Сколько стоит недвижимость в Польше и как ее купить: интервью с экспертом

Содержание:

Важно отметить, что покупка жилой недвижимости в Польше одинаково доступна как для граждан страны, так и для иностранцев — никакой разницы в процедурах и условиях оформления нет. Другое дело — земельные участки, дома на таких участках, коммерческие объекты и объекты в приграничных зонах. Для их приобретения иностранцам нужно получать специальное разрешение МВД. Для этого необходимо доказать связь с Польшей: наличие ВНЖ или бизнеса в стране, предъявить источники средств для покупки. Процесс занимает от 3 месяцев до года.

Если ждать не хочется, можно открыть в Польше компанию и приобрести жилье на нее. Еще вариант — покупка таунхауса, который считается не домом, а квартирой повышенной комфортности без привязки к земле.

По словам Наталии, за последние десятилетия стоимость польской недвижимости демонстрировала планомерный рост примерно на 8-10% ежегодно. Были периоды более резкого подъема — до 15% в год, например, когда в страну хлынул поток иммигрантов из Беларуси и Украины. Существенный скачок также произошел летом 2023 года после запуска госпрограммы льготного ипотечного кредитования для покупателей первого жилья. Этой возможностью успешно воспользовались как поляки, так и иностранцы с видом на жительство.

«Тенденция роста цен сохраняется, и мы прогнозируем ее продолжение в обозримом будущем, — поясняет Зайцева. — В 2024 году ожидается принятие нового законопроекта о дополнительных субсидиях на ипотеку. К примеру, если заемщик возьмет кредит под 7% годовых, государство возьмет на себя большую часть этой ставки, а клиенту останется платить лишь 1-1,5% в зависимости от уровня дохода, семейного положения и других факторов. Это вызовет дальнейший рост цен, спроса и расширение предложения на рынке».

По наблюдениям эксперта, наибольшим спросом пользуются двух- и трехкомнатные квартиры в крупных городах — Познани, Варшаве, Вроцлаве, Кракове, Гданьске. Их активно скупают как для инвестиций и сдачи в аренду, так и для собственного проживания. Причина популярности — относительно низкие по меркам ЕС цены при высоком уровне жизни. В Польшу стекаются не только иммигранты, но и зарубежные компании, открывающие здесь филиалы для оптимизации налогов и перевозящие сотрудников.

«Сами поляки также инвестируют в жилье, причем не только на местном рынке, но и приобретая объекты в Испании, на Кипре и других странах», — добавляет Зайцева.

В целом предложение жилой недвижимости в Польше достаточное, однако самые ликвидные объекты расхватываются очень быстро — еще на этапе строительства. К моменту сдачи новостройки в эксплуатацию обычно остаются только большие трех- и более комнатные квартиры.

За последний год стоимость жилья выросла на 20-25%. До этого ежегодный рост составлял около 8-10%. Самые высокие цены традиционно в Варшаве, затем следуют Краков, Гданьск, Познань и Вроцлав (примерно на одном уровне).

В Познани новостройки без отделки стоят 2500–3500 долларов за кв.м, на вторичном рынке с ремонтом — 3700–4000 долларов за «квадрат». То есть за отделку обычно доплачивают около 500 долларов за метр. При этом в престижных районах нередко можно найти квартиры с ремонтом по ценам новостроек без отделки. На вторичном рынке, изучив предложение, можно подобрать очень ликвидные качественные варианты в хороших локациях по ценам схожим с новостройками без ремонта. Просто таким домам будет от 8 до 15 лет.

Дороже всего стоят объекты в центрах крупных городов, новых элитных домах, иногда в пригородах (если построены из дорогих материалов), а также отреставрированные старинные особняки конца 19 века в центре с высокими потолками. Медленнее всего дорожали квартиры в домах 1950–80х годов постройки — плюс 10–12% за год.

В пригородах можно найти недорогое жилье в качественных жилых комплексах, но такие варианты подходят только для собственного проживания — инвесторы обходят их стороной из-за низкого спроса на аренду.

При покупке жилья на вторичном рынке действует налог 2% от стоимости объекта, на первичном — налогов нет. Есть льгота для приобретающих первую квартиру. При владении нужно лишь платить ежегодный невысокий земельный налог — около 50 долларов за стандартную квартиру. Сумма рассчитывается сразу после покупки.

Иностранец может взять ипотеку при наличии ВНЖ (даже временного) и стабильного местного дохода. Оценивается также семейное положение, доход, число иждивенцев. Обычная процентная ставка составляет около 7–8% и включает ставку банка 1,5–2% плюс ставку рефинансирования, устанавливаемую государством (WIBOR).

По мнению экспертов рынка, покупательский спрос на польскую недвижимость будет только расти, в том числе со стороны иностранцев, например, немцев, рассматривающих Польшу как более бюджетную альтернативу для инвестиций. Со временем польский рынок жилья, вероятно, сравняется по ценам с соседней Германией.

Если вы планируете приобретение недвижимости, но пока не располагаете всей суммой, специалисты не рекомендуют откладывать покупку из-за постоянного роста цен. Удобный вариант — воспользоваться рассрочкой от застройщика на этапе строительства. Обычно нужно внести 30% стоимости, а остаток выплачивать частями до сдачи объекта в эксплуатацию. Эти платежи не облагаются процентами. Такая схема абсолютно безопасна — права покупателей в Польше надежно защищены законом.

При покупке строящейся квартиры открывается специальный блокированный банковский счет. Деньги, перечисляемые покупателем, поступают именно на него, а застройщику выплачиваются траншами только после выполнения соответствующих этапов работ. Все договоры заключаются у нотариуса с внесением записи в госреестр.

Риск столкнуться с долгостроем невелик — такие объекты составляют около 5% от общего числа. Свести опасность к минимуму можно, тщательно изучив рынок и репутацию застройщиков либо обратившись к профессиональным риелторам, имеющим соответствующую лицензию.

Для получения лицензии риелтору необходимо сдать серьезный экзамен по законодательству о недвижимости. Перечень компаний и специалистов с действующими лицензиями можно запросить в Польской федерации рынка недвижимости.

Оригинальный текст интервью: