Цены на новостройки в Санкт-Петербурге: итоги 2025 года и что ждать дальше

2025 год стал для рынка новостроек Санкт-Петербурга одним из самых противоречивых за последнее десятилетие. На фоне дорогой ипотеки, снижения количества сделок и замедления экономики город неожиданно вышел в лидеры среди миллионников по темпам роста цен. Этот рост выглядит парадоксальным лишь на первый взгляд: за ним стоит не всплеск спроса, а изменение самой структуры рынка и логики ценообразования.

К ноябрю 2025 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке Санкт-Петербурга выросла на 20,6% — до 346,6 тыс. рублей. Для сравнения: в Москве рост составил около 20,1%, в Казани — 19%.

Москва прошла этап вытеснения массового жилья из центральных локаций раньше: внутри МКАД оно практически исчезло, а основной объем предложения давно сместился в бизнес‑ и премиум‑сегменты. Петербург только сейчас входит в аналогичную фазу. Свободных и относительно недорогих участков в границах города становится все меньше, поэтому новые проекты изначально выходят на рынок с более высокой базовой ценой. (источник: fontanka)

Все это не следствие изменения поведения покупателей, а прямое следствие ограниченного предложения.

Объем предложения второй год подряд остается на 0,5–0,8 млн кв. м ниже средних значений 2021–2023 годов. Новых проектов выходит меньше, особенно в пределах КАД.

Количество площадок под жилую застройку в городской черте сокращается, что ограничивает массовый сегмент и смещает фокус девелоперов в сторону более дорогих форматов.

Проектное финансирование, подорожание рабочей силы и материалов, а также рост социальной нагрузки напрямую закладываются в цену новых стартов.

В давно строящихся жилых комплексах резкого роста цен нет: эскроу‑счета уже наполнены, кредитная нагрузка ниже. Основную ценовую динамику формируют именно новые проекты, выходящие на рынок с более высокой стартовой ценой.

Важно учитывать, что рост на 20–22% — это «средняя температура по рынку», во многом сформированная бизнес‑классом и более высокими ценами новых стартов. В массовом сегменте динамика заметно сдержаннее.

Федеральная статистика показывает еще один важный нюанс: цены в рекламе и фактические цены сделок все чаще расходятся. По данным «Домклик», в ноябре средняя стоимость квадратного метра в новостройках по России выросла на 6,1% в годовом выражении и оставалась ниже инфляции. При этом, по данным Циан и BnMap.pro, рост цен предложения в крупных городах составляет 13–15%.

Это означает, что часть зафиксированного роста носит номинальный характер. Застройщики повышают прайсы на 0,5–1,5% в месяц, компенсируя слабые продажи. На практике же все чаще используются скидки, рассрочки и индивидуальные условия, а разрыв между ценой предложения и реальными сделками в крупных городах достигает 15–25%. (источник: gazetametro)

Опыт прошлых рыночных циклов позволяет выделить два принципиально разных сценария роста.

В 2020–2021 годах цены росли за счет «дешевых денег», массовой льготной ипотеки и ажиотажного спроса. Повторение такого сценария в 2026 году маловероятно. Даже при снижении ключевой ставки ипотека останется относительно дорогой, а регулятор сознательно избегает перегрева рынка.

Гораздо ближе текущая ситуация к периоду 2016–2018 годов — восстановительному росту после спада. Тогда цены увеличивались умеренно и неравномерно, прежде всего в крупных городах и качественных проектах с ограниченным предложением.

Это позволяет говорить не о скачке, а о структурном и инфляционном росте: цены будут повышаться, но без сценария «дорожает все, везде и сразу».

В 2023–2024 годах первичный рынок выглядел устойчивее за счет инструментов девелоперов: рассрочек, субсидированных ставок и специальных программ. Вторичный рынок, почти полностью зависящий от рыночной ипотеки со ставками выше 20%, чувствовал себя заметно слабее.

Если в 2026 году ипотечные ставки снизятся до диапазона 12–15% годовых, баланс может начать выравниваться:

Подобное перераспределение наблюдалось и в предыдущие циклы снижения ставок. Однако говорить о «развороте рынка» не совсем некорректно. Речь идет скорее о нормализации баланса, а не о смене лидера.

Базовый сценарий

Ключевая ставка постепенно снижается до 12–14% к концу года. Ипотека дешевеет, рынок оживает во второй половине 2026 года. Рост цен умеренный.

Пессимистичный сценарий

Экономический рост остается слабым, ставка держится на уровне 16–18%. Спрос ограничен, массовый сегмент стагнирует, девелоперы сокращают новые старты. Цены растут.

Оптимистичный сценарий

Снижение ставки происходит быстрее ожиданий — до уровня около 12% уже в первой половине года. Реализуется отложенный спрос, продажи растут, цены в ликвидных проектах могут прибавить.

Общий фон при этом остается сложным: геополитика, инфляция и ограничения по финансированию не позволяют рынку войти в фазу бурного роста, но и не формируют предпосылок для системного падения.

Главный риск 2026 года — бесконечно ждать «идеального момента», которого рынок, скорее всего, не даст.

Покупка выглядит рациональной, если:

Пауза оправдана, если покупка возможна только по дорогой рыночной ипотеке «впритык» или если речь идет об инвестиции без четкой стратегии и горизонта.

Рынок новостроек Санкт-Петербурга входит в 2026 год без крайностей. Это не история про обвал и не история про ажиотаж. Рост цен в 2025 году оказался следствием ограниченного предложения, удорожания строительства и изменения структуры рынка.

В следующем году вряд ли появится ответ на вопрос «покупать или ждать». Скорее всего, не будет ни резкого скачка цен, ни ощутимого снижения. Цены продолжат двигаться неравномерно — где-то расти, где-то стоять на месте, а иногда корректироваться за счет скидок или условий.

Поэтому главный фокус смещается с попыток угадать момент на выбор самого продукта. Локация, класс проекта, стадия готовности — все это важнее, чем абстрактные прогнозы. Для кого-то покупка в 2026 году будет логичным и спокойным решением, а для кого-то поводом взять паузу и пересобрать стратегию.

Недвижимость по прежнему остается одним из самых понятных способов сохранить деньги и улучшить качество жизни. Но в текущих условиях рынок вознаграждает не спешку, а вдумчивость. И, пожалуй, это главный вывод, с которым Петербургский рынок заходит в 2026 год.

Хотите больше полезной информации о недвижимости? Подписывайтесь на мой Telegram-канал, где я делюсь экспертными советами и личным опытом!