Self-storage в России: кто и зачем инвестирует в кладовки в 2026 году

Ещё несколько лет назад разговор про self-storage в России начинался с объяснения, что это вообще такое. Сегодня чаще спрашивают другое: «Какая доходность?» и «Сколько объектов уже в сети?».

Рынок меняется. И главное изменение — это не количество складов с кладовками, а состав тех, кто в них инвестирует.

Самая понятная категория — мелкие инвесторы в жилых комплексах. Люди покупают одну или несколько кладовок в ЖК. Кто-то сдаёт их в аренду, кто-то просто держит как актив и ждёт роста цены.

Для них это не операционный бизнес. Это способ сохранить деньги в материальном активе. Порог входа невысокий, формат понятный, риски психологически воспринимаются легче, чем у коммерческой недвижимости.

И это уже показатель — self-storage стал восприниматься как инструмент сохранения капитала.

Вторая категория — частные инвесторы, которые заходят в проекты действующих операторов. Они не хотят заниматься управлением. Им важна прозрачность, отчётность, понятная модель дохода.

Операционку берёт на себя управляющая компания, инвестор получает долю в объекте или фиксированную модель доходности. Это уже более зрелый формат, ближе к классической инвестиционной логике.

Self-storage здесь выступает не как «кладовка у дома», а как управляемый актив.

Есть инвесторы, которые покупают уже работающие склады. Их интересует существующий денежный поток, загрузка, история проекта.

По сути это модель покупки готового арендного бизнеса, как модель, описанная выше. Логика близка к коммерческой недвижимости, но с другим профилем риска и диверсификации — вместо одного крупного арендатора десятки мелких.

Отдельный сдвиг — интерес со стороны девелоперов.

Жилые и складские компании рассматривают self-storage как способ диверсифицировать активы. Кто-то встраивает формат в свои жилые проекты, кто-то запускает отдельные направления.

Это важный маркер. Девелопер не заходит в «эксперимент». Он оценивает спрос, экономику, перспективу формата на годы вперёд.

Появляются франчайзи. Крупные сети масштабируются по франчайзинговой модели. Собственники коммерческих помещений рассматривают кладовки как вариант использования площадей.

Параллельно предприниматели из городов, где self-storage ещё не развит, пробуют запускать формат своими силами. Они видят, что модель работает в крупных городах, и пытаются адаптировать её под свой рынок.

Это уже не точечный интерес. Это распространение формата по стране.

И, пожалуй, самый показательный тип инвестиций — это реинвестирование прибыли действующими операторами. Сети, которые уже работают в сегменте, продолжают открывать новые объекты (и развивать франчайзинг).

Это говорит о том, что внутри рынка есть уверенность в долгосрочном спросе.

Если собрать все эти категории вместе, становится понятно: в self-storage в России сегодня инвестируют очень разные игроки — от частных инвесторов «на сохранение» до девелоперов и профильных сетей.

Это уже не нишевая история для узкого круга, а сегмент, который прошёл стадию эксперимента и постепенно становится полноценной частью городской недвижимости.

2026 год в self-storage — это момент, когда рынок перестаёт быть однородным. У разных инвесторов — разные ожидания, разные горизонты и разные стратегии. И именно из этого разнообразия сейчас формируется новая конфигурация отрасли.