Как инновации превращают полувековые кинозалы в районные центры

В 2014 году российский девелопер ADG group запустил масштабный проект. Выкупив единым лотом 39 бывших советских кинотеатров, девелопер превратил бывшие советские кинотеатры в современные районные центры.

Этот проект стал беспрецедентным по масштабу начинанием, призванным изменить жизнь 2,5 миллионов людей, живущих в 15-минутной пешей доступности от центров. После завершения всех работ сеть станет крупнейшим по числу объектов девелоперским проектом на московском рынке коммерческой недвижимости.

Расскажем, как в этом невероятном коктейле из амбициозных планов, трендов ритейла, развлечений и футуризма замешаны технологии: информационные модели BIM, облачное видеонаблюдение и видеоаналитика.

Из 39 объектов, выкупленных ADG group у Правительства Москвы, лишь 11 можно было назвать кинотеатрами в полном смысле – только в них шли кинопоказы. Почти половина зданий простаивала, так как не соответствовала требованиям безопасности, а остальные были чем-то вроде машины времени: стихийная торговля там напоминала рынки лихих 90-х.

Но было кое-что, что добавляло ценности всем старым ненужным кинотеатрам, – это их расположение. Они были построены в густонаселенных районах Москвы. В ADG group появилась идея «перезапустить» кинотеатры и заодно добавить им еще несколько новых функций. Таких, чтобы живущие рядом горожане могли интересно и с пользой проводить время, не выезжая за пределы района.

Вот как выглядит строящийся в Северном Измайлове районный центр «София» с высоты птичьего полета:

Что нужно, чтобы реализовать такой проект и сделать его коммерчески успешным? Одно из условий – хорошо изучить потребности целевой аудитории. Люди, которые живут в шаговой доступности от старых кинотеатров, ожидают получить интересный и содержательный досуг и не планируют тратить много времени на то, чтобы отвести ребенка на занятия в кружок или в игровую комнату.

Раньше, чтобы поесть в ресторане с интересной кухней, нужно было отправиться в центр города, а для приобретения необходимых покупок приходилось ехать в крупные ТЦ у МКАДа. В сети районных центров станет возможно рядом с домом купить всё необходимое, посетить кафе или посмотреть всей семьей хорошее кино на большом экране.

Над архитектурой сети районных центров работала команда одной из самых известных в мире архитекторов – Аманды Ливит. А в подготовке проектов и разработке документации участвовали уже российские инженеры и проектировщики.

В феврале 2018 года Аманда Ливит получила престижную премию Jane Drew Prize как «архитектор, который благодаря своей практике и приверженности профессии превосходит репутацию других женщин в архитектуре».

Так пресс-служба ADG group рассказывает о проекте:

Мы получили в распоряжение простые однозальные кинотеатры и трансформировали их в современные здания с панорамным остеклением. Внутри все устроено по принципу крытой городской площади: никаких перегородок между отделами и максимум открытого пространства. Это позволяет быстро перемещаться между отделами и зонами, не сталкиваясь на пути с дверями и другими преградами. А вот в фасадах сохранилось кое-что из прошлого кинотеатров – это вывески с историческими названиями. Их отсканировали в 3D и создали с нуля из современных, более долговечных и практичных материалов.

Проект каждого районного центра соответствует технологии информационного моделирования – BIM (Building Information Modeling или Building Information Model). Эта концепция идеально подходила оригинальной идее и соответствовала масштабу проекта. Она задала единый стандарт качества и в проектировании, и в строительстве, с её помощью внедряются типовые решения в едином информационном поле. BIM помогает и на следующих этапах, которые относятся к жизнеобеспечению объектов. Это, например, формирование цен или составление графика закупки товаров для ритейла и фуд-кортов.

Каждый районный центр можно сравнить с живым организмом, о безопасности и комфорте которого заботятся десятки органов. И хотя работают они незаметно, их вклад в поддержание здоровья, эмоциональное состояние и внешний вид просто огромен. В случае проекта районных центров одним из таких органов стала система удалённого видеонаблюдения от Ivideon.

Съёмка строительных работ необходима партнёрам ADG group, представителям власти и местным жителям. Мы используем сервис Ivideon, чтобы получать актуальную информацию о ходе строительства в режиме реального времени. Это помогает быстро принимать управленческие решения и избегать потенциальных проблем.

Камеры следят, чтобы сотрудники соблюдали правила техники безопасности и использовали средства индивидуальной защиты (например, каски). Легко узнать, когда строители приступают к работе и когда заканчивают.

Прямые трансляции. Когда центры откроют двери для посетителей, количество задач у систем видеонаблюдения только возрастёт. Так, например, в сети районных центров будут работать 15 досуговых фудхоллов – от маленьких кафе до ресторанов с интересной кухней.

Борьба с воровством. Все сетевые магазины сталкиваются с воровством. Бороться с ним сложно. Конечно, можно увеличить количество охранников в торговом зале, но посетителям не нравится, когда за ними постоянно наблюдают. Камеры тоже наблюдают, но делают это незаметно для посетителей.

Детекция очередей. Очереди – бич любой торговой точки. Если клиент пришёл и увидел огромный «хвост» у кассы, скорее всего, он пойдёт искать менее загруженный магазин. В этом плане Ivideon нужен и владельцам бизнеса, и клиентам. Первым он оперативно сигнализирует о проблеме: «Смотри, вот здесь образовалась очередь, сделай что-нибудь!» Вторых он оберегает от негативного опыта при посещении магазина: оперативно решая проблему с очередями, владелец бизнеса улучшает клиентский сервис.

Подсчёт посетителей. Камеры, объединенные в сеть с помощью Ivideon, справляются и с подсчётом клиентов. Это поможет выявить пиковые часы, когда магазин максимально заполнен посетителями. В такой ситуации можно увеличить число кассиров или сотрудников в зале. Когда покупателей станет меньше, персоналу можно поручить другую работу – например, выкладку товара.

Камеры, установленные рядом с магазином, помогают определить соотношение между всеми прохожими и теми, кто всё-таки зашёл в магазин. Так можно сделать вывод: хорошо ли работает вывеска, нуждается ли торговая точка в дополнительной внешней рекламе и т. п.

В ADG group переизобрели концепцию торговых центров, сделав из старых кинотеатров настоящую точку притяжения для жителей. Теперь на пространстве, где раньше можно было найти только одно развлечение (кино), открываются магазины, рестораны, салоны красоты, химчистки и другие объекты, без которых жизнь горожанина уже невозможно представить комфортной.

Важная часть проекта – детские развлекательные секции: игровая песочница, Активити-парк, студия Lego Education, а также районная гостиная, где проходят мероприятия и мастер-классы.

Новый подход включает в себя заботу о «цифровом» удобстве для жителей — у центров появляются собственные мобильные приложения. Так, уже действует приложение «Районные центры», в котором публикуется информация о лекциях и мастер-классах.

Только используя новые цифровые инструменты, соблюдая баланс интересов москвичей и бизнеса, можно получить синергетический эффект от проекта и задать тренды на годы вперёд для всего рынка недвижимости.