Продажа недвижимости: какие налоги придется заплатить и как можно вернуть часть из них при помощи налогового вычета

Налогообложение при сделках купли-продажи жилья – существенный фактор, тем более что речь идет о крупных для большинства людей суммах. Тем важнее разобраться и в налогах, и особенно в правилах получения налогового вычета. О важных нюансах рассказала юрист с 17-летним стажем в сфере недвижимости Ирина Нигматуллина.

При продаже недвижимости, жилой или коммерческой, придется отдать государству, условно говоря, «десятину». Налоговая ставка для всех резидентов РФ составляет 13% от полученной при продаже прибыли, для нерезидентов – 30%.

Многих интересует вопрос: а если квартира досталась по наследству, будет ли ее продажа облагаться налогом? Да, и по той же ставке 13%. Однако продавец квартиры не будет платить налог, если она находилась до этого момента в его собственности более 3 или 5 лет (в зависимости от ситуации) .

Впрочем, есть кое-какие послабления и исключения. Так, в 2022 году в статью 217.1 Налогового кодекса были внесены изменения, касающиеся налогообложения при продаже жилья, в отношении многодетных семей. С этого момента семья с двумя и более детьми освобождается от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. Однако есть несколько условий. Первое: в семье должно быть двое несовершеннолетних детей, обучающихся очно, а налогоплательщиком должен выступать супруг или супруга либо один из детей. Второе условие: новое жилье должно быть приобретено в том же календарном году, в котором продано старое жилье, либо не позднее 30 апреля следующего года, если речь идет о договоре долевого участия в строительстве или ЖСК. В этот срок должна пройти полная оплата по такому договору. Третье условие: общая площадь приобретаемого помещения или его кадастровая стоимость должны быть не больше, чем у проданного объекта, то есть продаваемый и покупаемый объекты должны быть равнозначны. Четвертое: кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн рублей, то есть продажа объектов стоимостью свыше 50 млн руб. будет облагаться налогом, даже если в качестве продавца выступает многодетная семья. Наконец, пятое условие: на момент продажи квартиры налогоплательщику либо его детям не должно принадлежать более 50% площади другого жилья, площадь которого больше приобретаемого.

Взимаемый при продаже недвижимости налог государство в некоторой степени компенсирует гражданам тем, что при покупке жилья можно получить налоговый вычет.

В каких случаях можно вернуть НДФЛ?

Максимальный лимит стоимости жилья, с которого рассчитывается налоговый вычет (в размере 13% от суммы покупки) , составляет 2 млн руб. Значит, если квартира стоила 7 или 10 млн, вы всё равно можете рассчитывать не более чем на 260 тыс. руб. вычета.

Итак, НДФЛ в размере до 260 000 рублей можно вернуть, если вы улучшили свои жилищные условия, а именно:

– купили новую квартиру,

– купили комнату,

– купили долю в квартире,

– купили дом,

– построили дом,

– построили дом, но не завершили строительство,

– купили долю в жилом доме (доля является отдельным жилым помещением и имеет отдельный вход, что отражено в плане БТИ) ,

– купили земельный участок с жилым домом.

Кроме того, можно вернуть 13% от суммы процентов, уплаченных при приобретении жилья по договорам ипотеки, целевым займам и кредитам. Но и здесь есть лимит (от которого рассчитывается вычет) , как и при покупке жилья, только в размере не 2, а 3 млн руб. То есть максимум, который можно вернуть, – это 390 тыс. руб. При этом заем или кредит должен быть именно целевым, то есть предназначенным для строительства или приобретения жилья. Цель займа или кредита должна быть обязательно указана в договоре.

Но и указанные суммы вычета достаются не всем. Так, важное значение имеет, когда было получено свидетельство о праве собственности. Дело в том, что раньше лимиты были меньше. В 2007 году, например, это был 1 млн. руб. И те, кто получил право собственности в этом году или ранее, не смогут вернуть из уплаченного налога больше чем 130 тыс. руб., вне зависимости от того, когда подадут декларацию.

Кстати, налоговый вычет можно разделить между супругами. Если квартира была куплена за 4 млн. руб. и супруги покупали ее в складчину – по одной второй, то налоговый вычет делится на два.

Необходимо учесть и тонкости законодательства, ограничивающие право на получение налогового вычета. Право пользоваться налоговыми вычетами в размере до миллиона рублей или «минус ранее произведенные расходы» имеют только граждане, не искажающие фактов о своей хозяйственной деятельности и объектах налогообложения. Если Налоговой инспекции станет известно (а последующая проверка это подтвердит) , что налогоплательщик умышленно исказил сумму своих доходов, полученных от продажи недвижимости, ему будет начислен налог с общей суммы продажи, без вычета ранее произведенных им расходов или без вычета 1 млн.

Однако есть еще ряд обстоятельств, которые могут помешать вам получить налоговый вычет в полном объеме. Вы не сможете вернуть НДФЛ за тот период, когда не работали официально и не платили НДФЛ по ставке 13%. Логика государства в том, что вы можете вернуть налог только за тот период, когда сами его платили.

Также вычет не положен тем, кто до этого уже воспользовался таким правом (причем получил полную сумму вычета, начиная с 2 млн) при покупке иного жилья.

Кроме того, не имеют права на получение налогового вычета те, кто:

– приобрел жилье за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, а также за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов;

– купил жилье у близких родственников – родителей, детей, сестер, братьев, бабушек, дедушек и иных родных.

Как ни странно, но в России еще много тех, кто в принципе не знает о существовании механизма налогового вычета. Есть и те, кто считает, что воспользоваться этой льготой слишком сложно и трудозатратно. Такие люди очень много теряют, так как в реальности решить этот вопрос можно довольно быстро благодаря порталу Госуслуг. Однако и консультация специалиста не будет лишней.