Как посчитать реальную доходность недвижимости и не уйти в минус: подробный гайд с формулами и примерами

Покупка недвижимости с целью сдачи в аренду и последующей перепродажи по более высокой цене позволяет не только защитить основной капитал от обесценивания из-за инфляционных процессов, но и получить хороший прирост капитала за счет взимания арендных платежей. Ниже мы разберем, как рассчитать доходность недвижимости и не ошибиться при выборе объекта для долгосрочного инвестирования.

Покупка квартиры под сдачу в аренду уже давно стала доступна большому количеству людей, что не могло не повлиять на рынок арендного жилья. Поскольку предложений много, платежеспособные арендаторы имеют возможность выбирать наилучшие для себя условия и съезжать, как только их что-то перестает устраивать. Это влечет за собой длительные простои и большие затраты на подготовку квартиры к въезду новых постояльцев. По этой причине доходность недвижимости жилого назначения почти всегда оказывается ниже доходности банковского депозита.

Если вы хотите инвестировать в недвижимость с целью приумножения капитала, стоит вкладывать деньги в помещения коммерческого назначения или апартаменты. Однако на глаз это делать не стоит: обязательно нужно подсчитать доходность объекта, который вы выбрали, и сравнить ее с доходностью квартиры такой же площади, банковского депозита и других инвестиционных инструментов. Это поможет вам трезво оценить перспективы и не допустить элементарных ошибок, которые дорого стоят новичкам в инвестировании.

Существует три формулы, позволяющие оценить доходность коммерческой недвижимости. Если вы хорошо разберетесь в том, что они означают, и будете их использовать при выборе объектов для инвестирования, то сможете существенно снизить риски потери значительной части своего капитала и избежать потери времени в попытках избавиться от неликвидного недвижимого имущества.

Подсчет валовой доходности Gross Yield позволяет быстро и очень приблизительно определить, сколько будет приносить своему владельцу объект недвижимости. Этот показатель вычисляется по следующей формуле:

Например, если квартира стоит 150 тысяч долларов и сдается в аренду за 1200 долларов месяц или за 14400 долларов в год, то ее валовая доходность составляет (1200*100%)/150000 = 9,6% годовых.

Как легко понять из формулы валовой доходности, что в ней не учитываются налоги и сборы, комиссионные, простои, стоимость проведения ремонтных работ, обновления мебели и техники, клининговых услуг, амортизации. Зато все эти расходы учитывает формула доходности недвижимости, которая носит название Чистая доходность или Net Yield. Она вычисляется следующим образом:

При вычислении чистой доходности нередко оказывается, что намного лучше и проще разместить выделенную на покупку инвестиционной недвижимости сумму на депозите. Ведь все обязательные траты на содержание недвижимости могут съедать половину или даже больше дохода от ее сдачи в аренду.

В том случае, если вы решили приобрести недвижимость для долговременного владения и сдачи в аренду на заемные средства, стоит обязательно оценить показатель, который называется Окупаемость инвестиций или ROI. Она показывает, насколько эффективно инвестор распоряжается своим капиталом. Рассчитать его можно по следующей формуле:

В этом случае Прибыль от инвестиций за год владения подсчитывается как сумма всех арендных платежей за год, а Затраты на инвестиции — это взнос за ипотеку и проценты, начисленные за год за ипотеку.

Давайте подробно разберемся, как посчитать чистую доходность недвижимости в процентах годовых (Net Yield) для квартиры, которая обошлась в 150 000 тысяч долларов, при арендной ставке 1200 долларов в год.

Перед тем как посчитать доходность недвижимости Net Yield, нужно вычислить чистый арендный доход. Но в этом случае было бы большой ошибкой просто умножить месячную арендную ставку на 12 месяцев, ведь существует масса обязательных платежей, которые владелец арендной недвижимости вынужден платить в качестве налогов и за ее поддержание в надлежащем виде.

Расходы на ремонт, клининг, амортизацию, налоги и другие подобные траты очень сильно отличаются в зависимости от места расположения недвижимости, качества ремонта и многих других внешних факторов. Предположим, что для квартиры нашего инвестора эти расходы составляют 3000 долларов в год. Но даже в этом случае было бы ошибкой думать, что чистый арендный доход будет равен 1200*12-3000=11400. Ведь жильцы могут съехать в любой день, а найти новых на их место не всегда легко.

Перед тем как считать доходность недвижимости, нужно обязательно определить коэффициент простоя, который определяется по формуле:

Поскольку инвестор, который еще не купил объект недвижимости, не знает количества дней простоя и аренды, эти числа рекомендуется узнать у владельцев недвижимости аналогичного типа, площади и расположения. Нормальный коэффициент простоя для жилой недвижимости составляет 3-5%, а для коммерческой 5-10%. Предположим, в рассматриваемом нами случае коэффициент простоя 5%, то есть каждый год владелец такой инвестиционной недвижимости будет недополучать 5% от годовой суммы арендных платежей.

С учетом всех перечисленных выше рассуждений и предположений чистый арендный доход для квартиры, выбранной нашим инвестором, составит: 1200*12-3000-0,05*14400=10680. это означает чистая доходность такой квартиры будет равна (10680*100%)/150000=7,12%. При таком показателе Net Yield, если все числа достоверны и не будет резкого падения спроса на аренду жилья из-за влияния внешних факторов, покупать такую квартиру в качестве долгосрочной инвестиции имеет смысл. Однако везет найти такую жилую инвестиционную недвижимость далеко не всем.

Чаще всего высокую доходность в сфере арендной недвижимости приносят не квартиры, а готовые апартаменты, расположенные в востребованных среди туристов и командировочных локациях, и помещения коммерческого назначения, находящиеся в местах повышенной проходимости. В таких случаях простой сводится к минимуму, арендные платежи вносятся арендаторами регулярно и пассивный денежный доход стабильно пополняет карман инвестора с минимальными проблемами и временными затратами для него.

Для большинства квартир, которые располагаются в старом жилом фонде, не имеют свежего ремонта и не удовлетворяют многим другим требованиям квартиросъемщиков, способных платить по 1200 долларов и более в месяц за аренду, показатель Net Yield не превышает 3-4%. А это даже не всегда компенсирует инфляцию. При этом всегда можно найти банк, который за депозит в валюте будет выплачивать вам 3,5% годовых.

С появлением отельных операторов, которые берут на себя поиск постояльцев, уборку, ремонт и взимание арендной платы, инвестировать в покупку квартир для сдачи в аренду становится все невыгоднее. Ведь те, кто самостоятельно занимаются сдачей в аренду квартиры могут рассчитывать на 3-5% или в лучшем случае чуть более 7% годовых чистой прибыли, в то время как владельцы инвестиционных готовых апартаментов получают 8-12% годовых, полностью переложив управление на отельного оператора.

Хорошую прибыть по сравнению с доходностью от сдачи в аренду квартир демонстрируют и коммерческие помещения — от 12%. Чтобы правильно посчитать доходность такой недвижимости в процентах годовых, нужно учесть, что договоры аренды в случае коммерческой недвижимости заключаются на один или несколько лет, что сводит вероятность простоя к минимуму и позволяет получать пассивный доход почти без приложения усилий.

Инвестировать в готовые апартаменты или востребованные среди платежеспособных арендаторов коммерческие помещения можно с помощью компании Vertical, а ознакомиться с действующими предложениями вы сможете на сайте vertical-invest.ru

Однако не все так гладко с готовыми апартаментами и коммерческой недвижимостью. Как и в случае жилой недвижимости весь доход от предыдущих лет сдачи в аренду могут съесть в целом маловероятные, но в общем не так уж редко происходящие события.

Объект недвижимости постепенно изнашивается и в какой-то момент требует от владельца проведения косметического или капитального ремонта. Сколько прибыли такой ремонт съест, никогда нельзя предсказать заранее. Также много денег может уйти на ремонт после недобросовестных арендаторов, после потопа или пожара.

В районе, в котором вы купили готовые апартаменты или коммерческое помещение, могут построить мусоросжигательный завод или закрыть на длительный ремонт станцию метро. Это мгновенно увеличит количество дней простоя и значительно снизит реальную прибыль от сдачи вашего объекта в аренду.

Новые законы, касающиеся прав владения коммерческой недвижимостью, и часто повышающиеся налоги — это то, что невозможно предусмотреть с высокой точностью. А значит вы никогда не будете знать наперед, какая доходность у коммерческой недвижимости, которую вы решили приобрести, будет через 2, 3 и более лет. С небольшой погрешностью рассчитать приведенные в данной статье коэффициенты возможно только на год вперед.

Чтобы создать стабильный пассивный доход, при выборе недвижимости стоит уделить много времени математическим расчетам, но не в ущерб здравому смыслу. Поэтому, перед покупкой выбранного вами объекта, кроме проведения финансового анализа, изучите инфраструктуру района и оцените спрос со стороны целевой аудитории вашей инвестиционной недвижимости. Обязательно «от» и «до» проверьте продавца или застройщика, чтобы не проводить потом годы в судах. Также имеет смысл подсчитать, останется ли объект таким же выгодным для вас, если рынок упадет на 15-20%.

Сравните подсчитанные вами числовые коэффициенты с аналогичными коэффициентами для других объектов недвижимости, расположенных в других локациях. Еще раз все обдумайте, посоветуйтесь с экспертами и только если вас ничего не настораживает, инвестируйте. И не забудьте сформировать резервный фонд в виде 10% с каждого арендного платежа на непредвиденный ремонт в случае ЧП.