Инвестиции в склад Золотого Яблока

Аналитический обзор фонда недвижимости от УК "Парус Управление Активами" - ПАРУС-ЗОЛЯ

В декабре 2025 года состоялся запуск нового рентного фонда от ПАРУСА, который стал уже 9-м фондом в линейке компании. В этом обзоре предлагаю разобраться с ключевыми параметрами фонда, сделать анализ недвижимости в составе и коммерческих условий, а также подробно проанализируем финансовую модель на предмет реалистичности прогнозируемой доходности и потенциальных точек ее роста/снижения. Данный обзор является субъективным и независимым мнением автора телеграм канала REIT по-русски. Содержание обзора:

ЗПИФ "ПАРУС-ЗОЛЯ" - рентный монофонд на складскую недвижимость для квалифицированных инвесторов, в состав которого входит один логистический комплекс в Московской области, который сдан в аренду и приносит регулярный рентный доход.

В фонде находится складской комплекс, входящий в состав индустриального парка Ориентир Запад на территории 107 Га и общей площади строений 400 тыс. кв.м, который реализуется компанией Ориентир - одним из лидеров на рынке индустриального строительства в России.

Индустриальный парк расположен на западе Москвы на Новорижском шоссе с доступом к основным транспортным магистралям - 3 км до ЦКАД и 35 км до МКАД. В рамках развития инфраструктуры складского комплекса, компания Ориентир реализовала строительство прямой двусторонней автомобильной развязки с федеральной трассой Новая Рига, как в сторону Москвы, так и в сторону Московской области.

Параметры склада (Здание 4):

Важно отметить надежность арендатора, которым является лидер российского бьюти-рынка и один из самых ярких и узнаваемых брендов в данном сегменте с присутствием в 6 странах мира и 27 городах.

Коммерческие параметры объекта:

Объект в фонде прекрасный, но насколько ключевые коммерческие показатели соответствуют рыночным и есть ли дополнительный потенциал к росту - давайте разберемся в данном блоке. В прошлом обзоре я использовал аналитику от NF Group, поэтому для разнообразия давайте возьмем еще в дополнение аналитический отчет от компании CORE.XP:

Для более глубокого анализа самого фонда, прав пайщиков, а также ответственности и возможностей УК - давайте изучим Правила доверительного управления фондом и выделим ключевые моменты из них. С подробными выдержками из ПДУ по ключевым вопросам можно ознакомиться по ссылке.Ниже основные пункты из анализа ПДУ:

1) Утверждения изменении и дополнении, которые вносятся в настоящие Правила. Список измненений и дополнений для собрания - стандартный.

2) Передача прав и обязанностеи по договору доверительного управления Фондом другои управляющеи компании

3) Досрочное прекращение или продление срока деиствия договора доверительного управления Фондом

1) Фиксированная часть: 10 млн руб. в год с индексацией в 500 т.р каждый год

2) 10% от дохода с продажи активов (доход определяется как положительная разница между суммой реализации всех объектов без учета НДС и суммой в размере 4,5 млрд руб.)

3) 10% от дохода по инвестиционным паям, который регулярно выплачивается пайщиками

4) 5% от объема дополнительный выдачи паев в отчетном периоде

5) 0,5 % годовых от основного долга по кредитным обязательствам,

В личном кабинете инвестора на сайте УК выложен файл, где можно найти несколько страниц из отчетов об оценке недвижимости в составе фонда. То есть управляющая компания не предоставляет инвесторам полные отчеты, в которых можно ознакомиться с детальной информацией о составе имущества и методологии его оценки.

Из файла можно найти информацию об оценке из двух отчетов:

1) Первый отчет об оценке земельного участка (на котором построен склад). В результате проведенных расчетов оценщик пришел к выводу, что справедливая стоимость земельного участка (Кадастровый номер 50:08:0050338:499, площадь: 96 914 кв.м) составляет:

2) Второй отчет об оценке складского комплекса. Cправедливая стоимость объектов оценки, расположенных по адресу: Московская область, Истра район, село Петровское, территория МПСК Ориентир-Запад, здание 4, составляет:

Итоговый результат оценки:

Суммируя эти два результата, мы получаем, что стоимость всего недвижимого имущества, входящего в состав фонда на декабрь 2025г. составляет 4 499 469 000 ₽

Управляющая компания ПАРУС одна из немногих на рынке, которая ведет очень открытую коммуникации с инвесторами в публичном поле, что является существенным плюсом и вызывает доверие. Также можно выделить следующие плюсы, которые позволяют глубже разобраться в продуктах УК:

По фонду ЗОЛЯ на сайте УК выложена финансовая модель (Summary), поэтому давайте проанализируем данную модель и проверим насколько заявленная доходность реалистична и какие существуют предпосылки и риски снижения/увеличения доходности.

Ниже выделены основные моменты из модели, на которые стоит обратить внимание:

А теперь давайте поговорим про расчет доходности инвестора:

Как заявляет ПАРУС и демонстрирует у себя на сайте и в материалах - общий доход от инвестиций в рентные фонды коммерческой недвижимости состоит из двух частей:

1) Доход от арендного потока

Здесь все достаточно просто, рассчитывается средняя арифметическая доходность за 4 года, которая в данном фонде составляет 12% годовых (с 11,5% в 2026 до 12,5% в 2029).

Но тут можно обратить внимание, что CAGR (среднегодовой темп прироста) размера выплат на пай составляет всего 2,1% (без учета одной выплаты в декабре 2025 года). В то же время, в модели заложена индексация договора аренды на размер ИПЦ, что в 2-2,5 раза выше. Поэтому часть роста арендных выплат не отражается в прямом росте выплат на пай.

2) Доход от роста стоимости актива

Здесь расчет немного сложнее, но давайте попробуем разобраться как управляющая компания считает данный показатель:

Важно отметить тот факт, что предположение УК о снижении ставки капитализации на среднесрочном или долгосрочном горизонтах - это лишь гипотеза, благодаря которой можно легко и удобно манипулировать цифрами в модели (так делают многие в своих расчетах для увеличения потенциальной доходности на бумаге). На складском рынке действительно диапазон CapRate за последние 20 лет - от 10,5% до 14%. Можно предположить, что снижение действительно будет при снижении ключевой ставки на горизонте 3-5 лет, но есть ряд других факторов, которые могут наоборот повлиять на рост данного показателя. Например, перенасыщение на рынке складской недвижимости / снижение спроса со стороны инвесторов или конечных покупателей / снижение арендных ставок и тд.

Конечно, тут речь идет больше о ставке капитализации по которой инвесторы будут готовы купить паи фонда на бирже, но тем не менее, при смене рыночной конъюнктуры возможен отток инвесторов из фондов складской недвижимости в другие сегменты.

Но остается главный вопрос...

Что в точности означает "Прогнозируемая дополнительная доходность от роста стоимости актива с реинвестированием" и как рассчитывается данный показатель?

Как я выяснил, тут скорее имеется в виду дополнительная доходность от роста вашего портфеля паев при ежемесячном реинвестировании дохода. Для верификации данного показателя я построил модель по месяцам, где отразил покупку новых паев этого же фонда на полученные выплаты от аренды.

PS: Для расчета я взял сумму в 10 млн руб. на которую покупаются паи фонда 25.12.2025. И расчет сделан с учетом стоимости актива на конец 2029 г. как в модели Паруса - 6,2 млрд руб.

Вот что у меня получилось:

Данная модель показывает следующие результаты:

Значение ROI очень близко к расчетам Паруса, скорее всего именно этот показатель и отражается как суммарная доходность от инвестиций в фонд ПАРУС-ЗОЛЯ (предположительно, в расчетах Паруса покупка новых паев происходит не каждый месяц, а раз в год, тогда это объясняет почему у меня ROI больше). А значение "дополнительной доходности от роста стоимости актива с реинвестированием" выводится как разница между общим ROI и средним арифметическим от арендного дохода.

Итоговый результат

Для формирования объективных выводов о потенциальной доходности данного фонда, а также мнения о возможных сценариях и влияния разных факторов на итоговый результат инвестиций, ниже представлена сводная таблица, которая отражает влияние ставки капитализации при продаже паев на различные инвестиционные показатели:

PS: в моем финальном варианте стоимость актива в конце 2029 года рассчитывается на базе прогнозируемого ЧОДа 2030 года.

PSS: Можно обратить внимание, что ROI растёт при реинвестировании арендного дохода, так как реинвестирование увеличивает базу для выплат. А IRR наоборот падает, поскольку данный показатель не учитывает реинвестирование.

Ликвидность является одним из важнейших факторов при инвестировании в фонды недвижимости, поскольку часто инвестор не может получить прогнозируемую доходность по фонду именно из-за отсутствия возможности продать паи по цене близкой к расчетной. Такое бывает, когда паи либо не торгуются на бирже, либо в стакане нет необходимого спроса, что толкает цену вниз. В нашем случае, фонд листингован на Московской бирже, что потенциально повышает его возможную ликвидность. Давайте проанализируем средние значения по рынку и попробуем спрогнозировать ликвидность по фонду ПАРУС-ЗОЛЯ.

По фондам недвижимости для квалифицированных инвесторов, которые торгуются на Московской бирже среднедневной объем по итогам 2кв 2025 г. составил 8,9 млн руб. (тут есть как лидеры с большим отрывом, так и аутсайдеры).

Как мы видим, фонды от УК ПАРУС являются лидерами по объемам торгов, но значит ли это, что у этих фондов самая высокая ликвидность на рынке? Не совсем. Модель продажи паев в фондах ПАРУСа заключается в выставлении объемов сразу в стакан, поэтому в данных значениях учитываются не только сделки на вторичном рынке между розничными инвесторами, но еще и сделки по продаже паев от самой УК при их размещении. Именно поэтому по фондам, где нет новых размещений (например, в таблице это ПАРУС-ОЗН) - объемы торгов достаточно скромные.

Помимо среднедневных объемов торгов важно обращать внимание на показатель дисконта/премии биржевой цены к расчетной. Поскольку если в фонде не проходит много сделок ежедневно, а биржевая цена выше расчетной - это означает, что в стакане просто мало продавцов, готовых продавать данный актив с дисконтом к расчетной цене.

Как мы видим из исследования от Эйлер, по данному показателю фонды от УК ПАРУС также показывают отличные значения - биржевые цены выше расчетных, а значит, спрос на паи данных фондов превышает предложение по цене близкой к расчетной.

Подводя итог по фонду ПАРУС-ЗОЛЯ можно выделить следующие моменты:

В заключении, давайте поговорим о потенциальных рисках данного фонда, которые могут повлиять на потери / снижение доходности для инвесторов:

Итак, у нас получился очень подробный и состоятельный аналитический обзор фонда ПАУС-ЗОЛЯ за счет открытости и наличия необходимых документов в открытом доступе (но не всех), что заслуживает большого уважения к команде УК ПАРУС.

По итогу выделяем следующие преимущества и недостатки фонда:

Если резюмировать все обозначенные выше моменты, то можно сделать следующий вывод:

Подписывайтесь на телеграм канал REIT по-русски, там будет больше новых и эксклюзивных обзоров фондов / аналитики рынка недвижимости и много другого полезного контента для инвесторов в фонды недвижимости.