Покупка «для жизни» vs «для инвестиций»: два разных мозга, два разных чек-листа. Как не переплатить за вид, который не окупится
Разбираюсь, почему нельзя одним выстрелом убить две цели, и делюсь своими опросниками, которые спасают от дорогих ошибок.
Когда я только начал покупать недвижимость в Дубае, я постоянно совершал одну и ту же ошибку: искал квартиру, в которой будет приятно жить и которая покажет сумасшедший ROI. В итоге переплачивал за панорамный вид, а потом в ипотечном калькуляторе понимал, что аренда его никогда не отобьёт. Или наоборот — брал «рабочую лошадку» для сдачи, а потом мучился в ней жить из-за тонких стен и соседей-туристов.
Я понял: нужно честно определить цель до просмотра первого лота. И для каждой цели — свой собственный чек-лист. Ниже — два моих брифа-опросника, которые не дают мне смешать «сердце» и «кошелёк».
1. Бриф №1: «Я покупаю, чтобы жить». Фильтр человеческого счастья
Здесь главное — ваш ежедневный комфорт, а не цифры доходности. Забудьте про ROI.
Ключевые вопросы:
- Маршруты жизни: Сколько минут до работы/школы/садика в час пик? Не по карте, а в реальности.
- Дом в деталях: Какая шумоизоляция? Хватает ли естественного света? Можно ли проветрить кухню, чтобы не пахло жареным весь вечер? Балкон — это место для жизни или просто архитектурный элемент?
- Инфраструктура пешком: Есть ли парк, аптека, кофейня, спортзал в радиусе 10-15 минут пешком?
- Окружение: Кто ваши соседи? Это тихий семейный кластер или постоянный поток туристов из апартаментов под ежедневную аренду?
- Планировка: Где я буду работать из дома? Где хранить сезонные вещи и чемоданы? Лишние коридоры — это украденные метры.
- Бюджет: Платёж по ипотеке + коммуналка не должны душить. Моё правило: все жилищные расходы ≤ 35% от дохода.
Главная мысль: Вы покупаете ежедневный сценарий своей жизни, а не красивую картинку для Instagram. Вид из окна — это приятный бонус, а не must-have.
2. Бриф №2: «Я покупаю, чтобы зарабатывать». Фильтр холодной прибыли
Здесь нет места эмоциям. Только цифры, риски и дисциплина.
Ключевые вопросы:
- Цель: Что важнее — немедленный денежный поток (покупаем на вторичке и сдаём) или рост капитала (покупаем на стадии off-plan и продаём через пару лет)?
- Полная стоимость владения (All-in): Учли всё? Цена + налог DLD (4%) + комиссия агента + оформление + меблировка + депозиты + банковские сборы.
- Чистая доходность (Net Yield): Рассчитали ли вы доход после всех расходов? Управление, сервисный сбор, оплата чиллера, страховка, налоги, ремонт между арендаторами, простой (вакансия)!
- Ликвидность: Сможете ли вы быстро продать эту квартиру, если понадобятся деньги? Или это узконишевый продукт, который будут искать месяцами?
- План выхода: Если это off-plan — каковы правила переуступки (минимальный % оплаты, комиссия за уступку, скорость получения NOC)? Если вторичка — какие расходы при продаже?
Главная мысль: Инвестиционный выбор — это таблица в Excel, а не красивые виды. Все «красивости» должны быть переведены в колонку «минус к нетто».
3. Чек-листы: короткие и без воды
✅ Для жизни (злой, но честный)
- Тишина: Окна выходят на магистраль или двор? Слышны ли соседи?
- Свет: Достаточно ли солнца в те часы, когда вы дома? Не придётся ли жить при искусственном свете.
- Вентиляция: Открываю окно — приходит свежий воздух или запах чиллера и шашлыка из ресторана напротив?
- Планировка: Есть ли место для рабочего стола и кладовки?
- Сообщество: Риэлт подтвердил письменно, что в доме запрещена краткосрочная аренда? Это семейный дом?
- Логистика: Можно ли решать daily tasks пешком, без машины?
- Бюджет: Платёж по ипотеке не вызывает панику.
Вердикт: Если провалено 2-3 пункта — отказывайтесь. Даже если вид «захватывает дух».
✅ Для инвестиций (без романтики)
- All-in посчитан до дирхама.
- Net Yield ≥ 5% после всех расходов и с учётом простоя.
- Экономичный дом: Service charge ≤ 16-18 AED/sq.ft, чиллер оплачивает арендатор.
- Спрос: В радиусе 1 км есть 10-15 похожих лотов по сопоставимой цене аренды? Это говорит о ликвидности.
- Формат аренды: Разрешён ли юридически тот тип сдачи, который вы планируете (long/short-term)? Получите подтверждение от управления.
- Выход: Правила уступки прописаны в контракте и выполнимы.
Вердикт: Если нетто меньше 5% без явного потенциала роста — это скорее спекуляция, чем инвестиция.
4. Что делать, если цели всё же смешались? Три гибридные стратегии
Бывает и такое. Вот как это можно сделать осознанно.
- «Сначала жить, потом сдавать». Выбирайте универсальную планировку в доме, где разрешена долгосрочная аренда. Заранее изучите, по каким ставкам там сдают аналоги. Риск: вы переплатите за свой «лайфстайл» (вид, этаж), и его стоимость никогда не окупится арендой.
- «Инвестиция с опцией пожить». Покупаете объект с хорошей доходностью в перспективном районе. Через несколько лет, когда обстоятельства изменятся, вы можете туда переехать, зная, что это и так была выгодная покупка.
- Разделять. Самый честный путь. Купить одну квартиру для жизни — там, где вам по-настоящему хорошо. И другую — строго для инвестиций, по всем правилам финансовой дисциплины.
Итог: одна цель — один мозг
- Для жизни вы выбираете тишину, свет и маршруты.
- Для инвестиций вы выбираете цифры: all-in, net yield и ликвидность.
Как только вы перестаёте мешать эти два сценария, вы перестаёте переплачивать за «бурдж-вью» для ROI и недоплачивать за «эконом-отделку» для жизни. Спокойнее, честнее и безопаснее для вашего кошелька.
P.S. Если запутались в своих целях или не знаете, как посчитать реальную доходность — пишите мне в телеграм. Разберём ваш кейс и составим чёткий план.