Можно ли в России купить квартиру за Биткоины?
Друзья, всем привет! Профессионально занимаюсь продвижением застройщиков и агентств недвижимости и владею собственным агентством недвижимости в Таиланде. Решил подробно разобрать для вас тему покупки квадратных метров в России за крипту.
Когда я только начинал заниматься недвижимостью в Таиланде, помню, первое что меня удивило - это повсеместная работа всех местных застройщиков с криптовалютой.
Около 80% сделок с иностранными покупателями осуществляются с помощью криптовалюты. Никаких свифтов и рисков валютного контроля.
Застройщик имеет официальный криптовалютный счет, который прописывается в договоре купли-продажи. Как правило, это конечно же USDT, но некоторые застройщики также ловко работают и с Биткоином.
Расскажу на примере российского покупателя. С чемоданчиком денег он приходит в один из обменников в Москва-Сити. Конвертирует свои рубли в крипту и далее обменник перенаправляет всю сумму на криптосчет застройщика. Процедура практически моментальная.
Ситуация в России
Ну а что же в нашей стране? Можно ли в нашей стране также легко купить недвижимость за крипту или придется как Башар Асад - переправлять сюда наличку самолетами, чтобы скупить десятки апартаментов в Москва-Сити?
Официально купить недвижимость за криптовалюту нельзя, так как крипта не признана нашим государством в качестве платежного средства. Соответственно в ДКП нельзя указать, что квартира была продана, например, за 3.7854 btc. Но есть обходные пути.
- Прописать в договоре о том, что расчет продавца с покупателем был произведен наличными в рублях, а по факту расчет произвести в крипте. Тут все на честном слове и очень много рисков, особенно для покупателя.
- Заключение договора на покупку недвижимости в рублях с одновременным заключением сделки по продаже криптовалюты.
- Хоть криптовалюта и не является официальным платежным средством в России, но она может быть признана имуществом. Это позволяет использовать биткоин в сделках, но не как официальную валюту, а как объект обмена, то есть заключить договор мены.
Во всех этих вариантах мне видится только сова, натянутая на глобус. Особенно для покупателя. Рисков и подводных камней куча. Попробую сфокусироваться на основных.
Росреестр легко может не зарегистрировать сделку купли-продажи, а суд ее и вовсе расторгнуть, если будет обнаружен факт расчета не в рублях, а в другой валюте.
Как выглядит подобная сделка в глазах государства: продавец отдает квартиру, а взамен получает воздух.
Если расчет был произведен не в стейблкоинах, а в волатильном Биткоине и по какой-то причине должен быть осуществлен возврат средств, а он резко пошел вверх, то механизмом для хэджирования подобных рисков пока не существует.
А еще AML-проверка входящей крипты. Как продавцу обезопасить себя от того, что он получает легальную крипту, а не выручку какого-нибудь наркошопа? Конечно, можно воспользоваться сервисом AML-проверки, но и они не совершенны. Сегодня вы проверяете и все ок, а через пару недель та же крипта “покраснела” и нужно будет искать способы как ее очистить.
Ипотеки, выданной в Биткоинах или даже USDT тоже не существует. Надо быть готовым к расчетам только за собственные средства.
И еще один немаловажный фактор, покупая жилье за крипту и покупатель и продавец лишают себя возможности налоговых вычетов.
Можно сказать однозначно: покупка недвижимости за крипту в России хоть и теоретически возможно, но явно не стоит свеч из-за огромных рисков. Я вижу только одну целевую аудиторию, готовую со всем этим работать - это крипта, заработанная преступным путем и которую нужно легализовать. Покупка квадратных метров для этого отличный вариант, да мистер Хайзенберг?
Делитесь своим мнением об этом вопросе в комментариях. Я очень надеюсь, что вам понравился этот материал.
Заходите в мой интеллектуальный Telegram-канал о недвижимости, ИИ, бизнесе и маркетинге. Делюсь своим предпринимательским опытом. Буду рад всех видеть друзья!