Дом построили в санитарно-защитной зоне — есть ли шанс вернуть деньги?
В данном материале постараемся ответить на следующие вопросы:
1. Что такое санитарно-защитная зона (далее – СЗЗ)?
2. Как проверить, что дом находится не в ней?
3. Что происходит, когда обнаруживается нарушение?
4. Есть ли какой-то шанс вернуть деньги?
Что такое СЗЗ?
СЗЗ – зона с особыми условиями использования территории (специальная территория с особым режимом использования), размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами.
По своему функциональному назначению СЗЗ является барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме.
СЗЗ устанавливаются в отношении действующих, планируемых к строительству, реконструируемых объектов капитального строительства, являющихся источниками химического, физического, биологического воздействия на среду обитания человека, в случае формирования за контурами объектов химического, физического и (или) биологического воздействия, превышающего санитарно-эпидемиологические требования.
Как проверить, что дом не находится в СЗЗ?
По общему правилу жилой дом не может в ней находиться, поскольку режимом использования таких территорий прямо запрещено размещение в границах СЗЗ жилой застройки.
Первое, что следует сделать в целях проверки нахождения дома (земельного участка под строительство дома) в СЗЗ – это уточнить сведения о земельном участке в ЕГРН. Также можно воспользоваться сведениями публичной кадастровой карты.
Однако, сведения о СЗЗ, как зонах с особыми условиями использования территорий, стали подлежать внесению в ЕГРН относительно недавно – со дня вступления в силу Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 342-ФЗ) – с 1 января 2019 года, в то время как сама процедура установления СЗЗ вокруг вредных объектов и производств существует довольно давно – с 1954 года.
Закон № 342-ФЗ установил сроки «переходного» периода, в которые сведения о СЗЗ должны быть внесены в ЕГРН, а также правовой статус установленных ранее СЗЗ и обязанности собственником объектов, в отношении которых ранее были установлены рассматриваемые зоны.
Важным является тот факт, что отсутствие до 1 января 2028 года сведений в ЕГРН о границах СЗЗ не влияет на факт существования СЗЗ, если она была установлена до 1 января 2025 года одним из следующих способов:
- решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принятым в соответствии с законодательством, действовавшим на день принятия этого решения;
- согласованием уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории в соответствии с законодательством, действовавшим на день данного согласования, в случае, если порядок установления зоны был предусмотрен указанным законодательством;
- нормативным правовым актом, предусматривающим установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории;
- решением суда.
Таким образом, до 1 января 2028 года сведений о СЗЗ в ЕГРН может не быть, но этот факт исключает возможность существования СЗЗ, а, следовательно, и наличие соответствующих ограничений на использование земельных участков.
Поэтому, во-вторых рекомендуется также «визуально» изучить близлежащие территории и постройки. Наличие производственных зданий с высокими дымовыми трубами, из которых выходит (или не выходит, но может выходить) дым (газ, пар), указывает на вероятность наличия режима СЗЗ на расположенных рядом земельных участках. При выявлении подробных объектов целесообразно обратиться к их собственникам или эксплуатантам с запросом о подтверждении наличия или отсутствия СЗЗ. В данном случае, едва ли какое-то предприятие станет скрывать существование СЗЗ, напротив, оно максимально заинтересовано в сообщении такой информации во избежание рисков возникновения спорных ситуаций в будущем.
Что происходит, если обнаруживается нарушение?
Если обнаруживается нарушение, есть два варианта, в зависимости от того, кем оно допущено. Как указывалось выше, если СЗЗ существовала (в том числе в силу того, что была установлена согласно нормам, действовавшим на момент установления и не предусматривающим внесение в ЕГРН), может встать вопрос о признании жилого дома самовольной постройкой и его сносе.
При этом лица, обязанные возместить убытки, связанные со сносом объектов или приведением их параметров или разрешенного использования (назначения) в соответствие с установленными ограничениями, а также иные убытки, причиненные ограничениями, будут определяться в соответствии с частями 29, 30 ст. 26 Закона № 342-ФЗ.
Указанными лицами применительно к СЗЗ при различных условиях могут быть правообладатели зданий, сооружений, в связи с размещением которых установлена ЗОУИТ, или органы государственной власти/местного самоуправления.
В определенных случаях, правообладатели земельных участков и (или) собственники зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства вправе требовать возмещения убытков или выкупа у них земельного участка и (или) иного объекта недвижимого имущества, возмещения за прекращение прав на земельный участок.
Есть ли какой-то шанс вернуть деньги?
В большинстве случаев шанс вернуть деньги безусловно есть, поскольку требования законодательства позволяют сохранить денежные средства участников долевого строительства в том случае, если застройщик обанкротится или не введет дом в эксплуатацию, в том числе по причине нахождения его в установленной СЗЗ.
Так, договорами участия в долевом строительстве предусматривается, что условием привлечения денежных средств для строительства многоквартирных домов является размещение застройщиком денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).
В данном случае денежные средства на эскроу-счете принадлежат не застройщику, а покупателю. Но никто из них не может ими распоряжаться: банк блокирует эти денежные средства до сдачи объекта. В зависимости от результатов строительства их перечислят застройщику или вернут покупателю.
При одностороннем отказе гражданина - участника долевого строительства от исполнения договора и расторжении договора в судебном порядке застройщик обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России.
Однако же, реальная возможность вернуть деньги, по большей части, зависит от добросовестности и порядочности застройщика и готовности его исполнять обязанности, возложенные законом.
Кроме того, в силу ст. 15.6 Закона № 214-ФЗ застройщик вправе страховать риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору. Хотя заключение договора страхования гражданской ответственности застройщика является правом, а не обязанностью застройщика, сумма страховой выплаты также может быть использована для возмещения убытков.