На что обратить внимание при оформлении договора купли-продажи: недвижимость

Надеюсь, каждый из нас хотя бы раз заключит такой договор со стороны покупателя. Поэтому материал для всех — это сборник из законов, судебной практики и опыта. Сохраните на всякий случай.

В закладки

Не глядя можно купить плеер, пену для бритья или маску для волос — что-нибудь не дороже 2 тысяч рублей. Если обманут, будет обидно, но не очень. Покупать таким же образом недвижимость — нельзя. И договор стоит читать предельно внимательно. На что обращать внимание, что недопустимо, а что можно оставить, но с оговорками — в этой статье.

Что нужно сделать перед подписанием договора

Этот пункт про чистоту сделки — до подписания договора вы должны проверить ряд документов, чтобы быть уверенными и в благонадежности продавца, и в юридической чистоте самой квартиры.

1. Взгляните на паспорта всех совершеннолетних собственников. Данные в паспортах должны сходиться со всеми данными в документах на квартиру

2. Проверьте историю квартиры, запросив выписку из ЕГРН (один из самых важных документов, которые вы должны получить) — желательно проверить всю цепочку собственников. Изучите правоустанавливающие документы — если не сделать этого, вы не поймете, чью именно квартиру продают

3. Запросите выписку из Росреестра — по квартире не должно быть никаких споров, ограничений и обременений (например, квартира находится в ипотеке, а значит — в залоге у банка)

4. Супруги, бывшие или нынешние, могут иметь право на совместное имущество — попросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу

Выписка ЕГРН выглядит вот так. По сути, в этом документе содержатся все важные сведения о квартире, которые вы должны знать

Что такое предварительный договор купли-продажи

Такой договор вы заключаете, чтобы закрепить ваше намерение купить квартиру и обязать продавца снять объявление о продаже. Когда вы выбрали квартиру — объявление еще висит, а вам нужно, чтобы продавец его убрал. Таким образом больше никто, кроме вас, не будет на эту квартиру претендовать. Ведь с момента вашего «знакомства» с квартирой и заключением договора может пройти и месяц, и два. Поэтому, по правилам делового оборота, должен быть заключен договор предварительной купли-продажи, по которому вы платите продавцу либо задаток, либо аванс. Это такой способ обеспечения обязательств.

В таком договоре стороны предварительно согласуют все основные условия сделки, а вы, как покупатель. вносите часть денег. Квартира остается за вами и просто ждет сделки — можно сказать, вы её забронировали. Часто в договор добавляют положение о том, что, если до определенного числа стороны не заключили основной договор, то договор предварительной купли-продажи прекращает свое действие.

А если вы работаете с агентством?

Самое главное здесь тоже касается денег.

  • Если агентство заключает с вами договор об оказании услуг — они возьмут деньги за свои услуги (хотя бы предоплату) в любом случае. Даже если вы или продавец отказываетесь от заключения основного договора купли-продажи, агентство просто не вернет вам деньги
  • Иногда агентства подменяют понятия — вместо предварительного договора купли-продажи дают вам на подпись договор об оказании услуг (по которому, напомню, вы будете должны им, даже если сделка сорвется) или договор бронирования квартиры. Учтите, что это совсем другие правоотношения, и требуйте именно предварительный договор купли-продажи

Пример: сейчас мы ведем клиента, который хотел купить квартиру и обратился в агентство. В процессе он узнал, что при её покупке собственником были использованы средства материнского капитала. Это обстоятельство затрудняет покупку, и он решил отказаться. Но до этого заключил с агентством договор именно об оказании услуг. Теперь агентство заявляет, что свою работу они выполнили — организовывали им встречи, сводили людей.. А вот за юридическую чистоту квартиры и прочие нюансы они не в ответе. Дело уже в суде, но клиент, как вы понимаете, не получает от происходящего большого удовольствия.

Что нужно сделать во время подписания договора

Самое важное — внимательно читать его от начала и до конца. Это недвижимость. А ваш продавец вполне в состоянии подождать 20 минут, пока вы ознакомитесь с договором. Если не понимаете каких-то положений или договор написан очень сухо — тем самым юридическим канцеляритом, который не каждый юрист поймет — просите разъяснений. Еще лучше — привлекайте к процессу юриста.

1. Проверьте содержание самого договора. Любой суд признает сделку недействительной, если в договоре не будет его предмета (покупки/продажи квартиры), цены и сторон

2. Уделите внимания порядку оплаты. Часто договор купли-продажи содержит в себе положение об авансе или задатке — вы вносите своеобразную предоплату продавцу. Так вот, если вы — покупатель, то вам выгодней аванс. Дело в том, что у аванса и задатка разный правовой режим — задаток подразумевает обеспечительную функцию, аванс — нет. Это значит, что, если в вашем договоре купли-продажи есть положение о задатке (и вы его заплатили), при срыве сделки по вашей вине задаток останется у продавца. А вот аванс обеспечительной функции не несет — если что-то пойдет не так, вам его вернут.

3. Примите участие в составлении договора — с продавцом вполне можно договориться о тех условиях и сроках оплаты, которые будут удобны и вам, и ему. Если же договор вам дали по факту (что нежелательно) — то просто читайте внимательно.

Об авансе (статья вступает в силу, если вы заплатили аванс, а продавец срывает сделку): ГК РФ Статья 328. Встречное исполнение обязательства

Еще немного про задаток и аванс

При уплате задатка и срыве сделки по вашей вине деньги остаются у продавца. Но если сделку срывает продавец, то вы получаете всю внесенную сумму обратно в удвоенном размере. Также при внесении задатка часто оформляется дополнительный договор (заверьте у нотариуса) — в нем указывают время и место оформления, сведения о сторонах и предмет договора. Несмотря на это, если у вас есть возможность выбора — выбирайте аванс. Вряд ли вы планируете нажиться на 1 случае из 100, что продавец сорвет оформление договора.

Очень понятная таблица с сайта Law-divorce.ru. Объясняет разницу между задатком и авансом в разных случаях​

Договор купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Если хотите чувствовать себя комфортно — очень рекомендую. Нотариус будет лично запрашивать все выписки из реестра, документы, запросит категорию помещения… Это сэкономит вам время и отчасти обезопасит — продавец может и нарисовать документы.

Это — самые главные и важные пункты. В остальном — уделите договору ровно столько времени, чтобы быть в нем уверенным. Если есть возможность — заплатите юристу, чтобы он проверил сам. Если вы лично не понимаете каких-то положений — просите переделать. Нигде нет требований, чтобы договор был написал сухим канцеляритом. И еще раз проверьте.

{ "author_name": "Анна Комракова", "author_type": "self", "tags": [], "comments": 21, "likes": 13, "favorites": 147, "is_advertisement": false, "subsite_label": "legal", "id": 107404, "is_wide": false, "is_ugc": true, "date": "Mon, 17 Feb 2020 09:34:41 +0300", "is_special": false }
Объявление на vc.ru
0
21 комментарий
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
5

Очень сумбурный материал. Не дает полной картины всех действий, которые нужно сделать покупателю, чтобы без проблем купить квартиру, а кое-где вообще вводит в заблуждение. Покупать объект недвижимости без специалиста риск огромный. Материнский капитал, возможные проблемы, если собственник юрлицо, если собственник в местах заключения, совместная собственность супругов - огромное количество скелетов в шкафу, которые обычный человек никогда не найдет и сделка может быть оспорена.
Выписка ЕГРН и выписка из росреестра под пунктами 2 и 3 вообще одно и то же. Зачем было разделять? Стоимость услуг агентств недвижимости в регионах начинается от 1.5 %.
Что значит "Договор купли-продажи лучше заверить у нотариуса". Нотариус заверяет копии, а не договоры.... Операция не дешевая и абсолютно бесполезная юридически.
Вы пишете "Нотариус будет лично запрашивать все выписки из реестра, документы, запросит категорию помещения…". Нотариус будет это делать только, если он проводит сделку. Стоимость услуг нотариуса 5100 + 0.5% от стоимости помещения, но не более 30 000 р. Агенства за сопровождение сделки берут в два раза меньше...
Материал ставит больше вопросов, чем ответов. Лучше не читать, а обратиться к специалистам.

Ответить
0

Как я уже написала в комментарии выше —статья подходит для простой сделки, в которой человек может разобраться самостоятельно. В случаях, если покупка совершается с привлечением материнского капитала, в сделке несколько сторон и т.д., конечно, лучше обратиться к специалисту.
А вот "провести" сделку у нотариуса в Москве как раз значительно дешевле, чем оплачивать слуги агента — тут выбор остается за потребителем)

Ответить
3

Вопрос, почему риэлторсте агенства берут 4-6% от стоимости объекта за свои услуги? Кстати, на сайте росреестра есть раздел с рыбами договоров с комментариями как их надо заполнять.

Ответить
0

Спасибо про инфо о рыбах. Лет 5 назад продавал участки земельные. Первый ушел через агентство, а остальные сам смог. Всего-то надо было одну бумагу заполнить и такую же —покупателю.

Ответить
0

Очень полезная информация о рыбах! Стоимость агентств недвижимости, по моему опыту, варьируется сильнее. Часто бывают сделки, в которых действительно требуется помощь специалиста по недвижимости, например с тремя и более сторонами, разделением долей квартиры и т.д. В типовых сделках вполне можно разобраться самостоятельно, но нужно быть крайне внимательным на каждом этапе.

Ответить

Комментарий удален

2

Ага, типа Вадимка специально зарегался на vc ради этого наполненного смыслом комментария!🤦🏻‍♂️ ТС, это самая нелепая имитация интереса к своему посту!😆

Ответить
0

Я уже год на vc, и знаю требовательность людей в комментариях — таких очевидных ошибок я бы совершать не стала)
Тут все вопросы — к Вадиму)

Ответить
0

Но вон же, даже вконтактик есть /s 

Ответить
0

Так тож свежерег за 10 руб ))

Ответить
0

Спасибо, удачной вам сделки!

Ответить
0

Пожалуйста.

Ответить
1

Работает этот ваш Олег все ещё странно)

Ответить
0

Тема не раскрыта. Подводные камни вообще не подняты.
Одно из главных вещей это оплата. Её порядок. Момент регистрации.
Сыро товарищи, очень сыро.

Ответить
0

Спасибо за обратную связь!
Порядок оплаты прописывается в договоре, будь то банковская ячейка, аккредитив или другие варианты.
Для того, чтобы подробно рассказать обо всех способах оплаты, нужно писать отдельную объемную статью, но это не совсем мой профиль. Я специализируюсь на правах потребителей)

Ответить
0

Оформляйте.

Ответить
0

Именно на стадии оплаты происходит мошенничество, поэтому, считаю это важнейший вопрос в вами поднятой теме.

Ответить
0

А самое смешное, что это все не поможет. Можно изучать Реестр, но доверять ему нельзя. Есть какая-то довольно старая практика ВС о том, что покупатель считается добросовестным, если изучил всю цепочку предыдущих собственников, лично посетил эту покупаемую квартиру (что бывает не всегда) и проделал еще тыщу танцев с бубном. И то, говорит нам ВС, не факт, что такой собственник будет добросовестным.
А уж просто посмотреть выписку - это ни фига не значит (хотя это неправильно и плохо, но ВС считает наоборот). Хотя, может, уже все поменялось, я давно в эту тему глубоко не лазил.

Ответить
0

При покупке недвижимости надо быть предельно внимательным.

Ответить
0

Я тоже так считаю. Поэтому выписка из Егрн об объекте недвижимости  https://dominfo.ru/vypiska-egrn в любом случае необходима. Так вы сможете проверить объект по разным базам. И лично убедиться в его надёжности.

Ответить

Прямой эфир