Dubai Land Department (DLD). Это помогает поддерживать прозрачность сделок, однако бюрократическая составляющая все же присутствует.

Вот те проблемы, с которыми могут столкнуться владельцы недвижимости в Дубае.

1. Задержки строительства — частая проблема

Если вы покупаете недвижимость в строящемся доме, будьте готовы к тому, что сдачу дома задержат. Задержка строительства на срок от 6 до 24 месяцев - обычная практика для Дубая. Даже крупнейшие компании, такие как Emaar, Damac, Sobha этим грешат, не говоря о более мелких.

2. Скромный рост цен

Рекламные кампании застройщиков акцентировали внимание на резком росте цен в 2021 году (почти 30%). Однако в 2022–2023 годах рост составил менее 8%, или менее 4% в год (данные dxbinteract.com).

Цены на недвижимость в Дубае нестабильны и зависят от притока новых денег на рынок. Если спрос падает, цены могут замедлить рост или даже снизиться. Для инвесторов, рассчитывающих на быструю прибыль, это становится разочарованием.

3. Сложности с продажей на вторичном рынке

Вторичный рынок недвижимости в Дубае менее развит, чем первичный. Агентам выгоднее продавать новостройки, так как застройщики платят высокие комиссии (до 7–8%). За продажу вторичного жилья комиссия составляет около 2%, и агенты работают с такими объектами менее охотно.

К тому же узнать реальную стоимость своей квартиры непросто. Есть агрегатор propertyfinder.ae (аналог нашего Циан) с объявлениями о продаже. На ресурсах Dubai Land Department можно найти информацию о сделках с аналогичными объектами недвижимости. Но разброс цен и там и там очень большой. А агенты часто ориентируются на нижний диапазон цены.

4. Проблемы с арендой и банковскими счетами

Чтобы сдавать жилье в аренду, вам потребуется местный счет в банке. Однако открыть его без Emirates ID (аналог ВНЖ) невозможно. Получение ID — непростая задача, а его продление требует соблюдения ряда условий, включая пребывание в стране не менее 180 дней в году.

Без счета вам придется работать через местные агентства, которые берут 5–20% комиссии за управление арендой.

5. Особенности наследования

Если вы покупаете недвижимость надолго следует озаботиться вопросом наследования. В Дубае действует закон шариата, по которому недвижимость скорее всего перейдет в собственность государства, если нет завещания. Чтобы этого не произошло нужно пройти процедуру составления завещания и его регистрации в суде и земельном департаменте. Это тоже дополнительные время и деньги.

В общем-то каждый решает сам, покупать ему недвижимость зарубежом или нет. С точки зрения диверсификации вложений по странам покупка недвижимости - хороший вариант. Я за то, чтобы разбираться в деталях и принимать взвешенные решения.

Если вы рассматриваете покупку, важно:

Больше информации про умные инвестиции и не только в моем телеграм-канале, подписывайтесь.