Новые правила перепланировки: что ждет тех, кто затеял ремонт после 1 апреля

С 1 апреля 2024 года вступают в силу поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости». По мнению экспертов, каких-то революционных изменений в законодательстве не произошло, однако полезные нововведения все же есть. В частности, теперь будет проще сделать перепланировку или даже объединить несколько квартир. О том, что изменилось и готовы ли к этим изменениям органы местного самоуправления, рассказала юрист с 17-летним стажем в сфере недвижимости Ирина Нигматуллина.

Пожалуй, самое главное нововведение – это объединение квартир или нескольких комнат. Теперь оформить эту процедуру можно будет по упрощенной форме, поскольку ее признали перепланировкой. Раньше объединение комнат относилось к так называемой реконструкции. Провести объединение жилплощади было сложно. Приходилось делать множество различных экспертиз, это отнимало кучу времени и денег. Теперь есть не только разъяснение Верховного суда, что является реконструкцией, а что – перепланировкой, но и закон, который детально рассказывает нам, как называются те или иные изменения помещений и как теперь будет происходить государственная регистрация права.

На практике реконструкции раньше зачастую оформлялись как проекты переустройства и переоборудования, которые не нужно было согласовывать с жильцами. Но если соседи (а именно они являются почти в 90% случаев жалобщиками) на вас подали в суд, он, как правило, признавал эти изменения реконструкцией, поскольку, к примеру, затрагивались общие стены. Теперь алгоритм действий следующий: объединяете помещения, делаете технический план и на его основании получаете акт ввода в эксплуатацию.

Правда, потом все изменения необходимо внести в Единый госреестр (ЕГР). Этим теперь занимаются органы местного самоуправления: они составляют акт, а потом сами направляют его в регистрирующий орган. Это, безусловно, сильно упростит жизнь людям, избавив их от беготни по МФЦ и прочим инстанциям, однако есть одно «но».

В органах местного самоуправления сейчас должны быть сформированы специальные отделы, которые будут заниматься подачей документов в ЕГР, поскольку перепланировок и переоборудований помещений довольно много.

Ресурсы у местного самоуправления для набора и обучения людей ограничены, поэтому все это будет происходить в процессе введения законодательных новелл. Уверена на 100%, что на начальном этапе будут допускаться какие-то ошибки, происходить приостановки, поскольку невозможно объять необъятное. Компетентных сотрудников нужно где-то брать. Скорее всего, это будут молодые специалисты, выпускники вузов, которые будут обучаться непосредственно в процессе подачи документов на регистрацию. Поэтому я бы не рассчитывала, по крайней мере в первое время, на то, что процесс оформления документов будет происходить в течение пяти рабочих дней, как прописано в законе.

И это обратная сторона медали. С одной стороны, вас избавляют от лишних походов в соответствующие органы и взаимодействия с Росреестром. С другой – теперь этот процесс зависит не от вас, а от конкретного сотрудника администрации, его компетенции, загруженности, оперативности и т.д. Тем более что представители органов местного самоуправления, с которыми я общалась, признаются, что сами пока не очень понимают, как это будет выглядеть и где брать сотрудников на этот объем работы.

О том, что квартира претерпела существенные изменения, конечно, может никто и не узнать, если вы не планируете ее продавать или она не в залоге у банка. Но если до представителей управляющей компании, БТИ или Госжилнадзора дошла такая информация, можно получить не только штраф, но и судебное предписание о восстановлении квартиры в изначальном виде. А узнать о вашей перепланировке контролирующие органы могут, к примеру, из жалобы «неравнодушных» соседей.

Кстати, штрафы за незаконную перепланировку квартиры вновь были введены после длительного перерыва с 1 января этого года. Они не слишком большие – от 2000–2500 рублей, но могут выписываться хоть каждый месяц, пока все незаконные изменения не будут устранены. А если владелец при этом допустил грубые нарушения при перепланировке, квартира и вовсе может быть изъята и продана с торгов.

Поэтому, чтобы избежать впоследствии многих проблем, любые изменения лучше согласовывать. Ведь если сегодня вы думаете, что будете жить в этой квартире всю жизнь, то завтра могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, которые вынудят вас продать свое жилье. И помните, что по-прежнему нельзя сносить несущие стены, переносить «мокрые» зоны, разбирать вентиляционный короб или убирать стену между комнатой и кухней, если у вас стоит газовая плита. В любом случае, перед тем как начать ремонт, лучше проконсультироваться со специалистом.