Золотая виза ОАЭ: полное руководство по получению долгосрочного резидентства в Эмиратах
Золотая виза Объединенных Арабских Эмиратов стала одной из самых востребованных программ долгосрочного резидентства в мире. По состоянию на октябрь 2025 года программа продолжает привлекать тысячи инвесторов, предпринимателей и специалистов со всего мира, предлагая уникальное сочетание стабильности, налоговых преимуществ и высокого качества жизни.
Получение золотой визы открывает путь к долгосрочному проживанию в одной из самых динамично развивающихся стран мира на срок от 5 до 10 лет с возможностью неограниченного продления.
Содержание
- Что такое золотая виза в ОАЭ и почему она изменила правила игры
- Кто может получить золотую визу в ОАЭ: категории и актуальные требования 2025
- Как получить золотую визу в ОАЭ за инвестиции в недвижимость: пошаговая инструкция
- Расходы на получение золотой визы ОАЭ: полная финансовая картина
- Рынок недвижимости ОАЭ для получения золотой визы: где и что покупать в 2025
- Золотая виза через бизнес и профессиональную деятельность
- Заключение: ваш путь к резидентству в ОАЭ
Что такое золотая виза в ОАЭ и почему она изменила правила игры
Золотая виза (Golden Visa) — это система долгосрочного резидентства, которая позволяет иностранным гражданам проживать, работать и учиться в Объединенных Арабских Эмиратах без необходимости иметь местного спонсора. Программа была запущена правительством ОАЭ в 2019 году и с тех пор претерпела множество положительных изменений, делающих её всё более доступной для широкого круга заявителей.
Шейх Мохаммед бин Рашид Аль Мактум, вице-президент и премьер-министр ОАЭ, правитель Дубая, при запуске программы заявил: «Мы хотим, чтобы ОАЭ стали постоянным домом для талантливых людей и инвесторов со всего мира. Золотая виза — это наше приглашение к долгосрочному партнерству».
В отличие от стандартных резидентских виз, которые выдаются на 2-3 года и требуют постоянного продления через работодателя или компанию, золотая виза предоставляет целый ряд уникальных преимуществ:
- Долгосрочное резидентство на 5 или 10 лет с правом неограниченного продления при сохранении условий программы
- Независимость от спонсора — виза не привязана к работодателю или компании, что дает полную свободу
- 100% владение бизнесом без необходимости местного партнера в определенных свободных зонах
- Право спонсировать членов семьи без ограничений по возрасту детей (в стандартных визах дети старше 18 лет теряют право на спонсорство)
- Неограниченный срок пребывания за границей — в отличие от обычных резидентских виз, вы можете находиться за пределами ОАЭ более 6 месяцев без риска аннулирования статуса
- Доступ к образованию и здравоохранению на тех же условиях, что и для граждан страны
- Возможность спонсировать неограниченное количество домашнего персонала без дополнительных разрешений
Важно понимать: золотая виза — это не гражданство и не паспорт ОАЭ. Это статус долгосрочного резидента, который дает практически все преимущества проживания в стране, кроме права голоса и получения эмиратского паспорта. При этом вы сохраняете свое текущее гражданство.
Кто может получить золотую визу в ОАЭ: категории и актуальные требования 2025
Программа золотой визы охватывает широкий спектр категорий заявителей. С момента запуска правительство ОАЭ постоянно расширяет список тех, кто может претендовать на долгосрочное резидентство. По состоянию на октябрь 2025 года действуют следующие основные категории.
Инвесторы в недвижимость
Это самая популярная категория среди россиян и граждан стран СНГ.
Для получения золотой визы через недвижимость в 2025 году необходимо:
- Приобрести недвижимость общей стоимостью не менее 2 миллионов дирхамов (примерно 545 000 долларов США или 50 миллионов рублей)
- Недвижимость должна быть куплена без использования ипотечного кредита, или необходимо иметь собственный капитал (equity) минимум 2 млн дирхамов
- Объект должен находиться в зоне фрихолд (freehold), где иностранцы имеют право на полное владение
- Можно объединить несколько объектов на общую сумму от 2 млн дирхамов
- Важное обновление 2025 года: теперь разрешена покупка строящейся недвижимости (off-plan) при условии внесения первоначального взноса минимум 50% от стоимости или предоставления банковской гарантии на оставшуюся сумму
- Недвижимость нельзя продавать в течение как минимум 3 лет с момента получения визы
Золотая виза для инвесторов в недвижимость выдается на 5 лет с правом продления. При покупке недвижимости совместно с супругом или супругой, каждый из владельцев должен обладать долей стоимостью не менее 2 млн дирхамов для индивидуального получения визы.
Инвесторы в бизнес, фонды и депозиты
Для инвесторов, вкладывающих капитал в экономику ОАЭ, предусмотрены следующие варианты на 10-летнюю визу:
- Инвестиции от 2 миллионов дирхамов в существующую или новую компанию в ОАЭ (минимум 60% должно быть инвестировано в нефинансовые активы)
- Инвестиции в инвестиционные фонды, аккредитованные в ОАЭ, на сумму от 2 млн дирхамов
- Депозит в местном банке на сумму от 2 млн дирхамов на срок минимум 2 года
- Налоговые отчисления в бюджет ОАЭ на сумму не менее 250 000 дирхамов в год
По статистике Министерства экономики ОАЭ, в 2023-2024 годах объем прямых иностранных инвестиций в страну достиг рекордных показателей, во многом благодаря программе золотой визы и либерализации требований.
Предприниматели и владельцы стартапов
В 2025 году требования для предпринимателей были значительно снижены. Если у вас есть или вы планируете открыть компанию в ОАЭ, вы можете претендовать на золотую визу при соблюдении следующих условий:
- Наличие проекта или компании стоимостью не менее 500 000 дирхамов (около 136 000 долларов) — снижено с 1 миллиона в 2024 году
- Одобрение бизнес-плана аккредитованным инкубатором, акселератором или бизнес-центром в ОАЭ
- Предыдущий успешный опыт в предпринимательстве (желательно, но не обязательно)
- Компания должна приносить годовой доход минимум 1 млн дирхамов
Предприниматели получают визу на 5 лет с возможностью продления. Особенно привлекательна эта категория для стартаперов в сфере технологий, финтех, искусственного интеллекта и устойчивого развития, так как ОАЭ активно развивают инновационную экономику.
Высококвалифицированные специалисты и сотрудники компаний
Профессионалы с востребованными навыками могут получить золотую визу на 10 лет при соблюдении строгих критериев, обновленных в начале 2025 года:
- Работа в приоритетных отраслях: здравоохранение, инженерия, IT, образование, наука, финансы
- Минимальная базовая зарплата от 30 000 дирхамов в месяц (около 8 200 долларов или 750 000 рублей) — это критическое обновление января 2025 года. Важно: учитывается именно базовая зарплата без надбавок на жилье, транспорт и других allowances
- Трудовой контракт с работодателем в ОАЭ сроком минимум на 1 год
- Минимум 2 года работы в текущей компании (новое требование 2025 года)
- Подтверждение квалификации: диплом бакалавра или выше с Equivalency Certificate от Министерства образования ОАЭ, подтверждающим, что степень получена в аккредитованном международном учебном заведении
- NOC (No Objection Certificate) от работодателя — письмо о том, что компания не возражает против подачи на золотую визу
Врачи, инженеры, исследователи, специалисты по искусственному интеллекту и кибербезопасности особенно востребованы. В 2024-2025 годах правительство ОАЭ запустило специальные программы для специалистов в области AI, устойчивого развития (sustainability experts) и зеленых технологий, предлагая упрощенную процедуру получения золотой визы.
Выдающиеся таланты и специалисты
ОАЭ активно привлекают людей с исключительными достижениями в различных областях:
- Ученые и исследователи с международным признанием и публикациями в рецензируемых журналах
- Врачи и медицинские специалисты с выдающимися достижениями, включая медсестер с опытом работы 15+ лет в критических областях
- Деятели культуры и искусства — художники, музыканты, писатели с международным признанием
- Изобретатели с патентами, признанными международными организациями и имеющими экономическую ценность для ОАЭ
- Профессиональные спортсмены и олимпийские чемпионы
- Новые категории 2025 года: цифровые контент-криейторы (digital content creators), профессиональные киберспортсмены (e-sports professionals, возраст 25+), преподаватели выдающихся школ и университетов
Для этой категории требуется рекомендация от соответствующего правительственного ведомства: Министерства здравоохранения, Совета ученых Эмиратов, Министерства культуры или других компетентных органов.
Талантливые студенты и выпускники
Студенты могут получить золотую визу на 5 или 10 лет при соблюдении следующих условий:
- Обучение в аккредитованном университете ОАЭ
- Средний балл не ниже 3.75 из 4.00 (или эквивалент 95%+)
- Выпускники топ-500 университетов мира по рейтингам QS, Times Higher Education или Shanghai также могут претендовать на визу
- Наличие рекомендательного письма от учебного заведения
Это особенно привлекательно для молодых специалистов, которые хотят начать карьеру в ОАЭ сразу после окончания университета, не беспокоясь о визовом статусе и необходимости поиска спонсора-работодателя.
Пенсионеры
С 2023 года пенсионеры могут получить золотую визу на 5 лет при выполнении одного из следующих условий:
- Инвестиции в недвижимость на сумму от 2 млн дирхамов
- Финансовые сбережения на сумму не менее 1 миллиона дирхамов (около 272 000 долларов), размещенные в банках ОАЭ
- Подтверждение стабильного дохода не менее 20 000 дирхамов в месяц (около 5 450 долларов) — пенсия, рента, дивиденды
Эта категория особенно популярна среди состоятельных пенсионеров из России, Европы и других стран, которые хотят проводить зимние месяцы в теплом климате с доступом к качественной медицине.
Новые эксклюзивные категории 2024-2025 годов
Правительство ОАЭ продолжает расширять программу, добавляя инновационные категории:
- Владельцы люксовых яхт — при покупке яхты длиной 40+ метров стоимостью от 5 млн дирхамов
- Специалисты в области устойчивого развития (sustainability experts) — для профессионалов в сфере экологии, зеленой энергетики и климатических технологий
- Гуманитарные деятели и филантропы — лица, внесшие значительный вклад в гуманитарную работу (пожертвования от 2 млн дирхамов или признание от международных организаций)
- Фронтлайнеры (Frontline Heroes) — медицинские работники, проявившие выдающуюся отвагу во время пандемии COVID-19 и других кризисов
Как получить золотую визу в ОАЭ за инвестиции в недвижимость: пошаговая инструкция
Рассмотрим наиболее популярный и проверенный путь получения золотой визы — через покупку недвижимости. Этот способ использовали десятки тысяч инвесторов из России, Казахстана, Украины и других стран мира.
Шаг 1: Выбор и покупка недвижимости
Первый и самый важный этап — это приобретение подходящей недвижимости:
- Определите бюджет: минимум 2 миллиона дирхамов (около 545 000 долларов или 50 млн рублей)
- Выберите эмират: Дубай остается самым популярным выбором благодаря развитой инфраструктуре, ликвидности рынка и высокому уровню жизни. Абу-Даби, Шарджа и Рас-эль-Хайма также предлагают интересные варианты по более доступным ценам
- Проверьте зону фрихолд: недвижимость должна находиться в районе, где иностранцам разрешено полное владение (freehold areas)
- Работайте с лицензированным агентством: выбирайте агентства, зарегистрированные в RERA (Real Estate Regulatory Agency) — это защитит ваши интересы
- Проверьте историю застройщика: особенно важно при покупке строящихся объектов (off-plan)
Популярные районы для покупки в Дубае:
- Downtown Dubai — престижный район с Burj Khalifa, средняя цена 30 000-40 000 дирхамов за м²
- Dubai Marina — набережная зона с небоскребами и пристанями для яхт, 20 000-30 000 дирхамов за м²
- Business Bay — деловой район рядом с центром, быстро развивающийся, 18 000-25 000 дирхамов за м²
- Dubai Hills Estate — семейный район с зелеными зонами, гольф-полями и школами, 20 000-28 000 дирхамов за м²
- Palm Jumeirah — искусственный остров, премиум-сегмент с виллами и апартаментами, 25 000-50 000 дирхамов за м²
- Jumeirah Village Circle (JVC) — более доступный семейный район, 15 000-20 000 дирхамов за м²
Шаг 2: Оформление сделки и регистрация собственности
После выбора объекта недвижимости:
- Подписываете договор купли-продажи (Sales Purchase Agreement) с продавцом или застройщиком
- Оплачиваете государственную пошлину DLD (Dubai Land Department) — 4% от стоимости недвижимости
- Регистрируете сделку в земельном департаменте соответствующего эмирата
- Получаете Title Deed — свидетельство о праве собственности, которое является ключевым документом для подачи на золотую визу
- Для строящихся объектов (off-plan): получаете подтверждение от застройщика о внесении минимум 50% стоимости или банковскую гарантию
Весь процесс от подписания договора до получения Title Deed обычно занимает от 1 до 4 недель для готовых объектов.
Шаг 3: Подача заявки на золотую визу
После получения Title Deed или подтверждения владения строящейся недвижимостью можно начинать процесс оформления золотой визы:
- Зарегистрируйтесь на портале ICP Smart Services (icp.gov.ae) или GDRFA Dubai (smart.gdrfad.gov.ae) для Дубая
- Выберите категорию "Golden Visa for Property Investors"
- Заполните онлайн-форму с личными данными и информацией о недвижимости
- Загрузите требуемые документы в электронном формате
- Оплатите визовые сборы онлайн
Шаг 4: Подготовка и предоставление документов
Необходимый пакет документов для заявления:
- Копия всех страниц загранпаспорта (действителен минимум 6 месяцев)
- Цветная фотография формата паспорта на белом фоне (размер 45x35 мм)
- Title Deed (свидетельство о праве собственности) или договор купли-продажи с подтверждением оплаты
- Подтверждение оплаты недвижимости — банковские выписки, платежные поручения
- NOC (No Objection Certificate) от застройщика для строящихся объектов или письмо из банка при ипотеке
- Справка об отсутствии судимости из страны гражданства (переведенная и заверенная, с апостилем)
- Действующая медицинская страховка международного образца, покрывающая ОАЭ минимум на 1 год
- Подтверждение адреса проживания в ОАЭ (бронь отеля или договор аренды)
Все документы на иностранных языках (кроме английского и арабского) должны быть переведены на английский или арабский язык профессиональным переводчиком и нотариально заверены.
Шаг 5: Оплата визовых сборов
Стоимость оформления золотой визы на 5 лет для инвестора в недвижимость (актуальные цены на октябрь 2025 года):
- Рассмотрение заявки: 2 000 - 2 800 дирхамов
- Выдача визы (5 лет): 3 000 дирхамов
- Emirates ID: 370-400 дирхамов
- Медицинский осмотр: около 500-750 дирхамов
- Дактилоскопия (биометрия): около 200 дирхамов
Общая стоимость визовых процедур составляет примерно 6 000-7 500 дирхамов (1 600-2 050 долларов или 150 000-190 000 рублей) на одного человека.
Шаг 6: Медицинский осмотр и получение Emirates ID
После одобрения заявки необходимо:
- Въехать в ОАЭ по entry permit (разрешение на въезд действует 60 дней)
- Пройти медицинский осмотр в аккредитованной клинике — тестирование на инфекционные заболевания (туберкулез, ВИЧ, гепатиты, сифилис). Стоимость около 500-750 дирхамов, результаты готовы в течение 24-48 часов
- Сдать биометрические данные — отпечатки пальцев, фотография, цифровая подпись
- Подать заявку на Emirates ID — обязательное удостоверение личности для всех резидентов ОАЭ
Emirates ID изготавливается в течение 1-2 недель и доставляется по указанному адресу либо можно забрать в сервисном центре.
Шаг 7: Получение визы и активация резидентства
После завершения всех процедур:
- Получаете уведомление об одобрении визы через портал или email
- Ставите визовый штамп (residence stamp) в паспорт в иммиграционном офисе
- Активируете статус резидента — теперь вы официальный долгосрочный резидент ОАЭ!
- Получаете Emirates ID по почте или лично
Весь процесс от подачи заявки до получения штампа в паспорте и Emirates ID занимает в среднем 2-3 месяца. При использовании услуг профессиональных консультантов и агентств срок можно сократить до 4-6 недель.
Практический совет: история успеха
Сергей, 42-летний предприниматель из Москвы, получил золотую визу в 2024 году через покупку недвижимости. Он приобрел апартаменты в Business Bay стоимостью 2,3 миллиона дирхамов (625 000 долларов). «Изначально я планировал купить недвижимость просто как инвестицию для сдачи в аренду, но узнав о золотой визе, понял, что это отличная возможность для всей семьи. Процесс оформления занял около 10 недель. Самое сложное было собрать все документы с апостилем и нотариальными переводами. Но результат того стоил — теперь я, жена и двое детей имеем легальный статус на 5 лет, и я могу свободно вести бизнес между Россией и ОАЭ без визовых ограничений. Квартира уже окупается за счет аренды — доходность около 6% годовых», — рассказывает Сергей.
Расходы на получение золотой визы ОАЭ: полная финансовая картина
Понимание полной стоимости получения золотой визы критически важно для планирования бюджета. Многие заявители учитывают только стоимость недвижимости или основных инвестиций, забывая о дополнительных расходах, которые могут быть весьма существенными.
Основные инвестиции
В зависимости от выбранной категории минимальные инвестиции составляют:
- Недвижимость: от 2 000 000 дирхамов (545 000 долларов / 50 млн рублей)
- Инвестиции в бизнес или фонды: от 2 000 000 дирхамов (545 000 долларов)
- Предпринимательский проект: от 500 000 дирхамов (136 000 долларов / 12,5 млн рублей)
- Депозит в банке: от 2 000 000 дирхамов на 2 года
Транзакционные расходы при покупке недвижимости
При покупке недвижимости в ОАЭ неизбежны следующие дополнительные расходы:
- Регистрационный сбор DLD: 4% от стоимости недвижимости (80 000 дирхамов при покупке за 2 млн)
- Административные сборы: около 580 дирхамов за регистрацию Title Deed
- Агентская комиссия: обычно 2% от стоимости (40 000 дирхамов), иногда оплачивается продавцом
- Услуги юриста: 5 000-15 000 дирхамов для проверки документов и сопровождения сделки
- Оценка недвижимости: 2 000-3 000 дирхамов (требуется некоторыми банками)
- Mortgage registration fee: 0,25% от суммы кредита при использовании ипотеки
Визовые сборы и обязательные процедуры
Стоимость на одного заявителя (актуальные цены октября 2025):
- Рассмотрение заявки: 2 000-2 800 дирхамов
- Выдача визы (5 лет): 3 000 дирхамов
- Выдача визы (10 лет): 10 500 дирхамов для бизнес-инвесторов
- Emirates ID: 370-400 дирхамов
- Медицинский осмотр: 500-750 дирхамов
- Дактилоскопия: 200 дирхамов
- Перевод и заверение документов: 1 000-3 000 дирхамов
Итого на одного человека: около 7 000-9 000 дирхамов (1 900-2 450 долларов / 175 000-225 000 рублей)
Расходы для семьи
Один из главных плюсов золотой визы — возможность спонсировать членов семьи. Пример для семьи из четырех человек (заявитель + супруг/супруга + двое детей):
- Основной заявитель (инвестор): 7 000-9 000 дирхамов
- Супруг/супруга: 6 000-7 500 дирхамов (residence visa на 5 лет)
- Двое детей: по 5 000-6 000 дирхамов каждый
- Общая стоимость визовых процедур для семьи: около 23 000-27 500 дирхамов (6 250-7 500 долларов / 575 000-690 000 рублей)
Ежегодные и периодические расходы
После получения визы необходимо учитывать постоянные расходы:
- Продление Emirates ID: каждые 2-3 года, около 370-400 дирхамов на человека
- Обязательная медицинская страховка: от 2 000 до 5 000 дирхамов в год на человека в зависимости от покрытия и возраста
- Обслуживание недвижимости: service charges составляют 5-15 дирхамов за кв. фут в год (зависит от района и класса объекта)
- Коммунальные услуги DEWA: электричество, вода, охлаждение — около 500-1 500 дирхамов в месяц
- Муниципальный налог: 5-10% от годовой арендной платы (housing fee) для жильцов
Скрытые расходы, о которых часто забывают
- Апостиль и легализация документов: 2 000-5 000 дирхамов в зависимости от страны
- Профессиональный перевод: 50-100 дирхамов за страницу
- Курьерские услуги: если оформляете из-за границы, около 500-1 500 дирхамов
- Открытие банковского счета: минимальный депозит от 10 000 до 100 000 дирхамов в зависимости от банка и типа счета
- Консультационные услуги: профессиональное сопровождение от 10 000 до 30 000 дирхамов, но это страховка от ошибок и экономия времени
Полная картина расходов
По оценкам экспертов рынка, общие расходы на получение золотой визы через недвижимость (без учета стоимости самой недвижимости) составляют:
- Для одного человека: 150 000-180 000 дирхамов (40 000-49 000 долларов / 3,7-4,5 млн рублей) в первый год
- Для семьи из четырех человек: 200 000-250 000 дирхамов (54 000-68 000 долларов / 5-6,2 млн рублей) в первый год
Эти цифры включают все транзакционные расходы, визовые сборы, медицинские проверки, страховки и профессиональные услуги.
Рынок недвижимости ОАЭ для получения золотой визы: где и что покупать в 2025
Выбор правильной недвижимости — ключевой фактор не только для успешного получения золотой визы, но и для обеспечения хорошей инвестиционной доходности. Рынок ОАЭ предлагает множество вариантов, но не все подходят для визовых целей.
Ключевые требования к недвижимости для золотой визы
- Минимальная стоимость: 2 000 000 дирхамов (около 545 000 долларов) для 5-летней визы
- Зона фрихолд: только определенные районы позволяют полное иностранное владение
- Тип недвижимости: жилая (residential) — апартаменты, виллы, таунхаусы. Коммерческая недвижимость также может учитываться
- Способ покупки: за наличные средства или собственный капитал минимум 2 млн дирхамов при ипотеке
- Состояние объекта: можно покупать как готовые (ready) объекты, так и строящиеся (off-plan) при условии внесения минимум 50% стоимости
- Период владения: недвижимость нельзя продавать минимум 3 года для поддержания визового статуса
Лучшие эмираты для инвестиций в недвижимость
Дубай — безусловный лидер по популярности среди инвесторов:
- Самый развитый и ликвидный рынок недвижимости в регионе
- Максимальный выбор объектов во всех ценовых категориях
- Высокая ликвидность при перепродаже
- Арендная доходность: 5-8% годовых в среднем
- Рост цен в 2023-2024: +16-20% год к году
- Прогноз на 2025: дальнейший рост 8-12%
Абу-Даби — столица и стабильный рынок:
- Более консервативный рынок с меньшими колебаниями цен
- Правительственная поддержка и развитие инфраструктуры
- Стабильные цены с умеренным ростом
- Арендная доходность: 4-6% годовых
- Подходит для долгосрочных инвесторов, ценящих стабильность
Рас-эль-Хайма и Шарджа — бюджетные альтернативы:
- Значительно более низкие цены на недвижимость
- Развивающаяся инфраструктура
- Меньше выбор и ликвидность
- Арендная доходность: 6-9% годовых
- Подходит для инвесторов с ограниченным бюджетом
Популярные районы Дубая для инвестиций в 2025 году
Премиум-сегмент:
- Downtown Dubai: престижный район с Burj Khalifa и Dubai Mall, средняя цена 30 000-40 000 дирхамов за м², доходность 4-5%
- Dubai Marina: набережная зона с небоскребами и пристанями, 20 000-30 000 дирхамов за м², доходность 5-6%
- Palm Jumeirah: искусственный остров, виллы и апартаменты премиум-класса, 25 000-50 000 дирхамов за м², доходность 4-5%
- Business Bay: деловой район рядом с центром, 18 000-25 000 дирхамов за м², доходность 6-7%
Средний класс (оптимальное соотношение цена/качество):
- Jumeirah Lake Towers (JLT): современный район с озерами, 18 000-24 000 дирхамов за м², доходность 6-7%
- Dubai Hills Estate: семейный район с парками и гольф-полями, 20 000-28 000 дирхамов за м², доходность 5-6%
- Dubai Sports City: тематический спортивный район, 14 000-18 000 дирхамов за м², доходность 7-8%
- Jumeirah Beach Residence (JBR): пляжный район с набережной, 22 000-30 000 дирхамов за м², доходность 5-6%
Доступный сегмент (высокая доходность):
- Jumeirah Village Circle (JVC): популярный семейный район, 15 000-20 000 дирхамов за м², доходность 7-9%
- Dubai Silicon Oasis: технологический парк с жилой зоной, 13 000-17 000 дирхамов за м², доходность 7-8%
- Discovery Gardens: тематический жилой комплекс, 12 000-16 000 дирхамов за м², доходность 8-9%
- International City: самый бюджетный вариант, 8 000-12 000 дирхамов за м², доходность 8-10%
Типы недвижимости: что выбрать?
Апартаменты (студии и квартиры с 1-3 спальнями):
- Самый популярный выбор для инвесторов
- Легко сдавать в аренду — высокий спрос
- Высокая ликвидность при перепродаже
- Низкие расходы на обслуживание (service charges 5-10 дирхамов/кв.фут в год)
- Подходят как для сдачи в долгосрочную аренду, так и для краткосрочной (Airbnb в разрешенных районах)
Виллы и таунхаусы:
- Подходят для больших семей или элитных инвесторов
- Требуют больше капитала (обычно от 3-5 млн дирхамов)
- Более высокие эксплуатационные расходы (обслуживание, охрана, коммунальные)
- Меньшая ликвидность, но стабильный спрос в премиум-сегменте
- Больше пространства и приватности
Можно ли объединить несколько объектов для достижения порога в 2 млн дирхамов?
Да, можно! Вы можете суммировать стоимость нескольких объектов недвижимости для достижения минимального порога. Например:
- Две квартиры по 1 млн дирхамов каждая
- Квартира за 1,5 млн и студия за 500 тысяч
- Три студии по 700 тысяч каждая
Важные условия:
- Все объекты должны быть зарегистрированы на имя заявителя (или совместно с супругом/супругой)
- Общая стоимость должна составлять минимум 2 млн дирхамов согласно Title Deeds
- Все объекты должны находиться в зонах freehold
Строящаяся недвижимость (off-plan): новые возможности 2025
Важное обновление правил в 2025 году: теперь можно получить золотую визу при покупке строящейся недвижимости! Условия:
- Общая стоимость объекта должна быть не менее 2 млн дирхамов
- Необходимо внести минимум 50% стоимости в качестве первоначального взноса
- Либо предоставить банковскую гарантию на оставшуюся сумму
- Получить подтверждение от застройщика (Sale Purchase Agreement с отметкой о внесенной сумме)
- Объект должен быть зарегистрирован в Dubai Land Department или соответствующем департаменте эмирата
Преимущества покупки off-plan:
- Более низкие цены — в среднем на 15-30% дешевле готовых объектов
- Гибкие планы оплаты от застройщиков (часто 70/30 или 60/40)
- Потенциал роста стоимости до завершения строительства
- Возможность выбора планировок и отделки
Статистика и тренды рынка недвижимости ОАЭ в 2025 году
Согласно данным Property Finder, Bayut и Knight Frank — крупнейших порталов и консалтинговых компаний недвижимости в ОАЭ:
- В 2024 году цены на недвижимость в Дубае выросли в среднем на 18% по сравнению с 2023 годом
- Количество сделок увеличилось на 35%, достигнув рекордных 171 000 транзакций
- Иностранные инвесторы составили 68% всех покупателей
- Россияне вошли в топ-3 национальностей по объему покупок после индийцев и британцев
- Средняя стоимость сделки для получения золотой визы составляет 2,5-3 млн дирхамов
- Наиболее популярные районы среди инвесторов: Dubai Hills Estate, Dubai Marina, Business Bay, Downtown Dubai
Эксперты Knight Frank прогнозируют дальнейший рост цен на 8-12% в 2025-2026 годах, что делает покупку недвижимости не только способом получения визы, но и выгодной инвестицией с потенциалом капитализации.
Налогообложение недвижимости в ОАЭ
Одно из главных преимуществ инвестиций в недвижимость ОАЭ — отсутствие большинства налогов:
- Нет налога на прирост капитала при продаже
- Нет налога на имущество (property tax)
- Нет налога на доход от аренды для физических лиц
- Нет налога на наследство и дарение
Единственные налоги и сборы:
- Регистрационный сбор при покупке: 4% от стоимости (один раз)
- Муниципальный сбор: 5% от годовой арендной платы для арендаторов (включается в счета DEWA)
- Service charges: плата за обслуживание общих зон (5-15 дирхамов/кв.фут в год)
Золотая виза через бизнес и профессиональную деятельность
Помимо инвестиций в недвижимость, существуют альтернативные пути получения золотой визы через ведение бизнеса или профессиональную деятельность. Эти варианты могут быть более привлекательными для предпринимателей и высококвалифицированных специалистов.
Золотая виза через открытие компании
Предприниматели могут получить золотую визу на 5 или 10 лет через регистрацию компании в ОАЭ. Основные пути:
1. Компания в свободной зоне (Free Zone):
- 100% иностранное владение без местного партнера
- Нулевой налог на прибыль и отсутствие валютного контроля
- Упрощенная регистрация за 2-4 недели
- Минимальные требования к офису (flexi-desk опции)
- Стоимость регистрации: от 10 000 до 50 000 дирхамов в год
- Право на получение golden visa при достижении оборота 1 млн дирхамов в год
Популярные свободные зоны:
- DMCC (Dubai Multi Commodities Centre): крупнейшая свободная зона, более 21 000 компаний, от 15 000 дирхамов/год
- Dubai Silicon Oasis: технологический парк для IT и электроники, от 12 000 дирхамов/год
- IFZA (International Free Zone Authority): бюджетный вариант, от 6 000 дирхамов/год
- DAFZ (Dubai Airport Free Zone): логистика и авиационный сектор, от 14 000 дирхамов/год
2. Компания на материке (Mainland):
- С 2021 года также возможно 100% иностранное владение в большинстве отраслей
- Возможность работать со всеми эмиратами без ограничений
- Доступ к правительственным контрактам и тендерам
- Более высокий статус и доверие
- Более высокие затраты на регистрацию (от 25 000 до 100 000 дирхамов)
- Требования к физическому офису
Требования для получения золотой визы через бизнес
Для предпринимателей существуют следующие критерии:
- Инвестиции в проект минимум 500 000 дирхамов (снижено с 1 млн в 2024 году)
- Одобрение бизнес-плана аккредитованным инкубатором или бизнес-центром
- Годовой оборот компании от 1 млн дирхамов для действующего бизнеса
- Действующая торговая лицензия в ОАЭ
- Доказательства финансовой устойчивости — банковские выписки, финансовые отчеты
Золотая виза для высокооплачиваемых специалистов
Профессионалы с высокой квалификацией могут получить золотую визу на 10 лет через работу в приоритетных отраслях. Критические обновления января 2025 года:
- Базовая зарплата минимум 30 000 дирхамов в месяц (около 8 200 долларов) — без учета надбавок на жилье, транспорт и других allowances. Это ужесточение требований!
- Минимум 2 года непрерывной работы в текущей компании в ОАЭ
- Образование: степень бакалавра или выше с Equivalency Certificate от Министерства образования ОАЭ
- Работа в специализированных областях: медицина, инженерия, IT, наука, образование, финансы
- NOC от работодателя — письмо о том, что компания не возражает против подачи на золотую визу
- Копии трудового контракта и визовых штампов за последние 6 месяцев
Приоритетные профессии в 2025 году:
- Специалисты по искусственному интеллекту и машинному обучению
- Эксперты по кибербезопасности
- Врачи всех специальностей с международными сертификациями
- Инженеры (гражданские, электрические, механические)
- Ученые и исследователи с публикациями в рецензируемых журналах
- Специалисты по устойчивому развитию и зеленым технологиям
Стоимость получения золотой визы через бизнес
Общие расходы для предпринимателя в первый год:
- Регистрация компании в свободной зоне: 10 000-50 000 дирхамов
- Офисное пространство (flexi-desk или virtual office): 5 000-15 000 дирхамов в год
- Услуги регистрационного агента: 5 000-10 000 дирхамов
- Открытие корпоративного банковского счета: депозит от 10 000 дирхамов
- Визовые расходы (10 лет для бизнес-инвесторов): около 10 000-12 000 дирхамов на человека
- Ежегодная аудиторская проверка: 3 000-8 000 дирхамов
Общая стоимость в первый год: от 40 000 до 100 000 дирхамов (10 000-27 000 долларов) в зависимости от выбранной зоны, типа лицензии и дополнительных услуг.
Преимущества золотой визы через бизнес
- Более длительный срок: 10 лет для бизнес-инвесторов (против 5 лет для недвижимости)
- Меньшие начальные инвестиции: от 500 000 дирхамов для предпринимателей
- Активный доход: вы зарабатываете на бизнесе, а не только на арендной доходности
- Налоговые льготы: нулевой налог на прибыль в свободных зонах
- Деловая репутация: компания в ОАЭ открывает двери для международного бизнеса
- Гибкость: можно вести бизнес в любой сфере
Потенциальные сложности
- Операционные обязательства: необходимо вести реальную бизнес-деятельность
- Ежегодные расходы: продление лицензии, аренда офиса, аудиторские проверки
- Отчетность: требуется вести бухгалтерию и подавать годовые отчеты
- Риск аннулирования: если бизнес закроется или не будет соответствовать требованиям, виза может быть аннулирована
Заключение: ваш путь к резидентству в ОАЭ
Золотая виза ОАЭ в 2025 году представляет собой уникальную возможность для получения долгосрочного резидентства в одной из самых динамично развивающихся стран мира. Независимо от того, выбираете ли вы путь через инвестиции в недвижимость, создание бизнеса или используете свои профессиональные достижения, программа предлагает гибкие варианты для различных категорий заявителей.
Ключевые преимущества золотой визы ОАЭ
- Долгосрочный статус на 5 или 10 лет с возможностью неограниченного продления
- Независимость от спонсора — полная свобода передвижения и работы
- Налоговые преимущества — отсутствие подоходного налога, налога на прирост капитала, на наследство
- Семейное спонсорство — право на включение супруга/супруги, детей без ограничений по возрасту, родителей
- Неограниченное время за границей — можно находиться за пределами ОАЭ более 6 месяцев без риска аннулирования
- Доступ к качественной инфраструктуре — образование, медицина, банковские услуги мирового уровня
- Безопасность и стабильность — ОАЭ занимает 7-е место в мире по уровню безопасности
- Бизнес-возможности — доступ к одной из самых динамичных экономик региона
Основные пути получения золотой визы в 2025 году
1. Инвестиции в недвижимость (самый популярный):
- Минимальная инвестиция: 2 млн дирхамов (545 000 долларов)
- Срок визы: 5 лет
- Общие расходы первого года: 150 000-250 000 дирхамов для семьи
- Процесс: 2-3 месяца
2. Открытие бизнеса или инвестиции в компанию:
- Минимальная инвестиция: 500 000 дирхамов для стартапов, 2 млн для инвесторов
- Срок визы: 5-10 лет
- Общие расходы первого года: 40 000-100 000 дирхамов
- Процесс: 3-4 месяца
3. Профессиональная деятельность:
- Требования: базовая зарплата 30 000 дирхамов/месяц, 2 года работы в компании, образование
- Срок визы: 10 лет
- Расходы: минимальные (7 000-9 000 дирхамов на визовые процедуры)
- Процесс: 1-2 месяца
Финансовая картина: что нужно знать
Для комфортного получения золотой визы и жизни в ОАЭ рекомендуется иметь:
- Для инвесторов в недвижимость: капитал от 600 000-700 000 долларов (недвижимость + транзакционные расходы + резервный фонд)
- Для предпринимателей: капитал от 200 000-300 000 долларов (регистрация компании + операционные расходы на год + резерв)
- Для специалистов: стабильный доход от 8 200 долларов в месяц
Рынок недвижимости: инвестиционная привлекательность
Покупка недвижимости в ОАЭ — это не только способ получения золотой визы, но и выгодная инвестиция:
- Рост цен: +18% в 2024 году, прогноз +8-12% в 2025-2026
- Арендная доходность: 5-9% годовых в зависимости от района
- Отсутствие налогов: нет налога на прирост капитала, на имущество, на доход от аренды
- Ликвидность: высокий спрос как среди покупателей, так и арендаторов
- Стабильность: прозрачное законодательство, защита прав собственников
Процесс получения: что важно помнить
- Начните с консультации — профессиональное сопровождение поможет избежать ошибок и сэкономить время
- Проверьте соответствие требованиям — убедитесь, что вы подходите под одну из категорий
- Подготовьте документы заранее — особенно справку об отсутствии судимости с апостилем
- Выберите правильную недвижимость — учитывайте не только визовые требования, но и инвестиционный потенциал
- Работайте с проверенными агентствами — в сфере недвижимости и визовой поддержки
- Планируйте бюджет с запасом — учитывайте все дополнительные расходы
Актуальные обновления 2025 года
Программа продолжает развиваться в сторону большей доступности и гибкости:
- Снижение минимальной суммы для предпринимателей до 500 000 дирхамов
- Возможность покупки строящейся недвижимости (off-plan) при внесении 50%
- Новые категории: sustainability experts, digital content creators, e-sports professionals
- Более строгие требования для специалистов: базовая зарплата 30 000 дирхамов, 2 года работы
- Онлайн-продление для 10-летних виз при сохранении условий
Кому подходит золотая виза ОАЭ
Программа идеальна для:
- Предпринимателей и бизнесменов, которые хотят развивать международный бизнес в стабильной юрисдикции
- Инвесторов, ищущих надежные активы и налоговую оптимизацию
- Семей с детьми, желающих получить доступ к качественному образованию и безопасной среде
- IT-специалистов и фрилансеров, работающих удаленно и ценящих качество жизни
- Пенсионеров, планирующих провести зимние месяцы в теплом климате
- Профессионалов, стремящихся к карьерному росту в международной среде
Следующие шаги
Если вы серьезно рассматриваете возможность получения золотой визы в ОАЭ:
- Определите подходящую категорию — инвестиции, бизнес или профессиональная деятельность
- Оцените свои финансовые возможности — убедитесь, что у вас достаточно капитала не только для основных инвестиций, но и для всех сопутствующих расходов
- Изучите рынок недвижимости — если выбираете путь через покупку, определите оптимальный район и тип объекта
- Получите профессиональную консультацию — работайте с экспертами, которые знают все тонкости процесса
- Начните подготовку документов — особенно тех, которые требуют времени (апостиль, переводы)
- Спланируйте визит в ОАЭ — для просмотра недвижимости, открытия банковского счета и других процедур
Золотая виза — это не просто документ
Это возможность для вас и вашей семьи жить в стране с:
- 340 солнечными днями в году и идеальным зимним климатом
- Нулевым подоходным налогом и налоговой эффективностью
- Безопасностью мирового уровня — можно гулять в любое время суток
- Современной инфраструктурой — от метро до умных городских систем
- Международным образованием — более 200 школ с различными программами
- Качественной медициной — клиники с врачами из лучших университетов мира
- Культурным разнообразием — более 200 национальностей в одной стране
- Деловыми возможностями — доступ к рынкам Ближнего Востока, Африки и Азии
С момента запуска программы в 2019 году более 100 000 человек получили золотую визу, и это число продолжает расти. Правительство ОАЭ последовательно демонстрирует свое стремление привлечь лучшие умы и капиталы, превращая страну в глобальный хаб для жизни, работы и инвестиций.
Начните свой путь к долгосрочному резидентству в ОАЭ уже сегодня. Золотая виза — это инвестиция не только в недвижимость или бизнес, но и в будущее вашей семьи, в стабильность и качество жизни в одной из самых прогрессивных стран мира.