В каких случаях можно получить отсрочку или вообще не платить арендную плату в период карантина
Меня зовут Кирилл Фаррахов, я являюсь руководителем юридической консультации по решению жилищных вопросов. И в этой статье я разъясню порядок и условия получения арендных каникул, а так же иных правовых льгот для арендаторов коммерческой недвижимости в период карантина.
Получение отсрочки по уплате арендной платы
Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 законодателем была установлена возможность получения отсрочки по внесению арендной платы.
Для ее получения установлены следующие требования:
Первое требование – договор аренды должен быть заключен до введения соответствующим субъектом РФ режима повышенной готовности или режима чрезвычайной ситуации (РПГЧС).
Москва - Указом Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. N 12-УМ "О введении режима повышенной готовности" режим повышенной готовности был введен от 05.03.2020 г.;
- Санкт-Петербург - Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 13 марта 2020 года № 121 "О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" режим повышенной готовности был введен от 13.03.2020 г.;
По остальным регионам дату введения режима повышенной готовности ищите самостоятельно (пример запроса: «наименование субъекта РФ» введение режима повышенной готовности»).
Второе требование - арендатором является организация (или ИП) осуществляющая деятельность в областях экономики признанных Правительством РФ наиболее пострадавшими.
Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 был определен следующий перечень сфер деятельности:
Авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;
Культура, организация досуга и развлечений;
- Физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт;
- Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма;
- Гостиничный бизнес;
- Общественное питание;
- Деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений;
- Деятельность по организации конференций и выставок;
- Деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты);
- Деятельность в области здравоохранения;
- Розничная торговля непродовольственными товарами.
Более развернутое наименование видов экономической деятельности и ОКВЭДЫ, смотрите непосредственно в самом постановлении.
Требование третье - арендуемое имущество является недвижимостью находящейся в государственной, муниципальной или частной собственности (!!!), за исключением жилых помещений.
Отсрочка предоставляется в заявительном порядке на следующих условиях:
Первое условие - отсрочка предоставляется с даты введения режима повышенной готовности или введения режима чрезвычайной ситуации (Далее – РПГЧС) и действует до «01» октября 2020 г.
Этот период делится на два этапа:
В период с момента введения РПГЧС и до момента его снятия – арендатор ничего не платит, кроме коммунальных платежей и (или) расходов на содержание арендуемого имущества (в случае, если эта обязанность была предусмотрена Договором);
- С момента снятия режима РПГЧС и до «01» октября 2020 г. – арендатор производит оплату арендной платы в размере 50%.
Второе условия - долг по предоставлению отсрочки погашается арендатором в установленном законом порядке.
Срок уплаты задолженности производится не ранее «01» января 2021 г. и не позднее «01» января 2023 г.;
- Уплата задолженности производится поэтапно, равными платежами, не чаще одного раза в месяц, платежами не превышающими размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
Не допускается начисление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки по уплате арендной платы;
- Не допускается начисление арендодателем штрафных санкций, процентов за пользование чужими денежными средствами и иных мер ответственности по договору аренды за предоставление отсрочки.
Порядок заключения дополнительного соглашения по предоставлению отсрочки по внесению арендной платы:
Дополнительное соглашение должно быть составлено арендодателем в срок не превышающий 30 дней со дня обращения арендатора с соответствующим требованием;
- Не зависимо от даты заключения дополнительного соглашения, отсрочка начинает отсчитывается от даты введения РПГЧС.
Разберем на примере:
Салон красоты арендует помещение на территории Санкт-Петербурга за 50000 в месяц. После введения 13.03.2020 г. на территории Санкт-Петербурга режима повышенной готовности, а вместе с ним и запрета на осуществление своей текущей деятельности, салон красоты был вынужден приостановиться. Начиная с 01.04.2020 г. перестал вносить арендную плату по договору аренды. После чего обратился к арендодателю с требованием по заключению дополнительного соглашения на предоставление отсрочки. Предположим, 12.05.2020 г. снимается режим повышенной готовности и запрет на осуществление деятельности организации. В таком случае арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение на следующих условиях:
В период с 01.04.2020 г. до 12.05.2020 г. арендатору предоставляется полная отсрочка по уплате арендной платы.
В период с 12.05.2020 г. до 01.10.2020 г. арендатору предоставляется отсрочка по уплате арендной платы в размере 50% от ежемесячного платежа.
В период с 01.10.2020 г. до 01.01.2021 г. арендатор вносит арендную плату в размере 100% (но и долг по отсрочке пока не оплачивает).
Общий размер задолженности образовавшийся за период отсрочки с 01.04.2020 г. до 01.10.2020 г. составляет 183 870,96 руб.
Начиная с 01.01.2021 г. и до 01.01.2023 г. салон красоты уже может быть даже не будет арендовать это помещение, но при этом будет обязан уплачивать арендодателю в течении двух лет задолженность равными платежами по 7 661,29 руб. в месяц.
Если, будучи организацией (или ИП) подпадающей под условия дающие право на получение отсрочки, вы до сих пор не обратились к арендодателю с соответствующим требованием, но уже имеете задолженность по уплате арендной платы, образовавшейся после введения РПГЧС, то при заключении дополнительного соглашения, не зависимо от даты обращения и заключения дополнительного соглашения, вся ваша текущая задолженность будет перенесена на следующие два года, с обнулением всех начисленных по ней штрафных санкций.
Отсрочка и освобождение от уплаты арендной платы при аренде федерального имущества
Распоряжением Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р арендаторам было предоставлено право на получение отсрочки и освобождения от уплаты арендной платы при аренде государственного или муниципального имущества.
Требования и условия для предоставления отсрочки:
Арендатором является субъект малого или среднего предпринимательства включенный в реестр малого и среднего предпринимательства;
- Арендуемым объектом является государственное или муниципальное имущество в виде земельных участков, объектов нежилого фонда, нестационарных торговых объектов;
Отсрочка по уплате арендной платы предоставляется за период с апреля по июнь 2020 г.;
- Порядок уплаты задолженности определяется арендатором в срок не позднее «31» декабря 2021 г.
В отличии от предыдущего постановления, для получения данной отсрочки вам не нужно осуществлять деятельность в определенных сферах экономической деятельности. При этом в некоторых субъекта даже допускается отсутствие в реестре МСП (Приказ КИО Санкт-Петербурга от 03.04.2020 № 60-п).
Требования и условия для освобождения от внесения арендной платы:
Исключительная возможность не платить арендную плату на протяжении трех месяцев.
Арендатором является субъект малого или среднего предпринимательства включенный в реестр малого и среднего предпринимательства;
- Арендатор осуществляет деятельность в областях экономики признанных постановлением Правительства РФ наиболее пострадавшими;
Арендуемым объектом является федеральное имущество в виде земельных участков, объектов нежилого фонда, нестационарных торговых объектов;
- Арендуемое имущество передано в аренду и используется арендатором по назначению в отраслях экономики признанных наиболее пострадавшими.
Освобождение от уплаты арендной платы предоставляется за период с апреля по июнь 2020 г.
Закон не предусматривает ограничений на использование двух мер поддержки арендаторов в отношении одного арендуемого имущества. К примеру при аренде государственного имущества можно сначала обратиться к арендодателю с требованием об освобождении от уплаты арендной платы за период с апреля по июнь месяц в рамкам Распоряжением Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р, а с первого июля по до октября месяца запросить 50% отсрочку по Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 N 439.
Уменьшение арендной платы
Стоит также затронуть, что в соответствии с п. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанного с вводом РПГЧС.
Данное требование вытекает из ст. 451 ГК РФ, дающей право на изменение условий договора при существенном изменении внешних обстоятельств.
Но ни судебной, ни исполнительной, ни законодательной ветвями власти, никаких разъяснений, касательной размера, порядка и условий снижения арендной платы в период РПГЧС не дано.
На сегодняшний день в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 имеется только рекомендация для арендодателей об уменьшении арендной платы на период предоставления отсрочки. И напоминание о том, что арендная плата может быть уменьшена при наличии на то соглашения между сторонами.
В связи с чем, на практике данная норма для арендатора является сложно применимой. Но, в случае вынесения соответствующих разъяснений, арендаторы получат очень ощутимый правовой механизм уменьшения своих издержек.