Офисный Дубай 2025: аренда на максималках, свободных метров — ноль

Сегодня рынок офисной недвижимости в Дубае — не теория, не потенциал и не прогноз. Это конкретные сделки, реальные дефициты и высокая конкуренция.

Впервые за последние годы рынок перешёл на сторону собственников — каждый квадратный метр становится предметом торга, инвесторы и арендаторы вынуждены действовать быстро, иначе — остаются за пределами игры.

В какой-то момент 2024 года стало ясно: рынок перестал делать скидки на прошлое. Офисы в премиальном сегменте ушли за отметку в $500 долларов за квадратный метр в год, и это — не маркетинговая подача, а жёсткая статистика. Прирост к предыдущему году составил 22%, и он не был ни плавным, ни постепенным — просто в какой-то момент всё выросло. Потому что выбор закончился.

Особенно динамично ситуация развивалась районах Business Bay и Downtown. В первом рост ставок — 44%, во втором — 36%. Рынок вышел из равновесия — это уже не разовая реакция на дефицит, а устоявшаяся конструкция. Спрос устойчиво обгоняет предложение, и в ближайшее время перелома не предвидится. На 2025 год прогноз простой и прямой: ставки продолжат расти, прирост ожидается в диапазоне 10–12%.

На верхней планке — DIFC. Финансовый центр региона, где аренда офисов уже сегодня измеряется четырёхзначными цифрами за квадрат. Пространства класса А здесь уходят до того, как появляются в публичных предложениях. Место на этом рынке больше не покупают — его занимают. Аренда составляет $1 305 долларов за м² в год. В Trade Centre и Downtown ставки от $790 до $1 172.

Даже районы, которые ранее рассматривались как более доступные — JLT и Sheikh Zayed Road — теперь предлагают офисы от $586 за м².

В Дубае практически не осталось свободных офисов. Средняя заполняемость по городу составляет 92%, а в ключевых деловых кластерах — до 97%. В DIFC вакантность на уровне 2%, что фактически означает полное отсутствие выбора.

Это создало принципиально новую ситуацию: арендаторы больше не контролируют переговоры.

На рынке остались не офисы — остались обстоятельства. Если Вы начинаете искать помещение сейчас, особенно площадью от 300 квадратных метров, будьте готовы к тому, что выбирать, по сути, не из чего. Свободные пространства заканчиваются, а те, что ещё в предложении, далеко не всегда соответствуют изначальным ожиданиям — ни по планировке, ни по этажности, ни по инфраструктуре. Рынок больше не ждёт и не подстраивается. Он просто двигается вперёд, забирая лучшее.

Эта часть — про то, где мы оказались. Но куда движется рынок — ещё интереснее.

Во второй части статьи — о том, кто именно формирует рекордный спрос, какие районы Дубая становятся новой деловой осью Ближнего Востока, как девелоперы перестраивают проекты под конкретных арендаторов ещё до завершения строительства. И главное — почему офисная недвижимость в Дубае сегодня работает как реальный инвестиционный актив: с валютной доходностью, прозрачной моделью и спросом, который не собирается остывать.

Я — Екатерина Румянцева, основатель Kalinka Ecosystem. Мы более 25 лет сопровождаем сделки на рынке премиальной недвижимости — в России и за рубежом, и сегодня видим, как трансформируется Дубай. И не снаружи, а изнутри: в цифрах, переговорах и принятых решениях.

Читайте продолжение в профиле. Если работаете с недвижимостью или ищете надёжные инструменты для вложений — Вам точно будет интересно.