Как инвестор законы искал: кейс об аренде в ОАЭ

Наш герой инвестировал в недвижимость в Дубае и сдал ее в аренду. Цены на аренду постоянно растут, поэтому инвестор тоже решил поднять стоимость. Договор аренды подходил к концу, и он предупредил арендатора о повышении стоимости. Но тот ответил отказом, ссылаясь на закон.

Мы создаем сервис, который поможет лучше ориентироваться в законодательстве ОАЭ. С ним не придется искать законы, переводить их с арабского и следить за изменениями.

Сейчас мы часто помогаем нашим знакомым с какими-то юридическими вопросами, и чтобы это было удобнее, собрали небольшое русскоязычное комьюнити предпринимателей и юристов в телеграм-чате Law Talk UAE.

Наш знакомый арендодатель (тот, кто сдает квартиру в аренду) был в курсе, что по закону надо действовать следующим образом:

Каждый может проверить рыночную стоимость арендной платы и насколько может измениться ставка на калькуляторе RARE.

Цены на аренду в Дубае только за первый квартал 2024 года выросли на 10%. Поэтому наш инвестор проверил свою недвижимость в калькуляторе, понял, что имеет право поднять стоимость, и за 90 дней сообщил арендатору о повышении платы на 5%*.

В ответ на сообщение о повышении цены квартиросъемщик написал, что это не правомерно, так как первые два года арендодатель не имеет права повышать стоимость аренды. А это был первый год их договорных отношений.

Сослался он на Закон № 26 от 2007 года «О регулировании отношений между арендодателями и арендаторами в эмирате Дубай», статью 9.

Наш герой удивился и решил, что квартиросъемщик просто ошибся. Ведь его бы предупредили об этом риелторы, которые помогали купить, а потом сдать квартиру. Снова обращаться к консультантам было затратно, поэтому он решил сам изучить закон.

Загуглил «Tenancy contract Dubai» (договор аренды жилья Дубай), нашел официальный сайт Земельного Департамента Дубая (DLD) и большой документ DUBAI REAL ESTATE LEGISLATION, который включил в себя все важные законы по недвижимости.

Там он действительно обнаружил Закон № 26 от 2007 года. И статью 9:

«Landlord and Tenant must specify the Rent in the Lease Contract. In any event, the Rent may not be increased nor may any of the terms of the Lease Contract be amended before the lapse of two years as of the date when the original contractual relationship was established».

«Арендодатель и Арендатор должны указать стоимость арендной платы в Договоре. Арендная плата не может быть увеличена, как и не может быть изменено ни одно из условий Договора, до истечения двух лет с даты установления первоначальных договорных отношений».

Инвестор знал, что некоторые арендодатели смогли повысить цены через год. Но не мог понять, как у них получилось, если это противоречит Закону № 26 от 2007.

Ответ он нашел в телеграм-чате Law Talk UAE.

Оказывается, есть более свежий закон — Закон № 33 от 2008 года «О внесении изменений в Закон № 26 от 2007 года «Регулирующий отношения между арендодателями и арендаторами в эмирате Дубай». И он вносит изменения в 9 статью: отменяет правило про 2 года и вводит калькулятор RERA.

На официальном сайте DLD в DUBAI REAL ESTATE LEGISLATION были приведены оба закона — но наш герой не знал, что их надо изучить, учесть правки и только потом делать вывод.

Действительно, запутаться несложно. Власти ОАЭ стремятся сделать свою юрисдикцию привлекательной для инвестиций, и именно сейчас происходит активная стадия изменения законодательства: выпускаются новые законы, вносятся правки в текущие, пересматриваются старые целиком.

В итоге наш герой выслал арендатору ссылку на закон и доказал, что имеет право повышать аренду. Арендатор убедился в законности повышения и продлил договор на новых условиях.

Если будут вопросы по недвижимости или коммерческим компаниям, пишите в чат Law Talk UAE — постараемся помочь.