Недвижимость-2025: Почему это больше не инвестиция, а очень дорогая страховка от страха.

Если открыть Excel, то покупка квартиры сегодня — это финансовое безумие. Депозит дает 20%, аренда — 4%. Но если закрыть Excel и включить новости, то «бетон» кажется единственным, что нельзя обнулить. Мы в «Новостройкино» разобрали главный конфликт 2025 года: логика против инстинктов.

Российский инвестор находится в состоянии когнитивного диссонанса.

Левое полушарие мозга (логическое) видит ставку ЦБ 21%, видит доходность депозитов и фондов ликвидности, и кричит: «Неси деньги в банк!».

Правое полушарие (эмоциональное) помнит 1991-й, 1998-й, 2014-й и шепчет: «Банки лопнут, счета заморозят, покупай квартиру, пока деньги не превратились в фантики».

Я взял калькулятор, актуальные данные по рынку Москвы и решил посчитать: сколько на самом деле стоит наше спокойствие? И почему слово «инвестиция» к недвижимости в 2025 году больше неприменимо.

Давайте сразу убьем надежду на заработок.

Чтобы понять глубину пропасти между «бетоном» и деньгами, возьмем типичный московский кейс.

Дано:

Вы купили эту квартиру, чтобы «деньги работали».

Вы отнесли 18 000 000 руб. в банк из ТОП-10.

Разница между сценариями — 2 360 000 рублей в год.

Владея квартирой, вы ежегодно «сжигаете» сумму, равную стоимости нового китайского кроссовера. Вы фактически доплачиваете рынку 200 тысяч рублей в месяц за право обладать ключами от квартиры.

С точки зрения бизнеса — это абсурд. Это банкротство.

Самый популярный аргумент защитников бетона: «Вклады это фантики, а квартира подорожает! Через 10 лет я выиграю».

Я смоделировал ситуацию на горизонте 10 лет. Здесь в игру вступает магия сложного процента, которая обычно разрушает мечты о богатстве на недвижимости.

Представим, что у вас есть 40 млн рублей (бюджет на бизнес-класс).

Вариант 1. Покупка квартиры

Вариант 2. Финансовые инструменты

Вы кладете 40 млн под процент с ежемесячной капитализацией.

Да, ставка ЦБ не будет вечно 21%. Допустим, средняя ставка за десятилетие составит скромные 11%.

Разница — 20 миллионов рублей не в пользу бетона.

Математически деньги делают деньги быстрее, чем дорожают кирпичи.

Если верить цифрам выше, рынок недвижимости должен был встать. Все должны продавать квартиры и бежать в банки. Но этого не происходит. Сделки идут, цены держатся.

Почему?

Потому что мы живем не в таблице Excel.

В России работает фактор, который не учитывают западные учебники по экономике. Это Генетическая Память.

Любой человек старше 35 лет помнит (или знает от родителей), что такое:

В сознании русского человека деньги в банке — это цифры на сервере, которые могут исчезнуть по щелчку тумблера. Их могут заморозить, принудительно конвертировать, обложить заградительным налогом или их съест гиперинфляция.

А квартира — это физический объект. Это стены, в которых можно жить, даже если экономика рухнула в тартарары. Это актив, который нельзя удалить из базы данных.

И вот мы подходим к главной мысли.

Покупку квартиры в 2025 году нужно перестать называть «Инвестицией». Это вводит в заблуждение и вас, и окружающих. Инвестиция — это то, что приносит прибыль (см. Часть 1).

Давайте назовем это честно: СТРАХОВКА.

Помните те 2.3 млн рублей, которые вы теряете ежегодно, выбирая аренду вместо вклада?

Это не убыток. Это страховая премия.

Вы платите рынку 2.3 миллиона в год за гарантию того, что ваш капитал (18 млн) не обнулится в случае тотального краха финансовой системы.

Как аналитик, я предлагаю вам простой чек-лист. Прежде чем нести деньги застройщику, ответьте себе честно на вопрос: какая у меня цель?

❌ НЕ покупайте квартиру, если:

✅ ПОКУПАЙТЕ квартиру, если:

Рынок недвижимости 2025 года — это рынок невротиков, а не инвесторов. И в этом нет ничего плохого. В конце концов, спокойный сон стоит дорого. Главное — осознавать эту цену, подписывая договор купли-продажи.

Хотите узнать, сколько будет стоить ваша «страховка» в конкретном районе Москвы? Мы в «Новостройкино» сделали аналитику по всем локациям: сравниваем реальные цены продаж с арендными ставками. Заходите, считайте, делайте выводы.