Мораторий на неустойку по ДДУ – отмена в 2023 и продление в 2024

Юристы сервиса DestraLegal.ru проанализировали законодательство и подготовили материал по расчету неустойки по ДДУ и рассказали про порядок предъявления требований к застройщику.

Для начала вспомним, что если во время приемки квартиры обнаружили недостатки, вы вправе требовать с застройщика их устранения. А если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, вы вправе потребовать выплатить неустойку.

Совсем недавно был введен новый мораторий, и он объясняется стремлением властей поддержать застройщиков в период непростой экономической ситуации (высокая ключевая ставка, падение спроса, санкции), но при этом, как мы считаем, это существенно нарушает права участников долевого строительства. Далее поговорим про введенные ограничения на 2024 год.

Нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства является основанием для включения в исковое заявление требования о взыскании с застройщика неустойки (например, Определение Московского городского суда от 27.03.2019 N 4г-3259/2019). Предъявить такое требование вправе гражданин - участник долевого строительства, приобретающий жилое помещение (квартиру) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Размер просрочки рассчитывается за каждый день и определяется по правилам, закрепленным в п. 1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей". При этом важно учитывать: если недостаток такого жилого помещения не является основанием для признания его непригодным для проживания, размер неустойки рассчитывается как процент, установленный п. 1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта) (ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Но все это остается для далекого 2025 года из-за новых ограничений. Так, например, периоды моратория на начисление неустойки по части 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ (расторжение договора):

• неустойка не начисляется с 03.04.2020 по 01.01.2021 (Постановление Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423)
• фиксированный размер ставки (9,5%) с 25.02.2022 по 28.03.2022 (п. 1 (1) Постановления Правительства №479 от 26.03.2022 г.)
• неустойка не начисляется с 29.03.2022 по 30.06.2023 (Постановление Правительства РФ № 479 от 26 марта 2022 г.)
• фиксированный размер ставки (7,5%) с 01.07.2023 по 21.03.2024 (п. 2 Постановления Правительства №326 от 18.03.2024 г.)
• неустойка не начисляется с 22.03.2024 по 31.12.2024 (п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326)

Если говорить про задержку сроков сдачи дома или передачу квартиры с дефектами, то на эти основания предъявления требований также действует мораторий с 22 марта по 31 декабря 2024 года. Это означает, что вы не сможете взыскать:

• пени за нарушение сроков передачи объекта — 1/300 ключевой ставки, которая действовала на день сдачи квартиры по ДДУ, за каждый пропущенный день;

• неустойку за не устранение дефектов;

• проценты за пользование деньгами дольщика — возникали, если застройщик не вернул в срок деньги после расторжения договора ДДУ рассчитывались со дня, когда дольщик внес оплату по ДДУ, и по день, когда застройщик выплатил внесенную сумму, — тоже 1/300 ключевой ставки в день;

• потребительский штраф в размере 50% от присужденной судом суммы за то, что застройщик не урегулировал спор до суда.

А теперь по важным комментариям к нововведению. В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, предоставляется отсрочка до 31.12.2024 включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

Особенности, установленные пунктах 1 и 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу этого Постановления (п. 3 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326).

Далее расскажем, как взыскать неустойку и отложим это, к сожалению, до лучших времен.

Шаг 1. Подготовьте требование застройщику о добровольной уплате неустойки.

Такое требование нужно отправлять в письменной форме. Рассчитайте и укажите сумму неустойки (пеней). Кроме того, застройщик несет обязанность возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства.

К предложению об уплате неустойки рекомендуем приложить копии договора участия в долевом строительстве, копию паспорта дольщика, копию документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве.

Шаг 2. Подготовьте исковое заявление и документы к нему

Если ответ на претензию не получили или он был отрицательным, то следующий этап - обращение в суд.

Подавать исковое заявление необходимо в районный суд по адресу застройщика или вашему месту жительства (месту пребывания) либо по месту заключения или месту исполнения договора. Если неустойка не превышает 100 000 руб. по иску, то обращаться следует к мировому судье.

Исковое заявление по сути будет содержать те же требования, что и предложение о добровольной уплате застройщиком неустойки (пеней). К ним может добавиться также требование о возмещении морального вреда.

Обратите внимание на структуру иска, которую необходимо соблюсти:

• наименование суда, в который подается заявление;

• сведения об истце: Ф.И.О. (отчество – при наличии), дата и место рождения, адрес места жительства или пребывания и один из идентификаторов (СНИЛС, ИНН, серия и номер документа, удостоверяющего личность, или водительского удостоверения);
  
• сведения об ответчике: его наименование и адрес, ИНН;
  
• указание на нарушение прав истца и его требования;
  
• обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;
  
• сведения о предпринятых стороной (сторонами) действиях, направленных на примирение, если такие действия предпринимались;
• перечень прилагаемых к заявлению документов.
  

После успешного окончания разбирательства и вступления в силу решения суда вам нужно получить исполнительный лист, на основании которого возбуждается исполнительное производство. Исполнительный лист о взыскании денежных средств может быть направлен непосредственно взыскателем в банк, где у должника открыт расчетный счет, или передан в службу судебных приставов. Вот и все, деньги у вас!

Напоминаем, что деньги вы сможете получить по завершении моратория - после 31.12.2024 года.