Реальная доходность российских активов за 22 года: акции проиграли инфляции, депозиты - иллюзия, а Сочи обогнал фондовый рынок

Каждый второй финансовый блогер в России повторяет мантру: «Инвестируй в акции на долгосрок, и ты обязательно заработаешь». Каждый третий добавляет: «Недвижимость - это самый надёжный актив». Каждый четвёртый уверен: «Доллар всегда растёт».

Я решил проверить это по данным Московской биржи, Росстата, Центробанка, IRN.ru, Федрезерва США. С формулами, которые можно воспроизвести и с ограничениями методологии, о которых принято молчать.

Индекс Мосбиржи без дивидендов за 22 года показал реальную доходность около нуля, а депозиты проиграли инфляции. Московская недвижимость в долларах стоит дешевле, чем в 2008 году, а курортная квартира в Сочи обогнала фондовый рынок втрое при вдвое меньшей волатильности.

Что в статье:

Статья длинная, но если вы планируете инвестировать следующие 20+ лет своей жизни возможно она будет стоить потраченного времени

Прежде чем погружаться в цифры, нужно договориться о правилах игры. Большая часть споров об инвестициях сводится к спорам о методологии, замаскированным под споры о результатах.

1 января 2004 – 31 декабря 2025

Этот период достаточно длинный, чтобы сгладить краткосрочные колебания и любой финансовый консультант скажет вам, что «долгосрок» это 10+ лет.

Этот период захватывает четыре полноценных кризиса, а именно мировой финансовый кризис 2008 года, санкционный кризис 2014-2015 годов, ковидный обвал 2020 года и геополитический шок 2022 года.

Помимо прочего 2004 год – это точка, с которой начинается современная история российского фондового рынка. До этого рынок был слишком молодым и неликвидным, а данные фрагментарными.

Здесь я педантичен и каждое число в этой статье можно проверить по первоисточнику.

Фондовый рынок России:

Американский рынок:

Инфляция:

Депозитные ставки:

Курс доллара:

Недвижимость:

Реальная доходность – это не просто «номинальная минус инфляция». Это распространённая ошибка. Правильная формула это уравнение Фишера:

При небольших значениях разница несущественна. Но когда номинальная доходность 14%, а инфляция 8%, то разница между будет 6% и «(1.14/1.08) - 1 = 5.56%» становится заметной на длинном горизонте.

CAGR (Compound Annual Growth Rate) или среднегодовой темп роста с учётом сложного процента:

Где n – количество лет. Это честный способ измерить доходность, потому что он учитывает реинвестирование.

Вклад дивидендов рассчитывается как разница между индексом полной доходности (MCFTR) и ценовым индексом (IMOEX).

У исследования есть свои границы. Следующее в нем не учтено:

1. Инфляция Росстата, вероятно, занижена. Официальный ИПЦ и «инфляция на полке магазина» – это разные вещи. По данным ЦБ, наблюдаемая населением инфляция стабильно в 1,5-2 раза выше официальной. Холдинг «Ромир» фиксировал инфляцию FMCG-товаров в 2022-2023 годах на уровне 23-33% против официальных 7-12%. Это значит, что реальная доходность активов может быть ещё хуже, чем в моих расчётах.2. Цены на недвижимость – это цены предложения, не сделок. IRN.ru и ЦИАН собирают данные по объявлениям. Реальные цены сделок могут быть на 5-15% ниже. С другой стороны, в период ажиотажа (2020-2021) сделки закрывались выше листинга. В среднем эффект, вероятно, нивелируется, но точных данных нет.3. Не учтены налоги, комиссии и расходы на содержание. Брокерские комиссии, налоги на дивиденды и недвижимость, расходы на ремонт и управление съедают доходность. Для акций эффект составляет 0,5-1,5% годовых, а для недвижимости порядка 1-3% годовых.4. Survivorship bias в индексе. Компании-банкроты исключаются из индекса. Если вы в 2004 году вложились в Юкос, то ваш результат хуже индекса.5. Дивиденды предполагаются реинвестированными. MCFTR считает, что вы реинвестировали каждый дивиденд обратно в индекс в день выплаты. На практике не все инвесторы этого делают, от чего их результат скорее всего хуже.

Эти ограничения показывают, что реальная картина, скорее всего, ещё менее радужная, чем в моих расчётах.

Цифры доходности без понимания контекста это медицинский диагноз без истории болезни, то есть формально верно, а на практике бесполезно. Поэтому прежде чем смотреть на результаты нужно посмотреть, что происходило с российской экономикой за эти годы.

Россия начала XXI век с руин. Дефолт 1998 года, девальвация в четыре раза и разорённый средний класс сменились восстановлением и бурным ростом к 2004 году.Главным драйвером стала нефть. В 2004 году баррель Brent стоил $38, но уже к середине 2008-го цена достигла $147, обеспечив четырёхкратный рост.

Всё это обеспечило приток нефтедолларов, рост зарплат, потребительский бум и укрепление рубля. Индекс ММВБ (предшественник IMOEX) вырос с 515 пунктов в начале 2004-го до 1889 пунктов в конце 2007-го, с доходностью около 40% годовых.

Инвесторы, вошедшие в рынок в 2004-м и вышедшие в 2007-м, чувствовали себя гениями, но вышли не все.

Тогда казалось, что формула вечного роста найдена: нефть дорожает, рубль крепнет, акции растут. И мало кто задавался вопросом, что будет, когда нефть перестанет расти.

Кризис начался в США с ипотечных облигаций, но Россия получила удар сильнее, чем эпицентр и с мая по октябрь 2008 года индекс ММВБ упал на 74,9%, с 1966 до 494 пунктов. Это было одно из сильнейших падений среди всех фондовых рынков мира.

Такое глубокое падение было обусловлено тремя причинами:

Рубль за год ослаб с 23 до 36 за доллар, что было ощутимо по меркам 2014-го.

Восстановление длилось три года и только к 2011-му индекс вернулся к уровням 2008-го, но в долларах максимум 2008 года так и не был превзойдён вплоть до сегодняшнего дня.

Нефть восстановилась до $100+ за баррель, но экономика росла с трудом. ВВП прибавлял по 1-4% в год, что неплохо для развитой страны, но слабо для России, привыкшей к 7% в «тучные годы».

Фондовый рынок топтался на месте, а индекс колебался между 1300 и 1500 пунктами, не показывая ни роста, ни падения.

Модель нефтяного роста исчерпала себя, ведь рост обеспечивался удорожанием нефти с $20 до $140. При этом новые драйверы роста, вроде технологий, производительности, институтов не появились.

Пока Россия топталась на месте, американский рынок удвоился и разрыв начал нарастать.

В марте 2014-го Россия присоединила Крым, и к декабрю рубль обвалился. Санкции ограничили доступ к западному капиталу и это совпало с падением нефти с $100+ до $50-60.

16 декабря 2014 года вошло в историю как «чёрный вторник». Курс доллара за день подскочил с 58 до 80 рублей и ЦБ экстренно поднял ключевую ставку с 10,5% до 17%. Как итог паника на валютных рынках, очереди в обменниках и пустые полки в магазинах электроники (люди скупали всё, пока цены не выросли).

Рубль за год потерял половину стоимости, но рублёвый индекс акций при этом не упал, а вырос. Всё потому что выручка экспортёров (а это большая часть индекса) была номинирована в долларах. На падающем рубле росла рублёвая выручка как и акции в рублях.

Это сочетание создало иллюзию доходности. В рублях рынок вырос на 20%, но рубли подешевели на 50% и как итог в долларах рынок упал на 40%.

Следующие пять лет прошли в режиме «новой нормальности» санкций, контрсанкций, волатильного рубля, нефти по $40-70 и экономического роста 0-2% в год. Не катастрофа, но и не процветание.

Удар пандемии по России был не таким суровым, потому что российская экономика оказалась менее глобализирована чем западная: меньше туризма, меньше услуг, больше добычи ресурсов.

Рынок упал на 33% в марте 2020-го, но восстановился за восемь месяцев, что быстрее, чем после любого предыдущего кризиса, при этом рубль ослаб до 80 за доллар, но не обвалился.

После этого наступил февраль 2022-го. 24 февраля стал худшим днем в истории российского фондового рынка. Индекс рухнул на 45,4% за одну сессию, что стало мировым рекордом для крупных рынков. Биржу закрыли на месяц, а иностранным инвесторам заморозили активы. Рубль обвалился до 120 за доллар (потом восстановился до 60 и снова ослаб).

Многие ждали полного краха. Но он не случился ведь иностранцев отсекли от рынка, высокие ставки по депозитам (20%+) удержали часть денег россиян от бегства в валюту и военная экономика создала свой спрос.

К концу 2025 года индекс IMOEX упал до 2767 пунктов, что составило около 64% от исторического максимума 2021 года (4292 пункта). Двух убыточных лет подряд не было с 1997-1998.

Эти пять эпох объясняют, почему цифры доходности такие, какие они есть.

Если вы вошли в рынок в 2004-м и вышли в 2007-м, то смогли забрать 50% годовых. Если вошли в 2007-м и вышли в 2009-м, то рынок забрал у вас порядка 70%. Рынок и индексы одинаковые, но результаты разные.

Долгосрочная доходность будет средним этих экстремумов, но скроет волатильность. Доходность не говорит, что вы чувствовали, когда портфель падал на 75% и не учитывает, что многие продали на дне потому что не выдержали.

На Московской бирже есть два главных индекса. IMOEX – ценовой индекс, который показывает изменение цен акций и MCFTR – индекс полной доходности, учитывающий дивиденды с реинвестированием.

Большинство аналитиков цитируют IMOEX, что равносильно измерению доходности облигаций только по изменению цены, но без купонов. Формально корректно, практически бессмысленно.

Индекс IMOEX на 1 января 2004 составлял 514,71 пункта, к 31 декабря 2025 он был на отметке 2 766,62 пункта, то есть рост составил 438%, а номинальный CAGR – 7,9% годовых

Индекс MCFTR на 1 января 2004 составил те же 514,71 пункта, к 31 декабря 2025 составлял приблизительно 7 720 пунктов, а значит рост составил +1400%, при номинальном CAGR номинальный в 13,1% годовых.

Разница в 5,2 процентных пункта годовых – это дивиденды, то есть за 22 года дивиденды дали больше половины общей доходности.

Однако нас интересует реальная доходность после инфляции, а накопленная за 2004-2025 годы инфляция составила примерно 463%. То есть цены выросли в 5,63 раза.

Используем формулу Фишера.

IMOEX реальный CAGR:

Получается, что двадцать два года инвестиций, четыре кризиса, бессонные ночи едва сохранили покупательную способность.

MCFTR реальный CAGR:

4,5% реальной доходности это приемлемый результат, лишь с той оговоркой, что вы должны были реинвестировать каждый дивиденд, не потратив ни копейки.

В начале 2000-х дивиденды были экзотикой, а компании предпочитали реинвестировать прибыль или выводить её другими способами. Дивидендная доходность рынка составляла около 1-2% и уступала депозитам.

С 2014 года правительство начало требовать от госкомпаний платить 50% прибыли в виде дивидендов. Такие гиганты как Роснефть, Газпром, Сбербанк и Транснефть, составляющие основу индекса, были вынуждены делиться с акционерами.

Частные компании последовали примеру. Лукойл, Норникель и МТС увеличили выплаты, а дивидендная доходность рынка выросла с 2% до 6-8%.

Динамика по годам:

Это не было благотворительностью, а лишь компенсацией за риск. Инвесторы всегда требуют премию за политическую нестабильность, санкции и непредсказуемость регулирования, а компании платят иначе спрос на акции может просесть.

Парадокс в том, что высокие дивиденды служат признаком проблемного рынка. Здоровые компании реинвестируют прибыль в рост и новые направления, а у российских компаний зачастую нет возможностей для роста.

Средняя доходность – это хорошо, но инвестор живёт не в усредненном, а в конкретном году. К сожалению, некоторые годы были не очень.

Просадка в 75% говорит о том, что портфель из миллиона превратился в 250 тысяч и чтобы вернуться к миллиону, нужен рост на 300%, а не 75%.

Математика просадок жестока, и объясняет, почему многие инвесторы не получили даже средней доходности рынка, ведь смотреть как тают сбережения способны далеко не все.

Коэффициент Шарпа это признанный способ измерить, сколько доходности можно получить на единицу риска:

Для российского рынка (MCFTR) коэффициент Шарпа за 22 года составляет примерно 0,3-0,4, то есть на каждый процент волатильности можно было получить 0,3-0,4% избыточной доходности.

Для S&P 500 коэффициент Шарпа составляет 0,5-0,6, что на 50% лучше.

На практике это значит, что российский рынок не компенсирует свой риск адекватно. Приходится брать больше риска, чем американский инвестор, а получать при этом значительно меньшую доходность.

Это фундаментальная проблема и структурная особенность рынка, а не временная аномалия.

Сравним российский и американский рынки.

Номинально российский рынок выглядит лучше, но после инфляции картина переворачивается. Американский инвестор получил почти вдвое больше реальной доходности при значительно меньшем риске. Но помимо этого российский инвестор, желающий сравнить себя с американским, должен учитывать валютный курс.

Рубль за 22 года обесценился с 29,45 до 78,23 рублей за доллар. Это девальвация на 166%, или 4,5% годовых. Таким образом для российского инвестора, мыслящего в долларах, картина выглядит несколько иначе.

MCFTR в долларах:

Получаем Восемь с половиной процентов в долларах, против 10,8% у S&P 500, то есть 2,5 процентных пункта разницы ежегодно.

За 22 года $100, вложенные в S&P 500, превратились бы примерно в $900, а $100, конвертированные в рубли и вложенные в MCFTR принесли бы $560.

Разница в 30% выглядит существенно, но не катастрофично, ведь укрепление рубля в 2025 году несколько сократило разрыв.

Российский фондовый рынок не есть катастрофа. При реинвестировании дивидендов он даёт около 4,5% реальной доходности, что явно лучше депозитов, инфляции и банка «под матрасом».

Но российский рынок это и не чудо, т.к. проигрывает американскому по доходности, риску и коэффициенту Шарпа, а также требует железных нервов и двадцатилетнего горизонта.

А главное, что без дивидендов он не работает. IMOEX без реинвестирования даёт минус в реальном выражении, а весь смысл перекладывается в дивиденды.

Депозит является любимым инструмент населения РФ. По данным ЦБ, на банковских вкладах физлиц лежит более 50 триллионов рублей, что больше капитализации всего фондового рынка.

Депозиты так нравятся людям потому что они понятны. Не нужно разбираться в мультипликаторах, следить за новостями и переживать из-за просадок. Но понятность не даёт доходность.

Чтобы понять реальную доходность депозитов, нужно сравнить ставки с инфляцией год за годом.

Как видно большинство лет депозиты проигрывали инфляции, а положительная реальная доходность была исключением.

Если бы вы в 2004 году положили деньги на депозит и каждый год перекладывали под актуальную ставку, ваш капитал вырос бы примерно в 4-4,5 раза номинально. Инфляция же за это время составила 6,1 раза. Таким образом реальная доходность депозитов за 22 года составила бы от −20% до −35%.

В 2024-2025 годах произошло нечто необычное. Ключевая ставка достигала 21%, а депозиты дали 20-23% годовых, при инфляции 5,6% в 2025 году. Это дало рекордную реальную доходность депозитов в 14-17% годовых, без риска и с государственной гарантией (до 1,4 млн рублей). Такого не было с 2009 года, и окно тогда закрылось буквально за пол года.

К концу 2025 года ЦБ начал снижать ставку, и депозитные ставки посыпались, однако при ставках в 14-16% годовых и инфляции около 6% реальная доходность остаётся привлекательной, но это только пока.

Это аномалия, потому что ЦБ был вынужден держать высокую ставку для борьбы с инфляцией, и когда инфляция устойчиво достигнет цели в 4% ставки рухнут ещё ниже, а с ними и реальная доходность депозитов станет минимальной, а то и отрицательной.

Ещё один редко-обсуждаемый аспект, это то, что депозит создаёт иллюзию безопасности.

Вложив миллион, через год можно забрать миллион сто тысяч. Цифра на счёте выросла и мозг кричит «Я заработал». Однако если инфляция 12%, то реальная покупательная способность упала.

Это когнитивная ловушка, в которой номинальный рост заставляет чувствовать себя богаче, фактически становясь беднее. Фондовый рынок в этом смысле честнее и когда акции падают на 30%, минус сразу отражается на счёте.

Депозиты это не инвестиция, а защитный инструмент для парковки капитала, который может понадобиться в ближайшие пару лет.

Держать на депозите «подушку безопасности» – это разумно, но держать на депозите долгосрочные накопления, равносильно гарантированному проигрышу инфляции (за исключением редких аномальных периодов вроде текущего).

Недвижимость в России это своего рода культ. Идея «вложения в бетон» передаётся из поколения в поколение, а после гиперинфляции 90-х и дефолта 98-го, квартира кажется единственным надёжным активом. Однако посмотрим на цифры.

Москва считается витриной российской недвижимости. Здесь самые высокие цены, ликвидный рынок и обилие данных для анализа.

Динамика цен на вторичный рынок (данные IRN.ru):

В рублях рост составил 565%, а CAGR составил 9,0% годовых, в долларах же рост составил +152%, CAGR – 4,3% годовых. С учетом инфляции реальная доходность дал рост в рублях в 6,7 раза, рост цен в 5,6 раза, а реальная доходность составила примерно +0,7% годовых

Московская недвижимость за 22 года незначительно обогнала инфляцию, но это без учёта расходов на содержание, налогов и ремонта, которые могут съесть этот скромный прирост.

В долларах картина улучшилась благодаря укреплению рубля в 2025 году. Московский метр сегодня стоит ~$3 650, однако это всё ещё значительно ниже пика 2008 года ($6 100). Получается, что московский бетон – это не более чем сохранение капитала.

По данным Росстата, динамика первичного и вторичного рынка различается:

Новостройки выросли на 815% против 585% у вторички, благодаря льготной ипотеке 2020-2024 годов, которая субсидировала именно первичный рынок. Деньги потекли к застройщикам и цены взлетели. Но рост оказался номинальным, а реальный (с учётом инфляции 463%) составил лишь около 1,3% годовых для первички и около нуля для вторички.

Ростов – это не Москва, не курорт и не нефтяная столица, а типичный миллионник с диверсифицированной экономикой и умеренными ценами.

Рост стоимости составил около 567%, номинальный и реальный CAGR дали 9,5% и 0,8% годовых соответственно. Получается, что Ростов показал чуть лучший результат, чем Москва.

Так проявляется эффект низкой базы. В 2004 году ростовский метр стоил 15 000 рублей против 43 000 в Москве. Региональная недвижимость начинала с более низкой точки и имела больше пространства для роста.

Сочи – это уникальная комбинация факторов: единственный субтропический курорт России, Олимпиада-2014, закрытые границы 2020-2022, ограниченное предложение (горы с одной стороны, море с другой).

Динамика цен (данные elitearenda.ru, Домклик, ЦИАН):

Тут рост показал внушительные 709%, а номинальный и реальный CAGR дали 11,0% и 2,4% годовых соответственно. Однако это усреднённые данные. Например новостройки в хороших локациях (первая линия, видовые) выросли до 450 000-550 000 руб./м², а элитный сегмент до 800 000-1 200 000.

При этом волатильность сочинской недвижимости составляет около 15% годовых при волатильность IMOEX порядка 35-40%.

Коэффициент Шарпа Сочи показывает примерно 0,5-0,6, что в целом лучше, чем у российского фондового рынка.

Иронично, что геополитическая изоляция России превратила курортную недвижимость в один из лучших активов десятилетия.

Недвижимость это не только рост цены, но ещё и арендный доход.

В Москве средняя арендная ставка приближается к 60 000 руб./мес. за однушку, при средней цене квартиры в 10-12 млн руб. Валовая арендная доходность при таком раскладе составит 5-6% годовых, а чистая 4-5% годовых.

В Ростове-на-Дону средняя арендная ставка находится в районе 25 000 руб./мес, при средней цена квартиры в 4-5 млн руб. Валовая доходность составляет 5-6% годовых, чистая – 4-5%

В Сочи посуточная аренда в сезон достигает 10 000 руб./сутки, с загрузкой 60-70% в год (с учётом сезонности). Валовая доходность показывает 8-12% годовых при чистой в 6-9%

Полная доходность (рост + аренда):

С учетом аренды Сочи приносит около 10% реальной доходности, что сопоставимо с S&P 500, при значительно меньшей волатильности.

Перед тем как бежать за квартирой в Сочи, стоит посчитать издержки. В расходы на владение будут входить: налог на имущество в районе 0,1-0,3% от кадастровой стоимости, коммунальные платежи в районе 8 000 руб./мес., расходы на ремонт 1-2% от стоимости в год, управление 10-20% от арендного дохода (в случае сдачи через посредника) и пока арендатора нет доходы не идут, а это 5-15% времени. Таким образом расходы составят 2-4% от стоимости объекта ежегодно.

Все накладные расходы съедает значительную часть арендной доходности и валовые 6% превратятся в 3-4% чистых.

Но есть и плюсы, ведь недвижимость можно использовать как залог для получения кредитов, защиту от инфляции ( при индексированной ренте), плюс это физический актив, который нельзя заморозить санкциями и вишенка в том, что в крайнем случае объект можно использовать просто для жизни. Хоть это и нефинансовые преимущества, но иногда это важнее.

Главный вывод который хотелось бы сделать по этому разделу в том, что «недвижимость» это не один актив, а десятки разных рынков с разной динамикой. Москва поможет в сохранении капитала, регионы позволят рассчитывать на небольшой реальный рост, а курорты потенциально могут дать высокую доходность.

И получается, что говорить «недвижимость – хорошая/плохая инвестиция», это все равно что сказать, что «акции – хорошая/плохая инвестиция». Всё зависит от того, какие акции и какая недвижимость.

«Купи доллары и спи спокойно» – этот совет звучал из каждого утюга после девальваций 1998-го, 2014-го и 2022-го. В эти периоды рекомендация казалась особенно убедительной.

Номинальный результат инвестора вложившего свои сбережения в валюту 01.01.2004 по 29,45 руб./$ и продавшего 31.12.2025 по 78,23 руб./$ показали бы рост на 182%, при CAGR: 5,1% годовых.

Это куда скромнее, чем могло показаться, ведь укрепление рубля в 2025 году (благодаря жёсткой политике ЦБ и торговому балансу) съело часть «накопленной девальвации».

Но стоит помнить, что доллар – это не российский актив, а иностранная валюта, а значит тоже подвержена инфляции.

Инфляция в США за 22 года составила 72% при CAGR: 2,6% годовых. То есть покупательная способность доллара снизилась на 42%.

Что касается реальной доходности доллара для российского инвестора, то расчет становится сложнее, ведь нужно учесть рост курса на 166%, российскую инфляцию (+463%) и американскую инфляцию (+72%).

При упрощенном расчете получим:

И окажется, что держатель долларов потерял 53% покупательной способности за 22 года при CAGR в районе −3,4% годовых, а значит это не защита, а медленное таяние.

Справедливости ради, стоит сказать что действительно были периоды, когда доллар работал как защитный актив:

В моменты кризиса доллар взлетает, но между кризисами снова начинается стагнация или падение. С 2015 по 2020 курс колебался между 55 и 75 рублями без роста. С 2022 (лето) по текущее время можно наблюдать постепенное ослабление рубля.

Получается, что доллар – это ни что иное как страховка от катастрофы, но не актив для накопления. Страховка стоит денег, но за неё надо платить «страховую премию» в виде отрицательной реальной доходности. И если есть понимание этого обстоятельства, то это рациональный выбор.

Если доллар это страховка, то что может стать долгосрочной инвестицией.

Юань выступает как популярная альтернатива последних лет, но юань – это валюта управляемая. Народный банк Китая контролирует курс и как инвесторы вы просто меняете зависимость от ФРС на зависимость от КПК.

Золото – классический хедж. За 22 года золото выросло с ~$400 до ~$2 600+ за унцию, а в 2025 побило все рекорды. Хоть золото и волатильно, и не приносит процентного дохода, но показало сильный результат.

Криптовалюты слишком молодой класс активов для 22-летнего анализа, но тот же биткоин существует с 2009 года и за 16 лет показал астрономический рост, но с просадками 80%+.

Иностранные акции выглядят лучшей альтернативой для долгосрочного инвестора, ведь S&P 500 дал 8% реальной доходности, но с санкционными рисками и сложным доступом.

Для меня доллар это исключительно хедж и держать до 20% портфеля в валюте может быть разумной страховкой. Парадокс в том, что люди, которые «спасали» сбережения в долларах после каждого кризиса, теряли больше тех, кто оставался в рублёвых активах и переживал просадки.

Попробуем собрать все вместе. Возможно эта таблица поможет кому-то для принятия решений.

Получается что лучшее соотношение риск-доходность оказалось у курортной недвижимости, актива о котором меньше всего говорят. Худшее у самых разрекламированных активов, у долларов и депозитов. Фондовый рынок оказался посередине, потому что работает, но требует дисциплины (реинвестирование дивидендов) и железных нервов (просадки 75%).

Это оказалось одним из главных сюрпризов для тех, кто следит за графики IMOEX и ждет рост. За 20+ лет и четыре кризиса инвестор мог рассчитывать только на отрицательную реальную доходность, а весь смысл российского фондового рынка оказался в дивидендах.

Напрашивается практический вывод, гласящий что дивиденды надо реинвестировать целиком, иначе потерь не избежать.

2,4-2,9% реальной доходности от роста цены, плюс 7-9% арендной доходности (при посуточной сдаче), и до 10-12% реальной доходности, при волатильности вдвое ниже фондового рынка и без margin calls и закрытых бирж.

Это выглядит контринтуитивно, ведь принято считать, что недвижимость это консервативный актив, а акции агрессивный, но в России XXI века всё оказалось наоборот.

Если есть капитал на покупку недвижимости (от 10-15 млн руб.), то стоит исследовать рынок курортной недвижимости, особенно если есть желание и готовность заняться арендным бизнесом.

Минус 53% покупательной способности, это показатель, который нельзя игнорировать. Да, доллар вырос в 2,82 раза, но рубль обесценился в 5,6 раза, а инфляция обогнала девальвацию. Бонусом в 2025 году рубль ещё и укрепился.

В итоге доллар хорошо смотрится только как страховка, но не инвестиция. 10-20% в валюте для защиты от шоков – это разумно, но если сидеть в долларах на все, то скорее всего потеряете на длинном горизонте.

Миф о вечно растущей и надёжной московской недвижимости не сходится с реальностью. Небольшая положительная реальная доходность (+0,7% годовых) за 22 года это никак не инвестиция, особенно учитывая, что в долларах цены до сих пор значительно ниже пика 2008 года.

Покупка квартиры в Москве для жизни будет хорошим вложением с функцией сохранения капитала, но для приумножения я бы искал другие активы.

Реальная доходность 10-12% без риска, в прошлый раз существовала 15 лет назад и вероятнее всего ещё 15 лет такого не будет. Это было окно возможностей в котором ЦБ вынуждено держал высокую ставку из-за инфляции. Сейчас ещё немного нас могут покатать на ставках благодаря НДС, но инфляция снизится и ставки упадут, а депозиты падают куда быстрее ставки.

Для свободного капитал хорошим выбором выглядит фиксация ставки на 1-2 года, но только пока окно открыто.

8,0% реальной доходности при коэффициенте Шарпа 0,55 и $100 превращаются в $900 за 22 года. Российский рынок пока что не конкурент для американского, ни по доходности, ни по риску, ни по соотношению.

Если есть возможность инвестировать в американский рынок (через иностранного брокера) это звучит рационально, но только если вы учли санкционные риски и налоговые последствия.

Очень не хочется навязывать своё видение, но теория без практики мертва.

1. Дивиденды реинвестировать ВСЕГДА. Без реинвестирования вы теряете половину доходности.

2. Региональная недвижимость лучше столичной. Если рассматривать недвижимость, то лучше смотреть на регионы с потенциалом роста. Курорты, города-миллионники с диверсифицированной экономикой, Москва для жизни, а не для инвестиций.

3. Диверсификация обязательна. В 2005-2007 победили акции, в 2008-2009 – депозиты, в 2020-2021 – недвижимость, в 2024-2025 – снова депозиты. Распределяйте капитал.

4. Терпение к просадкам это ключ. Если вы продаёте на дне – вы проигрываете, потому инвестировать нужно только те деньги, которые не понадобятся 10+ лет.

5. Валютная диверсификация, но умеренно. 10-20% в валюте выглядят как разумный хедж, но 100% это гарантированная потеря на длинном горизонте.

1. Фиксируйте депозитные ставки. Даже текущие ставки выглядят как аномалия на долгосрочном периоде.

2. ОФЗ для фиксации доходности. Облигации федерального займа с фиксированным купоном позволяют зафиксировать доходность 15-18% на 3-5 лет и сейчас можно найти выпуски которые выглядят лучше депозита.

3. Акции на просадках. Надо уметь выжидать коррекции на 20-30%, благо российский рынок регулярно предоставляет такие возможности.

4. Недвижимость с арендным потоком. Если покупаете недвижимость на 3-5 лет, то объект должен обладать высокой арендной доходностью, потому, что на таком интервале рост цены не гарантирован, а арендный поток в большей степени предсказуем.

1. Депозитная лестница. Разбейте капитал на части и открывайте вклады с разными сроками (3, 6, 12, 24 месяца), перекладывая под актуальные ставки.

2. Арендная недвижимость в регионах. Квартира в миллионнике за 5-7 млн руб. даёт 5-6% арендной доходности и обладает потенциалом к росту цены, будучи более стабильной, чем акции.

3. Акции. Для консерватора акции не являются основой портфеля, но совсем без них легко потерять потенциал роста. 25% в индексном фонде или дивидендных акциях выглядят разумным компромиссом.

4. Золото как хедж. 5-10% портфеля в золоте (физическом или через ОМС) это проверенная дополнительная защита от системных рисков.

1. Не держать всё в долларах. Только часть для страховки.

2. Не игнорировать дивиденды. Если вы тратите дивиденды вместо реинвестирования, то выбрасываете половину своей доходности.

3. Не покупать московскую недвижимость «на инвестиции». Исследуйте реальную динамику цен на горизонте. Инвестиции в недвижимость только кажутся проще.

4. Не паниковать в кризис. Просадки это часть процесса, а продажа на дне – главный враг инвестора, особенно начинающего. Если вы не готовы к просадке в 50%, то может акции вам и не нужны.

5. Не верить обещаниям «гарантированной доходности». Гарантий нет и никто их дать не может. Есть только вероятности, а тот, кто обещает гарантии либо лжёт, либо не понимает, о чём говорит.

Рынок цикличен и диверсификация нужна. В 2005-2007 побеждали акции, 2008-2009 – депозиты, в 2014-2015 – доллар, в 2020-2021 – недвижимость, а в 2024-2025 - снова депозиты. Никто не знает, какой актив победит в следующие пять лет.

Инфляция главный враг. 8,0% годовых съедают любую номинальную доходность и всё, что приносит меньше инфляции это просто потеря денег. Депозиты (исторически), доллар, индекс без дивидендов, все проиграли инфляции на 22-летнем горизонте, а московская недвижимость едва удержалась на плаву.

Дивиденды – ключ к доходности акций. Без реинвестирования дивидендов российский фондовый рынок даёт ноль, но с реинвестированием – 4,5%, что и дает разницу между сохранением и приумножением.

География имеет значение. «Недвижимость» это не монолит и недвижимость в Москве и Сочи это как Coca-Cola и IBM, оба гиганты, но сравнивать их бессмысленно.

Американский рынок это другая лига. 8,0% реальных, Sharpe 0,55, меньше волатильности. Все это говорит что стоит туда смотреть, но с оглядкой на геополитику.

Инвестирование – это не поиск идеального актива, но это управление неопределённостью. Неизвестно что будет с рынком и экономикой, и даже с собственной жизнью через 20 лет, но это не мешает контролировать норму сбережений, уровень диверсификации, дисциплину реинвестирования и склонность к панике. Именно это определит результат больше, чем выбор конкретного актива.

Рынок вознаграждает терпение и наказывает за панику. А единственная выигрышная стратегия – это дисциплина. Бесполезно пытаться угадать рынок и гнаться за «горячими» активами.

Нужно просто делать правильные вещи, год за годом и десятилетие за десятилетием, хотя это скучно, но именно это работает.

Антон Леонтьев: Senior C++ разработчик, давно в инвестициях. Веду канал о том, что думаю и делаю.→ t.me/lucky_hand

Статья носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Автор не несёт ответственности за инвестиционные решения, принятые на основе этого материала. Прошлая доходность не гарантирует будущих результатов. Перед принятием инвестиционных решений проконсультируйтесь с квалифицированным финансовым советником.